洞察楼市寒冬：谁将成为泡沫破裂的接盘侠？

进入本年度以来，中国房地产市场告别了往日的炽热，呈现出显著的调整态势。最新数据显示，今年1月至9月，全国商品房销售面积累计达到84806万平方米，同比下滑7.5%；销售额也录得89070亿元，同比下降4.6%。更为直观的是，权威机构发布的统计显示，过去一年中，全国住宅的平均销售价格呈现持续走低的趋势，尤其是在9月份，平均售价甚至跌至2023年以来的最低点，与年初的高位相比，跌幅高达16%。

面对当前房地产市场的冷峻走势，国内市场观点分化为截然不同的两种。一种观点认为，当前楼市正处于难得的调整期，是抄底入市的绝佳时机。他们坚信，抓住眼前的购房机会，待5年后房价回升，便能坐享丰厚回报，成为人生的赢家。

然而，另一种观点则持截然相反的态度。他们认为，楼市调整的趋势已然明确，当前的利好消息以及尚未完全回落的历史高位，正是“卖房”的有利窗口期。他们警示，若错过此时机，5年后恐将追悔莫及。

本文作者则持有更为审慎的立场，认为当下选择“买房”的人，很可能成为本轮房地产泡沫破裂的“接盘侠”，5年后才会为今日的决策感到懊悔。这一判断主要基于以下三个不容忽视的现象。

现象一：楼市“救市”利好效力不彰

纵观过去二十余年，中国房地产市场并非没有经历过短暂的调整，例如2008年、2011年和2014年，每一次调整期，只要推出一些刺激性的“救市”政策，房价往往能迅速企稳甚至反弹。然而，时至今日，尽管各类楼市利好政策密集出台，包括但不限于放宽限购限售、下调房贷利率、降低首付比例，以及一线城市如北京、上海、深圳等地推行的“认房不认贷”等重磅举措，其市场效力却显得异常有限。这似乎表明，本轮楼市的调整趋势已非短期波动，即使是强有力的政策干预，也仅能在短期内缓解房价的剧烈震荡。从长期来看，国内房价的调整之路依然漫长，直至其真正回归到居住的本质属性。

现象二：观望情绪蔓延，购房意愿式微

一份由摩根士丹利在中国进行的调查，虽然受访样本为2000人，但已覆盖了中国的一线至四线城市。调查结果显示，高达80%的中国家庭对当前的购房决策持保留态度，而竟有42%的受访者认为，未来12个月内房价仍将下跌。

造成购房意愿低迷的原因是多方面的。首当其冲的是，部分房地产企业因资金链断裂而出现的“烂尾楼”现象，严重打击了购房者对房地产市场未来的信心。与此同时，历经三年多新冠疫情的冲击，不少家庭面临收入缩减甚至失业的困境，原有的购房计划不得不搁置。试想，在民众购房意愿普遍下降的背景下，房价出现调整，便成为情理之中的大概率事件。

现象三：二手房挂牌量井喷，市场信心告急

自2023年3月、4月起，全国各地二手房的挂牌量便呈现出明显的增长态势。截至9月底，全国新增二手房挂牌量环比上涨27.94%，总量高达61.89万套。尤为值得关注的是，“认房不认贷”政策在9月份于北上深等一线城市落地后，二手房挂牌量更是出现了爆炸式增长。仅以上海为例，二手房挂牌量便逼近18万套，北京也超过了15万套。

当前各地二手房挂牌量的激增，一方面反映出部分投资者对后市前景并不看好，急于出售名下多余房产以锁定利润、回笼资金。另一方面，这也预示着未来房价下行将面临越来越大的压力。

综上所述，楼市“救市”信号效应递减，民众购房意愿低迷，以及二手房挂牌量激增，这三重迹象共同指向一个可能的未来：当前选择“买房”的群体，或将面临房地产市场调整带来的风险，成为本轮泡沫破裂中承担损失的一方。