出品 | 子弹财经

作者 | 吴磊

编辑 | 蛋总

美编 | 倩倩

审核 | 颂文

一场官司，将央企大悦城控股推到了聚光灯下。

近日，大悦城控股（以下简称：大悦城）披露，因一宗土地纠纷，控股子公司武汉地悦起诉了武汉市蔡甸区自然资源和城乡建设局（以下简称：蔡甸区资建局）。

据悉，此次引发纠纷的地块，是蔡甸区政府2019年引入的招商项目之一，也是大悦城重仓武汉的代表作品之一。

项目陷入僵局6年之后，大悦城不惜与蔡甸区资建局对簿公堂，诉求解除合同，返还土地出让金3.61亿元，并索赔各项损失约7.35亿元，追讨金额合计约11亿元。

而面临经营阵痛的大悦城，当前的确需要资金。数据显示，2022年至2025年前三季度，大悦城已经累计亏损近80亿元。

业绩承压之际，大悦城从2024年开始进行管理层大调整，从董事长到董事，再到董秘都进行了更替，但能否就此破局，还是一个未知数。

1、6年土地争议未决，追讨11亿

6年前就敲定的项目，如今走到了诉讼的局面。

12月3日，大悦城发布公告称，因行政协议纠纷，控股子公司武汉地悦起诉了蔡甸区资建局，近日收到湖北省武汉市蔡甸区人民法院出具的受理通知书等相关法律文件。

而产生纠纷的原因要回溯至2019年。

据媒体报道，2019年5月，在武汉国际经贸交流合作大会上，中粮旗下的大悦城与武汉市蔡甸区政府达成战略合作协议，将在蔡甸区建设中粮国际营养健康城、大悦春风里城市综合体等重点项目，计划投资总金额超400亿元。

5个月后（即2019年10月），大悦城联合武汉地铁集团以11.29亿元底价，摘取武汉市蔡甸区一宗地块，宗地编号为P（2019）130号，这里就是中粮祥云·地铁小镇一期项目。

当时，大悦城持股51%，需支付权益地价5.76亿元。据大悦城在2019年财报中透露，武汉中粮祥云·地铁小镇项目的预计投资金额高达48.69亿元。

（图 / 大悦城财报）

次年3月，大悦城又联合武汉地铁集团，竞得地铁小镇二期的约200亩地块，编号为P（2020）004号地块，总价13.87亿元，溢价率24.72%。

（图 / 大悦城控股官微）

据悉，柏林地铁小镇位于武汉市蔡甸新城腹地，是武汉市规划的6大地铁小镇之一，总用地约3030亩，定位“国际营养健康城”。而中粮祥云·地铁小镇是柏林地铁小镇启动区，涵盖商业街、文化中心、学校、办公及住宅等业态。

时隔6年，大悦城控诉，武汉地悦已按约支付全部土地出让金及税费，但蔡甸区资建局作为出让人未按合同约定，向武汉地悦交付符合法律规定的项目地块。

因项目地块持续被压占，多次催告、沟通未果，为维护公司合法权益，武汉地悦特提起诉讼，以解除土地出让合同、收回压占地块土地出让价款、获赔逾期交付违约金及相应损失。

具体而言，武汉地悦诉求，蔡甸区资建局收回武汉地悦未能顺利开发的地块部分，同时返还收回地块部分对应的土地出让金3.61亿元。

除此之外，武汉地悦要求赔偿损失7.13亿元，赔偿已经缴纳的税金1464万元、配套费738万元。以此计算，大悦城追讨的金额合计约10.96亿元。

一边是央企，一边是政府部门，大悦城为何此时下场“开撕”？

2、不到4年亏损近80亿，央企也要过苦日子

突然发难的大悦城，本身正在面临经营阵痛。

2021下半年，恒大遭遇流动性危机，房地产市场就此“遇冷”。行业低迷之下，大悦城为了去化只能降价促销，导致部分项目销售价格未达预期。与此同时，公司又面临计提资产减值准备，联合营企业投资亏损增加等问题。

种种因素影响之下，大悦城业绩掉头直下。2022年，公司实现营业收入395.79亿元，同比下降7.12%；归母净利润直接由盈转亏，亏损金额高达28.83亿元。

自此之后，大悦城更是一发不可收拾。2023年和2024年，大悦城的营收一路下滑，归母净利润又分别亏损了14.65亿元、29.77亿元。

（图 / 大悦城财报）

而武汉地铁小镇一期，就是侵蚀大悦城利润的典型项目之一。据「子弹财经」不完全统计，2022年，大悦城对武汉地铁小镇一期计提资产减值2.05亿元；2024年，又对其计提了近3亿元减值。

（图 / 2022年、2024年计提存货跌价准备（来源：大悦城公告））

那么，大悦城对武汉地铁小镇项目一共计提了多少减值？对利润影响有多少？这是否是公司想要起诉退地，索赔资金的原因所在？对此，「子弹财经」试图向大悦城方面进行了解，但截至发稿仍未获回复。

值得注意的是，直至现在，大悦城都还未摆脱亏损。财报显示，2025年前三季度，公司实现营收206.48亿元，同比增长0.83%；归母净利润亏损5.33亿元。

（图 / 大悦城财报）

短短不到4年时间，大悦城的归母净利润已经累计亏损了78.58亿元。

其实，大悦城不是没有净利润，只不过是更多流向了合作伙伴。与同为央企的保利、中海主攻住宅开发不同，大悦城是“商业+住宅”双轮驱动的房企，而商业地产的开发周期长、沉淀资金多，为降低风险、缓解资金压力，大悦城的不少项目都是合作开发。

而这种模式本就是一把“双刃剑”，优势是有利于以较少资金撬动更大规模，并降低项目开发风险，但弊端就是利润也会分流。

今年前三季度，少数股东分走了6.62亿元利润，和大悦城归母净利润亏损超5亿元的情况形成鲜明对比。

（图 / 大悦城财报）

而连年亏损的大悦城，其实一直在寻找增厚利润、充裕现金流的机会。

例如，今年7月底，大悦城宣布拟以0.62港元/股的价格，私有化大悦城地产，总代价约29.32亿港元。

而大悦城地产正是大悦城旗下的港股上市平台，主要运营购物中心「大悦城」，是一只“现金牛”。

私有化之后，大悦城持有大悦城地产的股权比例将从64.18%上升至96.13%，剩余3.87%股权由中粮集团的全资子公司得茂持有。大悦城认为，这将增厚对大悦城地产的权益，有利于进一步提升公司归母净利润。

11月27日，大悦城地产正式退市。只是，「大悦城」能担当起提振利润的重任吗？

3、管理层大“换血”，「大悦城」出租率下滑

业绩承压的大悦城，调整不止于业务层面。

据澎湃新闻报道，2024年4月，大悦城曾进行过一轮组织构架调整，将东北区域公司、浙江区域公司和华中区域公司裁撤。

很快，管理团队的变动次第展开。

同年6月，陈朗辞任大悦城董事长之职，继续担任董事。与此同时，董事会选举姚长林为新任董事长。

在大悦城董事长的位置上，陈朗只停留了两年。据悉，陈朗2019年进入中粮集团，曾担任过蒙牛乳业的董事会主席。2022年，陈朗升任大悦城董事长，也是从这一年开始，大悦城的营收转入下滑、利润转入亏损，至今未见明显起色。

而新上任的姚长林在中粮集团任职超30年，是一位老将，曾出任大悦城地产的董事长。据媒体报道，上任之后，他再次推动组织构架调整，将原来的7个区域公司砍成4个：沈阳、西北等区域并入北京大区，浙江、南京区域则划归上海大区。

进入2025年，大悦城的人事调整动作更密集。2025年4月，郭锋锐辞去总经理助理、董事会秘书之职，余巨川辞任总经理助理；6月，孙朱莉辞去董事、董事会专门委员会委员职务；11月，张鸿飞辞去董事一职。

一系列调整之后，大悦城的业绩并没有太大改善——今年前三季度，公司营收同比微增不足1%、归母净利润则亏损超5亿元。

与之相比，公司购物中心旗舰品牌「大悦城」的出租率开始下滑，背后的隐忧更是不容小觑。

大悦城是“商业+住宅”双轮驱动的房企，在商业地产领域，「大悦城」、「大悦汇」是主要运营品牌。其中，「大悦城」面向18-35岁的年轻人，主打年轻、时尚、潮流、品味，是公司的核心旗舰品牌。

截至2025年中期末，大悦城地产在营商业项目有37个项目（含轻资产和非标准化产品），其中，大悦城购物中心（含轻资产，即输出管理的项目）24个。

在公司投资的众多「大悦城」中，北京朝阳大悦城是租金收入最高的一个，堪称“扛把子”。就是这个“含金量”最高的「大悦城」，出租率、租金双双显露下滑迹象。

2025年上半年，北京朝阳大悦城实现租金3.178亿元，同比下滑0.3%；出租率从去年同期的95%下滑至94%。

（图 / 大悦城地产财报）

而这并不是个例。大悦城地产披露的数据显示，2025年上半年，购物中心实现租金收入14.68亿元，同比下降3%；平均出租率93%，同比下降3个百分点。

（图 / 大悦城地产财报）

与之相比，截止2025年中期末，同为央企的华润置地在营购物中心达到94座，出租率达到97.3%，明显高于大悦城购物中心的表现。

在这种情况下，私有化大悦城地产究竟能否带来增厚利润的预期效果？大悦城地产本就存在的资金压力是否会转移至母公司大悦城？北京西单、朝阳两个「大悦城」租金为何下滑？未来是否会继续压降租金？如何改善购物中心租金、出租率双双下滑的局面？

对此，「子弹财经」试图向大悦城方面进行了解，但截至发稿仍未获回复。

兜兜转转，这一系列问题又落到了曾经大悦城地产“一把手”姚长林的身上，而能否改变这一局面就要考验姚长林的眼光和手腕了。

*文中题图来自：大悦城官方微博。