前言

在当下的短视频平台，关于北上广深楼市“崩盘”“暴跌”的内容频繁出现，这些极具冲击力的表述不仅搅动消费者与投资者的情绪，更对公众认知产生显著影响。

经济学家郎咸平及其团队通过对189个独立短视频的量化分析，试图拆解这些内容背后的真实与虚假，为市场认知纠偏。

这场对楼市信息的“打假”，不仅关乎数据真伪，更折射出当前房地产市场复杂的结构性变化，以及信息传播中流量至上带来的认知偏差。

那现在楼市中究竟藏着多少骗局？郎咸平的分析揭露了多少真相？

拆解短视频中的四类楼市陷阱

现在短视频平台中所谓的“房价暴跌”，往往存在明确场景限定，并非覆盖整个市场的普遍现象。

从郎咸平团队的调研来看，这些被夸大的“下跌”案例，大多集中在特定类型房产上，且背后隐藏容易被忽视的关键信息。

首当其冲的是公寓类产品，许多短视频宣称“海景豪宅暴跌50%”“楼盘单价腰斩”，但深入追踪后发现，这些降价标的多为商业公寓，而非70年产权的普通住宅。

以某热门“暴跌”楼盘为例，短视频中强调的“7字头单价”，实际是公寓的营销噱头。

这类产品本身定价逻辑与住宅不同，且交易成本极高，若原价100万元的公寓涨到200万元，卖出时各项税费与手续费合计接近40%，看似涨价实则利润微薄。

但短视频往往刻意模糊“公寓”与“住宅”的属性差异，用公寓的价格波动替代整体楼市走向，制造恐慌感。

其次是“老破小”的局部降价。部分内容提到“上海老破小降价54%”“北京58平方米两居室2022年售价630万元、2025年降至295万元”，这些案例并非无差别发生，而是集中在三类场景。

一是学区属性弱化的房源，随着教育政策调整，“买房必入学”的逻辑被打破，这类房产的溢价自然消退；

二是房龄超25年的高龄楼栋，这类房子不仅面临设施老化、贷款年限缩短等问题，还与当下购房者对居住品质的需求脱节；

三是远郊区的房源，通勤成本高、配套不完善，在市场调整期更容易出现价格松动。

但短视频通常只呈现“降价幅度”，却隐瞒房源的具体缺陷，让观众误以为所有老房都在“崩盘式下跌”。

此外法拍房与中介套路也成为误导源头，有不少短视频鼓吹“法拍房捡漏”，却不提其隐藏风险。

2025年数据显示，31%的法拍房存在未披露的高额欠费，平均每套隐藏成本达房价的22%，有购房者以360万元拍下房源，最终税费与欠费合计超600万元，远超市场价。

在中介相关的虚假内容中，“雇人假扮看房客施压房东”“挂虚拟低价房源引流”“签阴阳合同吃差价”等套路频发。

这些行为本质是中介为追求佣金的短期操作，却被包装成“楼市遇冷、房东急售”的市场信号。

从市场规律来看，任何商品的价格波动都与自身属性、配套条件紧密相关，楼市更是如此。

短视频为博流量，刻意剥离这些关键前提，用局部案例替代整体市场，用极端情况渲染普遍危机。

这种“断章取义”的传播方式，不仅扰乱公众判断，更对真正有购房需求的群体造成误导。

楼市分化下的认知错位

当短视频中的“暴跌”与公众实际感受交织时，市场往往陷入“有人说跌、有人说稳”的认知混乱。

但结合官方统计数据与市场结构分析，这种差异并非矛盾，而是楼市分化的必然结果。

从国家统计局数据来看，2025年1月至8月，北上广深的房价走势相对平稳：北京一手房下跌1.1%，二手房下跌4%。

而在上海一手房上涨3%，二手房下跌2.3%，广州新房微涨0.02%，二手房下跌3.8%；深圳新房上涨0.9%，二手房下跌2.1%。

整体而言，一手房价格基本稳定，二手房跌幅多在5%以内，远未达到短视频中“40%跌幅”“全面腰斩”的程度。

但为何部分购房者会有“房价跌了20%至30%”的强烈体感？核心原因在于楼市的“结构性分化”。

当下市场早已不是“所有房子都涨”的普涨时代，而是“好房抗跌、差房承压”的分化时代——内环内房龄10年以内、配套完善的次新房，价格依然坚挺。

但叠加“老破小+学区弱化+远郊区”多重不利属性的房源，价格下跌20%至30%并不罕见。

这种“叠加多重不利属性的下跌”，让持有这类房产的业主感受强烈，而持有优质房产的群体则觉得“房价没跌”，两种感受均为真实，但都不能代表整体市场。

这种分化背后，是楼市逻辑的深层转变。

过去20年，房地产市场处于“增量扩张”阶段，投资属性主导，无论房子品质如何，只要买入就能升值，这种“普涨惯性”让公众形成“买房必赚”的认知。

但如今市场进入“存量优化”阶段，居住属性回归，购房者更看重房子的实际价值——房龄、地段、配套、户型等因素直接决定房价走势，高龄、偏远、功能缺陷的房子，自然会面临“价值回归”。

短视频恰恰抓住公众对“普涨时代”的路径依赖，用“部分房子下跌”否定整个市场的稳定性，忽略楼市从“野蛮生长”到“理性分化”的必然趋势。

值得注意的是，这种认知错位不仅影响普通购房者，还可能对政策制定产生干扰。

若决策者被短视频中的虚假信息误导，误判市场整体形势，可能出台与实际需求不符的政策，反而不利于楼市平稳发展。

因此区分“局部现象”与“整体趋势”，用数据说话、用逻辑分析，才是理解当前楼市的关键。

流量狂欢下的楼市思考

郎咸平团队的调研，不仅是对短视频虚假信息的反驳，更引发对当下楼市信息环境与市场趋势的深层思考。

在流量至上的传播生态中，如何避免被误导？在楼市分化的背景下，购房者与投资者又该如何决策？

首先大家最先要警惕的，是“情绪先行”信息陷阱，短视频的核心诉求是“吸引注意力”，而非“传递真实信息”，因此往往用极端词汇、夸张案例激发观众的焦虑或贪婪情绪。

另外大家也要理解楼市“分化”的长期逻辑。从国际经验来看，成熟市场的楼市必然呈现分化趋势。

核心城市的核心区域房产，因稀缺性强、配套完善，往往能保持稳定；而远郊区、非核心地段的房产，更容易受市场波动影响。

对于刚需购房者，与其被“暴跌”信息迷惑，不如聚焦自身需求：若为自住，重点关注通勤、教育、医疗等实际配套，若为投资，则需更谨慎，避免买入房龄过长、配套薄弱的房产。

再者要正视“有效需求”的真实状况，有观点认为“楼市刚需仍在”，但从经济学角度看，“刚需”必须建立在“有效需求”之上，即购房者有购买意愿且有支付能力。

当前北上广深的房价收入比普遍在15倍至40倍，年轻人需工作数十年才能负担一套房，且就业压力增大，许多人的“购房意愿”难以转化为“购买能力”。

这种情况下，租房成为更多年轻人的选择，也推动租赁市场的发展。

最后大家一定要回归信息传播的责任层面。

无论是自媒体博主还是房产中介，都应意识到楼市信息的特殊性，它不仅关乎个人投资，更影响家庭决策与市场稳定。

刻意造假、夸大其词的行为，短期可能获得流量与收益，但长期会破坏自身信誉，也扰乱市场秩序。

结语

正如郎咸平所言，这些短视频可以讲正面，也可以讲负面，但不能危言耸听，要讲实话，这不仅是对信息传播者的要求，也是市场走向理性的基础。

从“普涨狂欢”到“理性分化”，当前的楼市正处于关键的转型期。

在这个过程中，虚假信息与认知偏差难免存在，但只要坚持用数据说话、用逻辑分析，不被流量裹挟，就能穿透迷雾，看到市场的真实面貌。