近期，房地产市场正面临前所未有的挑战，无论是新建商品房还是二手房，销售均显疲态。疫情的持续影响以及房地产调控政策的深入推进，使得房产销售举步维艰。

新房市场销量锐减，房企承压明显

根据中指研究院的数据，今年1月至3月，全国百强房企的销售额平均值为162.6亿元，与去年同期相比，大幅下滑了47.2%。克而瑞的统计也显示，一季度有超过八成的百强房企业绩同比下降，其中近四成企业的降幅甚至超过了50%。这种普遍性的业绩下滑，反映了当前房地产开发商面临的巨大压力。

二手房挂牌量激增，市场“无人接盘”

与此同时，二手房市场同样呈现出“量升价跌”的尴尬局面。今年1月至4月，炒房客掀起了一轮新的抛售潮。数据显示，目前国内已有11个中心城市，二手房挂牌量超过了10万套，其中包括杭州（超过17万套）、重庆（超过16万套）、天津（15.2万套）、成都（14.8万套）、沈阳（13.5万套）、武汉（12.6万套）、南京和苏州（均超过11万套），以及西安、广州和哈尔滨（均超过10万套）。然而，尽管市场上涌现出大量房源，却鲜有买家愿意“接盘”，市场活跃度明显不足。

房地产拐点已现，房价回归居住属性

面对新房和二手房市场的双重困境，业内人士普遍认为，国内房地产市场的拐点已经到来。未来，房价将呈现出稳中有降的趋势，并逐步回归其作为居住属性的本质。当前，高企的房价或许不再是最大的困扰，取而代之的是一系列新的挑战。

四大新麻烦亟待解决

首先，房产变现难度加大。这主要归因于两方面因素。一方面，自去年一季度以来，国内平均房价从每平方米1.1万元跌至9500元，跌幅超过15%。在“买涨不买跌”的心理驱使下，房价下跌导致购房者普遍持观望态度。另一方面，经历了20多年的房价上涨，大部分有购房需求的人早已置业。国内居民家庭拥有房产的比例已非常高，96%的家庭至少拥有一套房产，41.5%的家庭更是拥有两套及以上。房地产市场趋于饱和，新增刚需群体有限，市场需求萎缩。

其次，“弃房断供”现象增多。阿里平台的数据显示，法拍房数量呈现爆炸式增长。2017年，全国法拍房数量仅为9000套，到2021年已激增至168万套，短短四年时间增长了180倍。今年以来，各行各业的不景气以及疫情的影响导致部分企业裁员降薪，失业或生意失败的风险增加。可以预见，2022年“弃房断供”的情况将比往年更加严峻。而“断供潮”所带来的社会影响，可能比过去高房价问题更为显著。

第三，新建商品房质量问题凸显。近年来，部分开发商在“三道红线”融资新规和销售不畅的双重压力下，面临流动资金短缺的困境。为了压缩成本，一些开发商采取偷工减料、以次充好的方式建造房屋，导致房屋质量难以得到保障。

第四，老业主集体维权事件或将增多。去年11月，天津某小区业主曾因开发商大幅降价而集体维权。该小区业主在5月份以每平方米2万元的价格购房，不到半年时间，开发商将房价降至1.35万元，降幅高达32.5%。随着未来开发商频繁采取降价促销手段，老业主因价格落差而引发的维权行为预计将大幅增加。

总体而言，当前房地产市场面临着“房子不好卖”的共同困境。房价整体将呈现稳中有降的趋势，逐步回归理性。其中，房产变现难度的加大以及“弃房断供”现象的增加，将成为比高房价更棘手的难题。