随着香港房地产销售行情看涨，当地新盘的库存从高位持续回落，地产商推盘及开价压力相对减轻。图为11月香港铜锣湾一在建的新盘。摄/焦建

中国香港住宅价格连跌三年后，“今年3月至10月整体住宅楼价指数出现3.3%升幅，使得楼价从年初至今止跌回升1.8%。香港楼市已见底并逐步走出整固期”

文｜《财经》特派香港记者 焦建

编辑｜苏琦

又到年末之际，中国香港特区各行业按照惯例盘点一年得失。除持续畅旺的股票市场，当地房地产市场在2025年为何止跌回暖、升势在2026年又将如何持续，近日备受关注。

一系列数字佐证了今年香港房地产市场已一扫去年颓势。12月10日，房地产服务商戴德梁行发布的香港房地产市场年度回顾及展望报告显示，当地住宅买卖合约数字已连续九个月录得超过0.5万宗。预计四季度香港住宅成交宗数约为1.64万宗，按年同比上升9%。

整体测算下来，香港全年住宅成交量将达到约6.2万宗，按年同比上升约17%。戴德梁行方面则向《财经》分析指出，这一态势除支持整体楼价触底回升，也让2026年的正面势头延续明确了预期。

香港土地注册处的实际成交资料亦可对此进行佐证。截至12月初，当地私人住宅总数已录得5.4万宗左右的买卖登记（共涉及约4710亿港元）。亦有其他的一些地产代理机构据此走势推算，当地全年成交量将约为5.72万宗，较2024年约4.84万宗上升18%。

同样创下近四年来高位的，并不只有香港住宅的成交量数字。以成交总值为例，按照前述5.72万宗的数字测算，总值也将同比增加13%，达到约4970亿港元。

这两个关键数字的持续向好，亦被认为回答了2025年初当地业界及居民一致关心的热门话题，即香港房地产市场何时走出底部。作为重要的参照指标，受惠于成交量持续回升，香港楼价自今年3月起逐步回稳，并在4月起开始录得升幅。

按照戴德梁行执行董事及香港研究部主管邓淑贤的分析，“根据特区政府差估署数据(截至10月数据)，3月至10月的香港整体住宅楼价指数出现3.3%升幅。如此使得年初至今的香港楼价止跌回升1.8%，显示香港楼市已见底并逐步走出整固期。”

所谓整固期，在市面上的表现则是此前持续近三年的整体性房地产价格下跌。但在进入2025年后，按照前述差估署数据显示，1月面积431方英尺的A类单位平均售价467万港元，9月已升至489万港元，升幅近5%。

在微观层面，当地较受欢迎因此成为风向标的各档位住宅，价格已不同程度的出现了回暖。其中，代表小户型的沙田第一城和代表中价市场的太古城，按季同比均出现了2.9%的升幅。代表豪宅市场贝沙湾的表现则更为亮眼，按季同比则上升了6.1%。

香港楼市见底迹象之所以日趋明显，被普遍认为受益于一系列利好因素。宏观而言，包括当地银行跟随美联储方面调低利率、使得楼市入场门槛及利息成本降低，以及股票市场向好所连带产生的财富效应等，均会使得当地的住宅需求进一步释放，买卖气氛持续向好。

在此基础上，一个值得被提及的政策方面的因素，则是香港特区政府从2月起将100港元印花税门槛提升至400万港元房屋。受此影响，当地的小户型房屋成交量随即开始增加。

按照香港中原地产一位相关人士对前11个月住宅市场的分析，400万港元以下一手及二手私人住宅共有1.2万宗交易，较2024年全年的1万宗左右增加约20%，亦较2020年低位的3949宗反弹超过两倍，创下了继2016年（12726宗）后近九年来的新高。

400万港元以内的房产成交量之所以被认为是重要的风向标，因其主要为满足当地市民的自住等基础需求，与外来投资者的资产投资及保值增值需求相比，应重点保障。此外，根据香港特区政府的相关统计资料（2025年1月至11月），在住宅单位总成交量中，约84%的成交价格在1000万港元或以下。

一位在2025年选择“上车”的香港居民则对《财经》表示，“除特区政府的财政预算案‘减辣’把印花税降低，香港的银行今年也两次降息。综合测算下来，一些小户型的租金回报率已经高于3.25%的利息水平，供平过租，因此入手。”

其考虑入手，其实亦有租金长期看涨的基本面原因。以当地的住宅租金指数为例，随着近年来中国香港着力吸引外部人才及发展高等教育，外来专才和非本地学生的住房需求带动了租金的持续上升态势，年初至今已录得4.0%左右的升幅。

随着类似的利好因素不断出现，仲量联行近日则预测，香港2026年中小型住宅楼价将上升约5%，并预期私人住宅供应有望于明年年底恢复至正常水平。

香港中原集团主席施永青近日在当地报章的一则撰文也引发了热议，即香港住宅市场已确认见底回升。如以中原城市领先指数CCL计，预计将在三年内升穿2021年191.34点历史高位，并预期此次升浪可持续六年。

“连升六年”的大胆观点虽并未获得业内普遍认同，但对于未来一年内香港房地产市场的持续向好，则被普遍认为是大概率事件。这部分其实也源于当地房地产走势所具有的一定周期性，即市场一旦在各方预期推动下复苏，升势通常会持续一段时间。

维持此次升势的一个关键性因素，仍然与利息的高低有关。如前所述，美国及中国香港今年已经连续降息两次。在美国仍处于降息周期的预期背景下，中国香港2026年的物业买卖及投资的基本面仍被看好。

在此基础上，香港新楼的“去库存”压力日轻，被认为将成为2026年直接影响当地房地产价格的因素之一。据当地的最新统计数字显示，随着一手楼盘的销售行情看涨，新盘的尾货量已从高位持续回落。由2025年初的约2.3万套降至2万套左右，可纾缓当地的地产商推盘及开价压力。

施永青则在前述的预测中同样指出了地产商因此前房地产市场不景气减少了拿地，未来供应有一定压力。此外，美国经济欠佳将令利率长期维持在较低水平，如果中国香港利率同步下降，有助资金重新流入楼市。

“香港楼市的持续升幅并非完全来自楼市自身，而是来自货币贬值。因港元与美元挂钩，美元贬值将成为下一阶段金融市场主旋律，港元随之贬值，令包括楼宇在内的实体资产价格自然上升。”施永青指出。

邓淑贤则向《财经》进一步指出了2026年香港房地产市场一个值得关注的增量，即“部分在2023年至2024年通过人才计划来港的专业人士，可能已度过初步安顿期。在两年的租住期面临约满的情况下，他们或会开始考虑在香港购置首套住房。”