一份50亿元的资产抵押公告，让开业仅两月的深圳宝安大悦城站在了商业地产的聚光灯下。

12月中旬，大悦城公告披露，拟以刚开业的商业中心物业及经营收入为抵押，向中国银行申请最高50亿元银团贷款，15年期限，而该物业账面价值61.43亿元，抵押率高达81%。

在非核心商业项目融资遇冷的当下，一座“新生”商场为何能成为资本眼中的“优质抵押品”？答案，藏在商业地产“区位+运营+稀缺性”的底层逻辑里。

开业即爆火：42万客流撑起的资产价值

资本的信任从不是空中楼阁，而是用实打实的运营数据堆起来的。7月12日深圳大悦城开业当天，上午9点半的入口就排起长队——周边居民推着婴儿车来逛，年轻人专程从龙华、南山赶过来打卡，官方数据显示，首日客流突破42万人次，不含Apple及汽车品牌的销售额近2000万元。

更关键的是“持续火”的能力。12月初的周六下午，LG层户外星光道上，身着汉服的年轻人正围着圣诞限定“雪中宫廷红墙”拍照，餐饮区排号声此起彼伏。宝安政府官网数据印证了这份热度：开业首月出租率稳定在98%以上，周末客流峰值保持15万人次，近100家品牌在这里拿下全国销冠，50家登顶深圳销冠。

这份成绩放在“商业修罗场”般的宝安区，更显含金量。戴德梁行数据显示，宝安区3万平方米以上的大型商业综合体已达35家，商业体量超360万平方米，稳居深圳各区首位。而深圳大悦城能突出重围，核心靠“差异化招商”——近400家品牌中，超50%是首店或定制店，从网红烘焙品牌的深圳首店到设计师集合店的华南定制店，精准抓住了年轻人“打卡稀缺性”的需求。

50亿贷款的底气：商业地产的“优质资产公式”

深圳大悦城的融资，不是孤例，而是大悦城控股“用优质商业资产换现金流”的成熟打法。就在一个月前，北京西单大悦城刚以购物中心、酒店等资产为抵押，拿到33亿元贷款——两座大悦城的融资逻辑如出一辙：用“高出租率+稳定现金流”的商业资产，撬动低成本资金。

拆解这份“优质资产公式”，核心有三：

一是“核心区位锚定价值”。深圳大悦城落在宝安核心区，紧邻地铁1号线和5号线，3公里内覆盖20个成熟社区、15栋写字楼，自带“日均10万+潜在客流”的底盘；西单大悦城则占据北京西单商圈C位，2025年上半年仅凭95%的出租率，就贡献近2.85亿元租金收入，净利润常年稳定在4亿元左右。商业地产的“地段论”从未过时，核心区位直接决定资产的抗跌性。

二是“强运营保障现金流”。对银行而言，抵押物业的价值不仅看账面价值，更看“未来能赚多少钱”。深圳大悦城开业即实现99%招商率，首店带来的高客流转化为稳定租金；西单大悦城更是运营多年的“现金牛”，2024年净利润3.96亿元，这种“看得见的收益”，让银行愿意放贷。

三是“低成本融资的杠杆效应”。国有大行的商业物业抵押贷款年化利率低至3.0%-3.45%，远低于信托贷款等融资方式。对大悦城来说，用50亿贷款替换高成本负债，仅利息就能省下数千万元，同时这笔钱还能用于成都青羊大悦城等新项目的前期投入，形成“优质资产→融资→再扩张”的良性循环。

现金流困局下的“救生圈”：商业地产成压舱石

大悦城密集质押资产融资，背后是阶段性的现金流压力。财报显示，2025年前三季度，大悦城控股净亏损5.33亿元，经营活动净现金流17.38亿元，同比大降47.01%，筹资活动现金流更是-59.97亿元。而75%的收入依赖波动较大的物业开发业务，让“稳定造血”的商业地产愈发重要。

这正是商业地产的独特价值——在房企融资难、现金流紧张时，运营成熟的购物中心能成为“硬通货”。除了抵押融资，大悦城还通过资产证券化变现：2024年发行的成都大悦城商业REIT，已回流现金16.6亿元，截至2025年12月收盘价较发行价涨42%，进一步验证了优质商业资产的流动性价值。

市场推测，深圳大悦城的50亿贷款，一部分将用于自身场景焕新——比如根据开业后客流数据调整餐饮业态占比，另一部分将补充流动资金，支撑新商业项目的拓展。对商业地产行业而言，这无疑是个信号：当住宅开发遇冷，“能赚钱、能抵押、能变现”的优质商业资产，正在成为房企的现金流“救生圈”。

结语：商业地产的“融资密码”从未变过

深圳大悦城开业2月就敢押上50亿，本质上是“优质商业资产”的价值兑现。宝安区360万㎡商业体量的竞争中，它靠首店、客流、高出租率站稳脚跟；融资市场的寒冬里，它靠核心区位和稳定收益赢得银行信任。

对商业地产从业者来说，这更是一份启示：无论市场如何波动，“好地段+强运营+稀缺品牌”永远是资产的核心竞争力。当房企开始把商业地产从“配套”变成“核心资产”，行业的价值重构，才刚刚开始。

你觉得深圳大悦城50亿贷款会优先投入新项目吗？宝安区的商业竞争还会有新变量吗？评论区聊聊你的判断~