来源：大伟看楼市

从海南全省率先试点到河南信阳、湖南平江等多地密集跟进，从局部探索到顶层设计明确方向，现房销售制度正以稳健步伐重塑中国房地产市场格局。中央层面推动的这一重磅新政，不仅直指长期困扰行业的烂尾楼痛点，更标志着房地产行业从 “快周转” 的规模扩张时代，迈向 “重品质” 的高质量发展新阶段。这场涉及销售模式、企业生态、市场逻辑的深刻变革，正在为购房者、房企和行业发展注入全新活力。

以告别 “楼花” 预售制为核心的变革，不仅回应了购房者对权益保障的迫切需求，更重塑了房地产行业的发展逻辑，成为推动行业高质量发展的关键引擎，堪称中国房地产市场近年来最具深远意义的利好信号。

城市 / 省份

政策出台时间

核心实施要求

配套支持措施

政策特点

河南省信阳市

2025 年 7 月 25 日（正式印发）

新出让土地开发的商品房，一律实行现房销售；新取得施工许可证的项目，需主体封顶方可申报预售许可

无明确专项补贴，通过严控预售条件降低市场风险

执行力度强，“一律” 要求体现全面推进决心，覆盖中心城区全部新出让土地项目

湖北省荆门市

2025 年 7 月 1 日

2026 年 1 月 1 日起，新出让土地开发的商品房原则上实行现房销售；2025 年 8 月 1 日后取得施工许可证的项目，需主体结构封顶方可预售

优先对优质地块推行现房销售模式，政策有效期 1 年

采用 “分步过渡” 策略，设缓冲期避免市场波动，“新老有别” 兼顾存量与增量项目

湖南省平江县

2025 年 11 月

新出让土地上的新建商品房项目，需竣工验收后才可启动销售

提供分期办理规划许可、配套同步建设、行政事业性收费减半、土地价格优惠等七大奖励

湖南首个全面推行现房销售的县城，聚焦 “好房子” 建设，通过多重奖励降低房企转型压力

山东省

2025 年初

未明确全面推行现房销售，重点支持现房销售模式

购买现房申请住房公积金贷款，最高贷款额度可提高 10% 以上

从需求端发力，以金融政策激励现房消费，政策灵活性强

海南省

2020 年 3 月

全省范围内统一实施现房销售制度，覆盖所有新建商品房项目

无专项配套奖励，通过省级层面制度约束推进

全国首个省级现房销售政策，先行先试为后续各地提供经验参考

合肥 / 郑州 / 长沙

2022 年末起

选取部分商品房项目开展现房销售试点，

政策演进：从试点探索到全国推进的制度变革

我国商品房预售制自上世纪 90 年代从香港引入，在房地产行业高速发展期发挥了重要作用，帮助房企快速回笼资金、扩大开发规模。但随着市场供求关系发生重大变化，预售制引发的交付风险、质量纠纷等问题日益凸显，“烂尾楼”“货不对板” 等现象严重影响市场信心。在此背景下，现房销售从局部试点逐步走向全国推进，政策演进呈现清晰脉络。

自 2022 年末以来，全国已有超 30 个省（市）试点现房销售或出台相关支持政策。合肥、郑州、长沙等城市率先开展部分项目试点，赣州、九江、山东等地则通过延长土地出让金缴纳期限、提供契税补贴、提高公积金贷款额度等配套措施，为现房销售铺路。2025 年成为现房销售政策落地的关键年份，河南信阳明确新出让土地项目 “一律实行现房销售”，湖北荆门提出 2026 年起新出让土地项目原则上现房销售，湖南平江成为省内首个全面推行现房销售的县城，形成 “多点开花、梯度推进” 的政策格局。

中央层面的定调为这场变革提供了核心支撑。住房和城乡建设部部长倪虹在《推动房地产高质量发展》一文中明确，要改革完善商品房销售制度，推进现房销售制从根本上防范交付风险，继续实行预售的则需规范资金监管。这一表述标志着现房销售已从地方探索上升为国家层面的制度改革方向，“十五五” 时期逐步推进现房销售成为行业共识。

政策背景：预售制弊端凸显，改革势在必行

中国房地产市场化改革以来，商品房预售制凭借 “卖期房、收预付款” 的模式，成为推动行业快速发展的关键引擎。在住房短缺时期，这一制度帮助房企快速回笼资金、扩大开发规模，有效缓解了住房供给不足的矛盾，为城镇化进程提供了重要支撑。但随着市场供求关系发生根本性转变，预售制的固有弊端日益凸显，成为引发行业风险的重要诱因。

交付风险频发是预售制最突出的问题。在部分地区预售资金监管不到位的情况下，一些房企将本应用于工程建设的预售款违规挪作他用，导致项目资金链断裂，烂尾楼现象时有发生。购房者 “先交钱、后收房” 的模式下，不仅面临房屋无法按期交付的风险，还可能遭遇房屋质量不达标、规划变更等问题，维权之路往往漫长而艰难。这种状况不仅损害了购房者的合法权益，更严重冲击了房地产市场的信任基础。

与此同时，预售制下的 “快建快销” 模式也制约了行业品质提升。对于房企而言，资金快速回笼的导向使其更注重开发速度而非建筑质量，部分项目出现偷工减料、工艺粗糙等问题，与居民对 “好房子” 的需求差距逐渐拉大。随着房地产市场从卖方市场转向买方市场，供需关系的逆转使得预售制的合理性不断减弱，推行现房销售、从根源上化解行业风险的呼声日益高涨。

在此背景下，政策层面逐步明确改革方向。2024 年底的全国住房和城乡建设工作会议提出 “有力有序推行现房销售，优化预售资金监管”，2025 年住建部部长倪虹在相关辅导读本中进一步明确 “推进现房销售制，实现所见即所得，从根本上防范交付风险”，一系列顶层设计为现房销售时代的到来奠定了坚实基础。

政策推进：多点试点积累经验，稳步扩围显成效

中国现房销售制度的推进并未采取 “一刀切” 的激进方式，而是遵循 “试点先行、积累经验、稳步扩围” 的科学路径，形成了上下联动、因地制宜的改革格局。早在 2020 年，海南省就成为首个全省实行现房销售制度的省份，为全国层面的改革探索提供了宝贵经验。

2024 年以来，现房销售试点进入加速推进阶段。据中指研究院监测，自 2022 年末以来，全国已有超 30 个城市试点现房销售及出台相关支持政策。2025 年 5 月，河南信阳市明确要求新出让土地开发的商品房一律实行现房销售，成为国内较早全面推行现房销售的地级市；随后湖北荆门、湖南邵阳等地陆续跟进，均遵循 “新老有别” 的原则，确保政策平稳过渡。11 月，湖南省平江县出台相关措施，成为该省首个全面推行现房销售的县城，将试点范围进一步延伸至县域市场。

从试点效果来看，现房销售的积极作用初步显现。平江县数据显示，政策出台后，当地新建商品房销售面积保持稳定增长，2025 年 1 至 10 月销售面积同比增长 6.83%，多个项目实现提前交房，现房销售占比已提升至 62%。市场数据同样印证了这一趋势，2025 年 1-6 月，全国新建商品房现房销售面积达 1.63 亿平方米，同比增长 12.5%，占比提升至 35.5%，较 2024 年全年提高 4.7 个百分点，海南等 4 个省市的现房销售占比已超过五成。

各地在推进过程中，还探索出一系列配套支持措施。平江县推出分期办理规划许可、行政事业性收费减半、土地价格优惠等七大奖励政策；部分城市通过延长土地出让金缴纳期限、给予购房者契税补贴、提高公积金贷款额度等方式，降低房企资金压力、激发市场需求。这些差异化的配套政策，为现房销售的全面推行提供了可复制、可推广的实践样本。

多方影响：重构房地产市场生态新格局

购房者：权益保障迈入 “所见即所得” 新阶段

现房销售对购房者而言是最直接的利好。与期房销售 “看模型、听介绍” 的购房模式不同，现房销售实现了 “所见即所得”，购房者可以实地考察房屋的户型设计、施工质量、小区环境等实际情况，直观感受房屋的真实品质，有效避免了期房销售中常见的 “货不对板” 问题。

更重要的是，现房销售从根本上化解了烂尾风险。购房者在确认房屋竣工验收合格后再支付房款，无需担心房企资金链断裂导致项目停工，购房资金安全和住房权益得到双重保障。这种模式下，购房流程更透明、风险更可控，能够有效提振市场信心，让购房者更放心地参与市场交易，为房地产市场的平稳运行注入基础动力。

房企：面临转型阵痛与发展机遇的双重考验

现房销售模式对房企的经营能力提出了全方位挑战。与预售制下资金快速回笼的特点不同，现房销售需要房企自行垫付全部建设资金，项目经营性现金流回正周期将延长约 2 年，资金占用成本显著增加，对企业的融资能力和资金实力构成严峻考验。国联民生证券测算显示，现房销售将影响项目净利率约 2 个百分点，部分资金实力薄弱、融资渠道单一的中小房企可能面临被市场淘汰的风险。

但挑战同时也是转型机遇。现房销售模式下，房屋品质成为市场竞争的核心要素，倒逼房企从 “快周转” 转向精细化运营，将更多精力投入到产品设计、工程质量和服务提升上。那些注重品质打造、拥有较强品牌影响力的房企，将在市场竞争中获得更大优势。同时，政策层面的金融支持、税费减免等配套措施，也为房企平稳转型提供了有力保障，推动行业向更健康、更可持续的方向发展。

行业：迈向高质量发展的历史性转型

现房销售制度的全面推进，正在推动中国房地产行业发生深层次变革。长期以来，行业依赖的 “高杠杆、高周转、高负债” 发展模式将难以为继，取而代之的是 “重品质、重运营、重服务” 的发展新逻辑。这种转型有助于化解行业长期积累的金融风险，促进房地产与金融体系的良性互动。

从市场供需结构来看，现房销售能够有效控制新增供应规模，加快库存去化，尤其在库存量大的城市和区域，有助于改善市场供需失衡的状况，推动房价回归合理水平。同时，现房销售对工程质量的刚性要求，将促进行业标准的提升和规范，引导房企加强技术创新和管理升级，推动 “好房子” 建设落地见效。

在政策协同作用下，现房销售与保障性住房供给优化、物业服务质量提升、房屋全生命周期安全管理等措施相互配合，共同构建起房地产发展新模式。这一模式将推动行业从规模扩张转向质量提升，实现从 “有没有” 到 “好不好” 的转变，为房地产市场的长期平稳健康发展奠定坚实基础。

挑战与展望：在稳步推进中完善制度体系

尽管现房销售制度的推行势在必行，但在实践过程中仍面临一些需要克服的挑战。对于部分土地财政依赖度较高的城市而言，现房销售可能导致土地出让节奏放缓，短期内影响土地出让金收入；热点城市期房销售占比高，全面推行现房销售需要更长的过渡期；部分中小房企可能因资金压力难以适应新模式，可能引发局部市场波动。

针对这些问题，政策层面已明确 “不搞一刀切” 的推进原则。未来，现房销售将优先在库存高、去化压力大的低能级城市和区域落地，逐步积累经验后再向更大范围推广；库存量较小的地区则会精准把控推进节奏，避免新增供应减少影响市场供需平衡。同时，相关部门将加快完善配套制度体系，包括优化房地产融资制度、提高开发贷覆盖比例、推出土地相关税收优惠等，为房企转型提供有力支持。

长远来看，随着现房销售制度的不断完善和全面落地，中国房地产市场将彻底告别烂尾楼困扰，进入一个更规范、更透明、更注重民生保障的新时代。购房者的合法权益将得到更充分的保护，房企将在良性竞争中实现高质量发展，房地产行业将真正回归居住属性，成为推动经济社会持续健康发展的稳定力量。

这场深刻的行业变革，既是对过往发展模式的修正，也是对未来发展方向的明确。在政策引导、市场驱动和各方共同努力下，现房销售时代的中国房地产市场，必将呈现出更加健康、更具活力的新面貌，为实现人民群众对美好生活的向往提供坚实支撑。