最近，广州法拍房市场发生的故事，比狗血伦理剧还要刺激。

先是前段时间，中海花城湾一套127平三房历经24轮竞价，以约8.46万/平的单价成交，让不少人哀嚎“跌回2018”年。

昨天，保利天悦一套199㎡的法拍房，却从1550万的起拍价被加到2395万，最后成交价高达12万/平，高于市场价成交，我朋友圈不少同行都说“疯了”。

同一座城市，同一个市场，同步上演截然不同的剧情。

一个巨大的问号浮现出来：广州的法拍市场，到底怎么了？

今天，咱们就来扒一扒，广州法拍房市场，最近出现的几个有意思的变化。

亏本的次新房

在增加

第一个明显的变化，是次新房源的增加。

我们深扒了一下广州法拍平台，发现如今法拍平台上，收楼时间5年内的房源占比大大增加，甚至有些房源还未收楼， 就已经上了法拍。

像是一套中海观云府的法拍房，建面164平5房，起拍价781万，折合单价仅4.7万/平，相当于市场价7折。

据了解，这套房源位于1号楼，还未正式交付。

1号楼是当年项目的首开楼栋，164平户型开盘价基本在7.6万/平左右。目前，贝壳上同面积段房源的二手挂牌价在6.4-8.4万/平左右。

今年2月份，中海观云府才出现了首宗二手成交，是一套105.84㎡的西南向中层3房，成交价642万，折合单价约6.07万/平。

对比之下，这套法拍房起拍单价仅4.7万/平，性价比相当突出。

目前，这套房源已经有355人设置提醒，6821次围观，有没有可能出现溢价成交，我们也拭目以待。

另外，像是白云区的建发央玺，也出现一套建面127平的法拍房，起拍总价297万，折合单价仅2.3万/平。

目前，在贝壳上同面积二手房挂牌价在3.5-4.5万/平左右。而这套法拍房无任何欠费，小区从收楼到现在也不过3年左右。目前这套房源已经有393人设置提醒，9513次围观。

这些次新房遭到拍卖的原因也相对简单：欠银行钱，原业主无法偿还月供，导致房子被拍卖。

只要钱

不要房

第二个明显的变化，是出现了不少低价房源。

一般来说，法拍房的起拍价格，在市场价的7-8折左右，能做到市场价6折，已经是优质法拍资产。

但最近我们发现，法拍平台上，出现了不少低于5折的房源。

像是位于广州塔旁的泊雅湾，最近放出一套法拍房，面积约97平，起拍价仅213万！折合单价约2.39万！相当于市场价4折！

虽然泊雅湾不算豪宅，但由于能望广州塔这个buff加持，加上近两年广州塔广场开业、广州美术馆投用等利好加持，价格表现一直很坚挺。

目前，贝壳上有3套同面积段房源在售，挂牌价都在6万/平左右，年初成交的同面积段房源，成交价格更高达6.7万/平。

此外，位于天河北的豪宅峻林也挂出一套法拍房，建面161平，起拍总价898万，折合单价5.5万/平，相当于市场价5折。

峻林作为天河北为数不多的次新豪宅盘，价格也一直比较坚挺，目前在贝壳上同面积段房源的挂牌价在11-14万/平左右。

不过，这套房源欠费情况不祥，且尚未完成腾空，虽然法院负责交吉，但法院也温馨提示：可能存在强制腾空的情形。

即便如此，这套房源依然引发了464人提醒设置与6900多人围观，热度不低。

你看到的是房子

别人看到的是……

最后一个变化，是金融客开始涌向法拍市场了。

当年利用二手房玩GPGD的金融客，在二手房水分不断挤出之后，在二手市场上基本已经失去了操作空间。

而与市场存在价差的法拍房，就成为了他们的新目标。

比如昨天热议的保利天悦溢价成交的法拍房，其实背后就存在一些金融操作。

先来讲讲这套房子的故事，这套房子是某个大V名下的资产，这个大V用这套房子，向银行借了3000万，但后来这个大V暴雷，欠银行的钱还不上了。

银行没办法，把这套房子的债权以1400万卖掉了！当时这套房子作为债权抵押物，折后单价仅7万/平左右！

最终，这套房子的债权被一家资产公司买下了，并且在昨天，以2395万的价格拍出！折合单价高达12万/平！

这个价格有多夸张呢？我们上贝壳看了一眼，目前同面积段房源挂牌单价在9-11万/ 左右。

那么你猜这个买家以高于市场价，买下一套法拍房，图啥？

我们也问了一些业内人士，得到了这样的答复：

广州法拍房

正开启新剧本

说实话，现在的法拍房玩法，已经复杂到有点超出我的想象了。

根据中指院数据，如今广州法拍住宅清仓率42.85%，成交折价率75.6%。

不可否认，法拍房市场里依然存在不小的淘笋空间，但这也意味着，当你参与竞拍时，你的对手可能不是普通的买家，其复杂性和潜在风险需要更高的辨别能力。

当下的广州法拍房，与其说是“捡漏”，不如说是一场专业化的“价值发现”。

它奖励那些做足功课、敬畏风险的理性派，淘汰那些仅凭一腔热血和运气就想闯荡的投机者。

在这个信息愈发透明的时代，真正能“淘到金”的，永远是那些能看到表象价格之下隐藏的真正价值与成本的人。

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