原创 美联储降息+国内新政双驱动，核心城市房价上涨或已成定局
秋风瑟瑟，楼市却隐隐涌动着一股暖流。原本波澜不惊的湖面，似乎正酝酿着一场蓄势待发的涟漪。这股暖流，源自于全球经济脉搏的跳动，也源自于国内政策微妙的调整。多股力量汇聚，核心城市的房价，仿佛嗅到了春天的气息。
先将视线投向大洋彼岸。9月，美联储一声“降息”令下，犹如一石激起千层浪。美元资产的吸引力骤然下降，全球资本如同嗅到花蜜的蜜蜂，开始四处寻觅新的价值洼地。而此时的中国一线城市核心房产，经历过前期调整，估值相对合理，恰好成为了这群资本眼中的“抄底”目标。更巧合的是，外汇局也在9月15日简化了外资购房流程，无异于为这股海外资金开辟了一条绿色通道，欢迎入场。
外资的蠢蠢欲动，只是一个诱因。国内购房者信心的逐步恢复，才是更为关键的内生动力。从M1增速的变化便可见一斑：从4月份的1.5%飙升至8月份的6.0%，这表明老百姓手中可支配的活期存款正在增加，投资意愿也随之高涨。股市虽然有所回暖，但在许多人心中，不动产仍然是财富保值增值的首选。一位从事外贸的朋友，原本持有大量美元存款，但现在果断兑换成人民币，准备在深圳龙华购置房产。他的理由很简单：“外资都要进来了，我得先下手为强！”
再来看国内的政策层面。深圳9月5日推出的新政，可谓是诚意满满，几乎将限购门槛降到了历史最低。盐田、大鹏新区直接取消购房资格审核，罗湖、龙岗等区域，非深户籍购房者即使没有社保，也能购买两套房产。此外，房贷利率也迎来下调，首套、二套房利率统一降至3.05%。以贷款800万的二套房为例，30年下来，能省下高达51万元的利息，这对于购房者来说，无疑是一笔巨大的实惠。公积金政策也向刚需和改善型购房者抛出了橄榄枝，首套房购房者可以直接提取公积金支付首付，甚至在外地购房还贷，也能在深圳提取公积金。对于多子女家庭，租房也能全额提取公积金。这些政策，无一不在为购房者“减负”，巧妙地将潜在需求释放到市场之中。
政策效果已经开始显现。虽然8月份的数据显示，深圳新房价格环比下降了0.4%，但这是政策落地前的滞后反映。乐有家的数据显示，9月份深圳售楼处的客户来访量环比增长近三成。龙岗某新盘，原计划三个月售罄，结果半个月就卖掉了60%的房源。
更重要的是，房地产企业的融资环境正在显著改善。过去两年，购房者最大的担忧莫过于楼盘烂尾。但现在，房企的融资渠道已经畅通无阻。新城发展9月成功发行1.6亿美元债券，成为近三年来首家重启境外融资的民营企业。这无疑给房企注入了一剂强心针，也让购房者吃下了一颗定心丸。
从供需关系来看，2025年全国住宅用地供应量将减少20%，去化周期超过36个月的城市将直接停止土地供应。深圳外围区域的库存虽然相对较多，但此次新政精准刺激了这些区域的需求，预计成交量将大幅上涨，库存快速消化，房价自然水涨船高。核心区域更是供不应求，北京西城区的次新房上半年涨幅高达8%，上海黄浦区某新盘开盘，近200组客户争抢，场面火爆。
或许有人会拿8月份70城房价数据来说事，认为一线城市二手房价格仍在下跌。但重要的是看清趋势。8月份一线城市新房价格同比降幅已经收窄0.2个百分点，二三线城市的降幅也在收窄。
将美联储降息与国内政策调整联系起来，房价上涨的逻辑其实非常简单：外部资金涌入，内部政策松绑，房企资金链稳固，供需关系失衡。8月份的数据，或许只是黎明前最后的黑暗。9月新政加上美联储降息的双重效应，预计将在四季度集中爆发。
那些还在犹豫观望的人，或许过不了多久就会发现，心仪的房子要么已经涨价，要么已经被他人捷足先登。楼市的微妙变化，正悄然上演。
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