观点网距离上次拿地不到一个月，大悦城再次落子。

今年11月19日，大悦城控股以26.5亿元的价格，在成都青羊区包揽四宗土地，并宣布将其中的商业部分打造为其在成都的第三座重资产大悦城。

不到一个月的时间，大悦城又来到山东青岛，以总价4.11亿元的价格拿下市北区一宗商业用地。

接近年末，大悦城在相隔较远的两地接连扩储，显然透露出全国布局意图。

略有不同的是，成都一直是大悦城重要布局的城市之一。在青羊项目之前，大悦城已在当地先后推出位于武侯区的成都大悦城，以及天府新区的天府大悦城。其中，成都大悦城更是被作为大悦城商业REIT的首发资产，成功发行上市。

相比之下，大悦城在青岛留下的商业项目并不多。但随着此次落子，这张关于“大悦城”的业务拼图也将随之补上关键一块。

青岛“大悦城”往事

12月5日，大悦城控股旗下的青岛大悦城房地产开发有限公司以总价4.11亿元竞得青岛市北区一宗地块，成交楼面地价2720元/平方米。

这宗地块位于市北区辽宁路以南、宁海路以西，土地总面积约5.04万平方米，规划建筑面积15.2万平方米，是一宗商业用地（零售商业用地）。

此次在公开市场上的拿地动作引起市场关注，一方面是距离大悦城地产完成私有化并退市才过去不久，另一方面，则是该地区已期盼项目落地许久。

在拿地当天稍晚时候，大悦城控股通过官微宣布，青岛首座大悦城正式落定。

据了解，该地块将规划为集大型购物中心、时尚消费与城市文化生活于一体的旗舰商业项目，依托主城核心区位与轨道交通优势，通过高品质商业的注入，有望重塑台东商圈格局，推动区域从传统商业街区升级为功能复合、体验丰富的都市活力新地标。

公开资料显示，此次获取的地块坐落于地铁2号线利津路站上盖，周边1公里内4条地铁线交汇，属城市级TOD综合开发项目。而对于这一项目，各方均已期待已久。

拿地企业青岛大悦城房地产开发有限公司成立于2017年9月，其母公司悦合有限公司当时以12.64亿元共竞得青岛市北区五宗地块。

五宗地块为统一搭配销售，总占地面积为6.2万平方米，规划建筑面积15.92万平方米，1、3、4号地块为商服住宅用地，2号为商服用地，5号为纯住宅用地。

数据来源：网络公开资料，商业客整理

其中，1号和2号地块相邻，位于青岛市北区啤酒文化休闲商务区，四至范围是宁海路以东、辽宁路以南、道口路以西、登州路以北合围区域，紧邻地铁2号线及4号线，两宗地块编号分别为B-6-01、B-6-03，建筑面积合计约9.69万平方米，占地面积4.06万平方米。

3号地块位于市北区金沙路15号，占地面积5928.7平方米，建筑面积1.6万平方米；4、5号地块分别是湖清路9号东地块、西地块附近，占地面积1.56万平方米，建筑面积4.63万平方米。

大悦城控股拿地之后，结合青岛啤酒休闲商务区整体规划，有意将其打造为集大型购物中心、甲级写字楼、服务公寓、高档住宅等为一体的城市综合体“大悦城”。

1号和2号地块的住宅用地占地面积较少，仅为总建筑面积的7%，在最开始的规划中便明确以商业与办公功能为主导，住宅仅作为配套补充。其中，1号商务广场地块规划布局1栋住宅楼、3栋办公楼及部分配套商业；2号市民广场地块则聚焦啤酒文化，以开放式街区将餐饮、休闲、啤酒文化、创意、购物等集于一体。

3、4、5号地块住宅比重超过九成，也因此主打销售回款，作为整个项目现金流的重要支撑。

整个项目的五宗地块几乎同时推进，于2018年6月率先启动建设工作，但此时，“大悦城”商业综合体中仍缺少最关键的一环，即盒子式大型购物中心。

图片来源：青岛大悦城早期宣传资料，大悦城 JOY PARK官方公众号

机会很快送到手边。出于商圈升级改造等相关需求，与两地块一路之隔的青岛装饰城在2019年6月闭店，并全面搬迁至新址。按照规划，搬迁完成后，原地块将建设商业综合体项目。

结合此前种种，市场认为该地块将会由大悦城收入囊中，使得项目整体趋于完整，然而始终没有确切消息。

直到此次，1号和2号地块的开发公司青岛大悦城房地产开发有限公司再次出手，拿下市北区辽宁路以南、宁海路以西地块（原青岛装饰城地块）。

青岛大悦城终落定

虽然地块在12月5日才正式成交，此前却已有相关消息释出。

今年7月13日，青岛市北区发布消息，历经多轮深度磋商，中粮大悦城二期项目迎来重大突破，滨海产业新区管委会代表市北区政府与中粮青岛公司正式签署了《青岛啤酒文化休闲商务区二期项目合作协议》，标志着市北区政府与中粮青岛公司的战略合作迈入实质性落地阶段。

当时消息还指出，市北区区属平台公司环海湾集团，自2024年起与中粮青岛公司开展多轮专题会议，双方围绕项目规划和合作模式优化、地块容积率调整、交通动线设计等核心议题反复研讨，确保方案兼顾商业可行性与区域发展需求。

一个可以佐证的信息是，最新成交的地块原为青岛市市北区特色商贸片区SF0302-96、100-1号。今年7月，青岛市自然资源和规划局发布的规划调整批前公示显示，两宗地块拟合并为SF0302-96-1号、SF0302-96-2号。

同时，用地性质也由商业商务混合用地调整为商业用地，SF0302-96-2号规划为公园绿地，用地面积达600平方米。在调整原因中，有关部门表示，是为增强区域商业能级，与悦街、台东步行街等联动形成综合商业中心。

据悉，市北区还将结合地块周边交通分析论证，规划沾化路（辽宁路-登州路段）的道路位置西移并优化道路线形，提升区域通行能力。可以说，为迎接地块买家的相关准备工作已做了不少。

图片来源：青岛市自然资源和规划局

而这里的悦街实际上也正是一期五宗地块中的市民广场，全称为青岛大悦城JOY PARK悦街。

悦街聚焦啤酒文化，最初规划引入啤酒文化广场、生活超市、酒店、酒吧街、特色餐饮等多重业态，以统一运营、统一管理的运作模式，构建青岛潮流夜生活中心。规划中既结合了在地城市特性，也前瞻性地考虑到年轻消费群体对沉浸式体验与社交场景的强烈需求。

“日咖夜酒”直到2020年前后才开始流行开来，但悦街的规划已经领先了一步。不过，在社交平台上能够看到JOY PARK如今的景象，项目并不繁荣。不少本地消费者为项目如今的处境感到惋惜。

同时，据大悦城控股2025年半年报，青岛JOY PARK累计销售面积12.77万平方米，截至中期仍有15.38万平方米的可售面积，期内销售面积198.8平方米，销售金额为389.12万元，单价约为1.96万元/平方米。

二期项目的到来，在为这一沉寂街区重新注入活力的同时，也有望加快剩余可售资产的去化节奏。

据悉，中粮大悦城大型商业综合体二期项目占地约5.05万平方米，地上建筑面积约12.6万平方米。作为振兴台东商圈的核心引擎之一，在青岛以啤酒为纽带推动文旅融合的新时期，大悦城二期作为高端商业载体，将承接啤酒节、主题展览等活动，强化“啤酒之都”的国际形象。

与此同时，大悦城控股表示，项目落地后将传承大悦城品牌“年轻、时尚、潮流、品位”的基因与成熟的商业运营体系，引入首店品牌、创新业态与沉浸式体验场景，有效填补市北区高品质商业综合体的空白，引领青岛主城商业能级跃升。

而这座真正意义上的青岛首座大悦城，能否一举助力区域商业转型升级，成为激活台东乃至市北片区发展的关键转折点？一切仍有待市场检验。

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