2025年11月，国家统计局发布了最新一期70个大中城市新建商品住宅销售价格变动情况。整体来看，市场仍处调整通道——一二三线城市新房价格环比分别下降0.4%、0.3%和0.4%，同比降幅继续扩大。

但在一片“跌声”中，有8座城市逆势上扬，成为全国楼市的“微光信号”。其中，合肥与襄阳以0.3%的环比涨幅并列第一；南京、贵阳紧随其后，上涨0.2%；上海、沈阳、重庆、扬州则小幅上涨0.1%。

更值得关注的是，上海、沈阳、合肥已实现连续两个月环比上涨。回看10月数据，这三城新房价格分别上涨0.3%、0.2%、0.1%。在全国70城普遍下行的背景下，这种“连续性企稳”显得尤为珍贵。

上海：豪宅撑盘下的“结构性上涨”

作为唯一连续两月领涨的一线城市，上海的表现堪称“一枝独秀”。11月新房环比上涨0.1%，虽幅度不大，但已是连续第36个月上涨；10月涨幅更达0.3%，同比涨幅高达5.7%，领跑全国。

但别被数字迷惑——上海的“上涨”并非普涨，而是典型的结构性行情。数据显示，建面单价10万+/㎡的豪宅项目成交活跃，如黄浦淮海中路板块的高福云境，成交均价突破21万元/㎡。徐汇滨江、静安曹家渡等核心区域新盘价格纷纷刷新板块天花板。

与此同时，刚需盘却在“以价换量”。10月上海新房成交建面环比下降27%，但改善型产品（建面144㎡以上）成交占比显著提升。这说明：支撑上海房价的，是中高收入群体对高品质居住的刚性需求，而非市场全面回暖。

合肥：中部强城的“五连涨”韧性

如果说上海是“塔尖闪耀”，那合肥就是“稳中有进”。自2025年2月以来，合肥新房价格已连续五个月环比上涨，11月再以0.3%涨幅与襄阳并列全国第一。

值得注意的是，合肥的上涨并非由单一因素驱动。一方面，滨湖、政务等核心板块高端项目集中入市，拉高整体均价；另一方面，政策持续优化叠加产业人口集聚，改善需求稳步释放。

10月数据显示，合肥新房成交均价达21737元/㎡，环比上涨6%；滨湖区更是以28626元/㎡领跑全市。尽管二手房仍在下跌（10月环比跌0.9%），但新房市场的结构性强势，已为城市注入信心。

为何是这八城？五大共性解码

为何偏偏是上海、合肥、沈阳、南京等八城在寒冬中率先企稳？综合分析，背后存在五大共性支撑：

▌ 政策托底：宽松与精准并行

今年以来，全国出台房地产相关政策超500条，核心聚焦“释放刚性和改善性需求”。上海、合肥、沈阳等作为区域中心城市，在信贷、公积金、购房补贴等方面获得更强支持，形成有效托底。

▌ 供给优化：“好地块+好产品”抬升均价

开发商普遍收缩战线，聚焦核心区域拿地。上海内中环土拍溢价率高达77.54%；合肥滨湖、政务区高端盘集中入市。这种“非优质、不供应”的策略，自然推高统计口径下的均价。

▌ 需求升级：改善型成成交主力

建面90–144㎡中大户型价格最稳，线上找房占比超五成。上海、合肥等地改善客群对学区、品质、通勤的升级需求稳定，支撑中高端产品去化，形成“量稳价韧”格局。

▌ 城市基本面：强城效应凸显

上海作为全国经济中心，合肥为长三角科创增长极，沈阳是东北工业重镇——三者均具备较强的人口与产业吸附力。在弱市环境中，“强城效应”使其更早触底反弹。

▌ 价格周期：前期调整充分

经历长时间回调后，部分城市“继续大跌空间有限”。房企逐步从“以价换量”转向“稳价+精准优惠”，配合年末营销节点，促成阶段性弱反弹。

市场真相：不是普涨，而是分化加剧

必须清醒认识到：这轮“八城上涨”绝非新一轮普涨开启，而是全国“量稳价弱、分化持续”格局下的局部现象。

70城中，除大连、银川、安庆3城环比持平，仍有59个城市新房价格环比下跌；二手房更是全军覆没，10月70城全部下跌。上海新房涨、二手跌（10月二手环比跌0.9%）；合肥新房连涨、二手连跌29个月——这种割裂，恰恰说明市场已进入深度分化阶段。

未来，只有具备产业支撑、人口流入、优质供给和政策倾斜的城市，才能在调整周期中率先企稳。其余城市，仍将面临去库存与价格寻底的压力。

【特别提醒】

本稿件内容是由AI生成为算法和模型的运算结果，仅供参考，不构成投资建议。

据国家统计局公布2025年11月份70个大中城市新建商品住宅销售价格变动情况，其中合肥、襄阳、南京、贵阳、上海、沈阳、重庆、扬州8城新房价格环比上涨

楼市“八城微光”：谁在寒冬中率先回暖？

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