国内房地产市场自今年以来，调整的趋势愈发明显。与其说是“调整”，不如说是一场深刻的变革正在悄然发生。

先来看一组令人深思的数据：截至十月份，在全国七十个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅的销售价格环比下降的城市分别高达五十八个和六十二个，与上月相比，分别增加了四个和一个个。就连素来坚挺的一线城市，也难逃下跌的命运。数据显示，十月份一线城市的新房价格环比下降了0.1%，二手房价格更是下滑了0.3%。要知道，这可是过去几年里，一线城市楼市难以想象的景象。

与此同时，房地产开发商的日子也并不好过。销售面积与销售额双双下滑，犹如寒冬降临。一到十月，商品房销售面积同比大幅下降22.3%，其中住宅销售面积更是锐减25.5%。销售面积的下降直接导致了销售额的同步下滑，商品房销售额同比下降26.1%，住宅销售额下降28.2%。中指研究院的数据进一步印证了市场的低迷，2022年一到十月，国内百强房企的销售额为60954亿元，同比下降高达43.4%，几乎腰斩。

究竟是什么原因导致了当前房地产市场“量价齐跌”的局面？

首先，长期以来，国家对房地产市场的调控政策影响深远。仅2021年，各类调控政策就高达651次。高压之下，国内投资炒房的需求正在逐步退出市场。更重要的是，当房地产市场不再具有“赚钱效应”，投机炒房的需求自然会处于观望状态，不愿轻易入场。

其次，今年以来，疫情反复冲击，实体经济面临诸多挑战，不少企业被迫裁员降薪。这种经济环境的压力，直接影响了刚需购房群体的收入预期，使得许多人不得不暂停或取消原有的购房计划。

面对当前房地产市场的调整趋势，网络上流传着一个颇为耸动的房价下跌时间表：一线城市房价将跌至每平方米两万元，二线城市跌至八千元，三四线城市则跌至三千元。但从现实情况来看，目前一线城市的平均房价高达每平方米六万五千元，二线城市也在两万到三万元之间，就连三四线城市的平均房价也在八千到一万两千元左右。如果按照网络上的时间表计算，意味着各城市的房价至少要下跌60%到80%才能达到。这无疑是一个极具冲击力的预测。

针对未来房价的走势，官方媒体《第一财经》在今年十月份发表了一篇文章，多次提出房价应该被“重估”的问题。文章指出，许多地方的房价已经严重偏离了社会的承受能力，这并非一种常态化的现象。文章的核心观点可以概括为七个字：房地产定价重估。对此，一些学者认为，一二线城市由于对人口的虹吸效应，未来房价的跌幅可能不会太大，但三四线城市面临人口流出大于流入的现实，未来房价跌至每平方米三千元并非没有可能。

笔者认为，从中短期来看，各地房价的跌幅不太可能如此巨大。即使出现房价下跌，各地政府也会出台更多的救市政策，适度放松楼市调控。但不可否认的是，房地产市场的调整已经形成趋势。未来几年，国内房价很可能呈现“稳中有降”的态势，通过时间换空间的方式，实现楼市的“软着陆”。从长远来看，一线城市房价跌至每平方米两万元，二线城市跌至八千元，三四线城市跌回三千元，仍然具有一定的可能性。当然，这需要经历一个漫长而复杂的过程。