2017年，马云语出惊人，预言未来房价“如葱”。彼时正值国内房地产市场鼎盛时期，此言一出，舆论哗然，不少人认为马云并非地产专业人士，其预测过于夸大。然而，马云的“如葱”，并非指房价跌至葱价，而是指房价终将回归理性，达到多数人可负担的水平。

如今，回溯当年预言，不禁令人深思。近年来，房地产市场已步入调整周期。数据显示，今年上半年全国商品房销售面积与销售额分别同比下降19%和25%，跌幅显著。截至2024年7月，百城二手住宅平均价格已连续27个月环比下跌，市场走势似乎正印证着马云当年的预言。

为应对前期房地产市场的过热，国家早在2016年便开始实施调控，包括限购、限贷、上调房贷利率，以及对高负债房企的融资限制等。仅2021年，房地产调控次数就高达650次，当年也成为国内房地产市场的拐点。数年调控，效果逐步显现。

近期，住建部提出自2024年起对楼市进行“大调整”，措施涵盖控制房价上涨速度、优化供需关系、降低购房门槛、加强金融监管等，旨在鼓励刚需家庭入市，遏制投资性购房，并加强对房地产市场的金融监管。这些政策无疑将为未来房地产市场发展奠定基调，以下四类人群将受到不同程度的影响：

一、首当其冲的是炒房客。房地产市场已进入长期调整期，大量持有多套房产的炒房客深陷其中，难以抽身。房价持续下跌将导致其资产缩水。更令人担忧的是，为遏制投资炒房，房产税试点范围或将在未来几年内扩大，届时炒房客的持房成本将大幅提高。

二、部分刚需购房者同样需要谨慎。尽管近期出台了一系列救市政策以鼓励刚需和改善性家庭购房，降低购房成本，但刚需购房仍需量力而行，负债应控制在合理范围内。一般而言，房贷占家庭总收入的比例不宜超过30%，超过40%将对家庭生活造成巨大压力。一旦家庭收入减少或中断，还贷压力将骤增，甚至可能面临断供风险。因此，刚需购房者应在自身经济承受范围内理性置业，避免过度负债。

三、开发商和二手房东面临挑战。受前期高负债扩张影响，当前不少开发商的负债率高达80%以上，融资受限。一旦销售业绩下滑，极易出现资金链断裂。房地产市场的调整无疑给开发商带来了巨大压力。同时，随着各地二手房挂牌量激增，二手房东的抛售难度也日益增加，如今唯有大幅降价，低于市场价20%甚至更多，才能勉强变现。

四、地方政府和房地产相关行业亦不可避免地受到波及。房地产市场的持续低迷将直接影响土地财政收入，进而影响地方财政。因此，各地亟需逐步摆脱对房地产市场的依赖。未来开征房产税将有助于地方政府开辟新的税源，缓解对土地财政的依赖。此外，房地产市场的低迷还会波及钢铁、水泥、装潢、家具、家电等数十个上下游产业，这些行业也亟需转型，降低对房地产市场的依赖，以应对房地产市场调整带来的冲击。