楼市风向转变，始于2021年下半年，由普涨转为普跌，这背后的原因值得深思。回溯当时的房价数据，国家统计局发布的70城房价显示，2021年9月，新房市场中，上涨城市仅占少数，下跌城市却占据多数；二手房市场更是惨淡，下跌城市数量远超上涨城市。

即便进入2022年，各地纷纷出台宽松政策，试图提振楼市，但市场反应依然冷淡。究其根本，是购房者信心的丧失。曾经“房价只涨不跌”的神话被打破，加上部分房企资金链告急，让人们对未来楼市充满担忧，不敢轻易入市。

那么，2021年房价为何会普遍下跌？这与国家持续收紧的调控政策密不可分。过去二十年，中国房价经历了惊人的上涨。数据显示，2000年全国平均房价仅为每平方米2000元，而到2020年，已飙升至每平方米10329元。房价上涨速度远超居民收入增长速度，造成了巨大的收入差距。

尤其在一线城市，房价动辄数万元一平方米，而人均收入却仅有数千元，普通家庭购房变得异常困难。同时，部分富裕家庭热衷于投资房产，进一步推高了房价，使得刚需购房者更加难以承受。这种“富者愈富，贫者愈贫”的局面，加剧了社会矛盾。

正因如此，早在2016年，国家就提出了“房住不炒”的定位，旨在让房屋回归居住属性，使房价回归合理水平。近年来，调控政策不断加码，尤其是在2021年，调控次数累计高达650次左右，直接导致了房价由涨转跌。与此同时，针对房企的“三条红线”政策，迫使房企降低负债率，导致部分企业资金链紧张。

正是以上种种因素，导致人们对房价失去信心，楼市开始下行。面对这样的局面，许多原本打算购房的家庭都持观望态度，担心房价下跌导致资产缩水。于是，一个问题浮出水面：未来十年，高层住宅和多层洋房，哪种更保值？毕竟，房子既是财富，也是居所，选择一套既舒适又保值的住宅至关重要。对于这个问题，融创集团董事长孙宏斌曾一语道破。

孙宏斌认为，虽然住宅市场已出现过剩趋势，但现有住宅多为品质较差的房屋。随着人们收入水平的提高，对居住品质的要求也会越来越高，因此，中高端住宅仍有很大的需求和升值空间。

孙宏斌为何如此看好中高端住宅？首先，我们要认识到，中国住宅市场确实已经出现了过剩。央行数据显示，中国城镇家庭拥房率已高达96%，其中拥有两套房的家庭占比31.0%，拥有三套房及以上的家庭占比10.5%。大量多余房产被用于投资，导致住宅空置率居高不下。西南财经大学数据显示，2017年中国城镇住宅空置率高达21.4%。

按照国际标准，城镇住宅空置率的合理区间为5?0%，而中国已经远超这一警戒线，处于非常危险的境地。一旦这些空置住宅流入市场，将导致供大于求的局面。当前楼市下行，进一步加剧了人们对市场的悲观预期，导致投资者抛售多余房产。二手房挂牌量激增，正印证了这一趋势，住宅过剩局面更加明显。

然而，需要注意的是，许多人拥有的都是品质较差的高层住宅，当初为了满足居住需求，只能无奈选择。但现在，房价逐渐平稳，住宅供应也相对充足，人们在购房时有了更多选择空间。

对于购房者而言，房子是居住场所，自然希望选择品质更好的住宅，以提升生活品质。因此，随着收入水平的提高，许多家庭会选择改善型住宅，从高层住宅搬到多层洋房，改善居住环境。从这个角度来看，未来会有更多家庭选择多层洋房，而高层住宅则可能逐渐被人们嫌弃。毕竟，从品质上来说，多层洋房更具优势，对购房者也更有吸引力。

在这种情况下，未来多层洋房仍将有很大的购房需求，而高层住宅的需求可能会逐渐萎缩。因此，多层洋房更具升值潜力，而高层住宅则可能难以保值。由此可见，在未来十年，多层洋房无疑是更具保值性的住宅选择。