来源：市场资讯

2025 年的这个秋天，对华侨城而言，不只是一次人事更迭，而是一次战略级的重启。

01

今天下午（11月21日），国务院国资委网站发布关于华侨城的人事任免公告：

吴秉琪任华侨城集团有限公司党委书记、董事长。

提名刘开新为华侨城集团有限公司副总经理人选，免去其华侨城集团有限公司纪委书记职务。

贺长青任华侨城集团有限公司党委常委、纪委书记，免去其中国建筑科学研究院有限公司纪委书记职务。

免去张立勇的华侨城集团有限公司党委常委职务，不再担任华侨城集团有限公司副总经理职务，退休。

而在两个月前，9月5日，国务院国资委网站也层发布过涉及华侨城的人事任免公告：

吴秉琪任华侨城集团有限公司党委副书记、董事，提名为华侨城集团有限公司总经理人选。

免去张振高的华侨城集团有限公司党委书记、党委常委、董事长、董事职务，退休。

免去刘凤喜的华侨城集团有限公司党委副书记、党委常委、董事职务，不再担任华侨城集团有限公司总经理职务。

如果我们把两份人事任免公告组合起来，一起分析下发生了哪些变化：

首先，华侨城原关键岗位基本大换血：原党委一把手、董事长张振高；华侨城原党委副书记、总经理刘凤喜；华侨城副总经理张立勇等四人退出，而原本就是空降到华侨城的纪委书记刘开新转任副总经理。

其次，新增管理层均为空降，新任党委书记、董事长吴秉琪和新任纪委书记贺长青均从中建体系空降过来。

尤其是吴秉琪是得到了重用，原本是中建集团副总经理，直接被提名为华侨城总经理，进而又升任了华侨城党委书记和董事长，在体制内看来，这算是火箭般的速度飞升。

再者，炸天团注意到华侨城新的董事会成员、党委常委、核心经营层基本都来自华侨城体系外，比如董事会7位成员全部出自华侨城体系外，而党委常委成员和核心管理层也仅倪征一人有华侨城背景。

透过以上国资委的换人调整，基本可以看出国资委的意图：已经不是在华侨城的棋盘上把棋子换个位置，而是要把整个华侨城的棋盘翻面重来。

那么，国资委为什么要对华侨城动这么大的一刀？

要理解这个答案，就必须回头看华侨城过去三年的“隐性失控”。

02

如果说万达是“战略摇摆害了自己”，那么华侨城的问题则更纯粹：

——规模太大、资产太重、现金流太薄、时代变了，而它没跟上。

在此，我们不妨先看看华侨城2025年中报数据：

•营收113.17 亿，同比腰斩 –50.82%

•归母净利润亏损28.68 亿

•扣非净利润亏损29.15 亿

•毛利率全线下滑

•房地产主业去化极慢

不难看出，华侨城不是没赚钱，是根本赚不到钱了。如果再往前倒推3年：

2022年亏损109亿元；2023年亏损65亿；2024年亏损86.62亿；

那么，华侨城几乎就是整个央企地产天团里的亏损王，论亏损规模，无出其右者。

当然，华侨城之所以这么亏钱，其核心还是处在了模式上。

众所周知，文旅是华侨城的金字招牌，但是在文旅行业景气度尚未恢复的当前，这就是一个可怕的黑洞：

重资产模式+地产下行 +文旅恢复缓慢 = 现金流窒息。

是的，与迪士尼这类“轻运营、轻投资”的运营模式不同，华侨城这些年一直坚持自己买地、自己盖乐园、自己建酒店、自己做管理。

可以说，华侨城运营模式的每一步几乎都是在花钱，而且还在全国花钱。

据悉，华侨城在全国布局了几十个大型文旅项目，从云南到江苏，从东部到西南，每一个都体量巨大。

看上去气势无比辉煌，但问题是：这么大的摊子，靠什么养？靠什么滚？靠什么反哺？

华侨城给出的答案是——房地产。

在顺周期里，这套玩法可以勉强说没啥大问题。但是，房地产行业自2021年开始进入深度调整期。

于是乎，一直靠着房地产养活文旅的华侨城整个商业模式都被摧毁了：

文旅需要地产输血，而地产本身却开始流血了。

这是一个极其危险的闭环，靠华侨城自己几乎完全无解，这也是国资委不得不出手的根本原因。

03

这次国资委出手，说实话，调整力度是超出预期的，已经远不是一次常规的人事调整，而是一次“治理重建工程”，领导层的构成就说明了一切：

•吴秉琪：强执行力、强整合能力的央企干部。

•贺长青：纪委体系空降，强化监督和纪律。

•刘开新：纪委出身，转任副总，是“纪律 +经营”的复合型角色。

•董事会 7 人全部来自体系外，意味着彻底打破原来的“内部循环”。

应该说，华侨城几乎所有关键岗位都掌握在央企空降手里。这不是补丁，这已经是重装系统。

当然，在吴秉琪空降华侨城的时候，外界曾有传言，华侨城将并入华润，由华润消化华侨城这个烂摊子，理由就是吴秉琪是个老华润，从1993年加入华润到2023年被调往中建，整整30年的职业履历都给了华润。

不过，这个传闻很快被证伪。

的确，华侨城与华侨城同为副部级央企，尽管体量相差悬殊，但在行政级别上同为副部级，两个副部级单位合并谈何容易。

既然，华侨城还要继续存在，那么，新的领导班子该如何将华侨城从亏损的泥潭里拯救出来呢？

在此，我们不妨大胆猜测下，新的领导班子接下来大概率会做三件事情：

首先就是全面启动提质增效和资产盘活。

卖资产、卖项目、卖库存，大量重资产要出售，大量存量项目和库存要尽快清掉，非核心业务要全面收缩，总之就是要让重资产的华侨城向“更轻、更快、更灵活”的华侨城转型。

其次，应该就是放大和突出文旅业务。

大概率就是从“建项目”转向“做运营”。如何主题公园二次消费，如何引入更多娱乐 IP，如何加强夜经济、节庆经济，如何推动科技文旅、如何提升客单价和运营效率......

总之，华侨城要做的就是必须要让文旅业务开始赚钱，而不是再像以往那样烧钱。

除了这些业务层面的变化，华侨城更重大的变化可能还在于公司内部治理上，如何全面强化自身监管，比如如何更谨慎的花钱和投资，如何让项目都更加可控，风险更透明，运营更合规，这应该也是新纪委书记贺长青的主要工作职责。

结语

最后，中国的房地产和文旅，都已经不太可能回到过去的黄金年代，但新的秩序如何构建依然未知。

华侨城这个文旅地产巨头，脱胎换骨已经开始，鉴于国资委的重视和吴秉琪的职业履历，我们有理由相信华侨城正走在正确的道路上，也期待整个文旅行业都能跟着好起来！