哈喽，大家好，小圆最近刷到不少财经新闻，说香港楼市火得一塌糊涂，广州的看房团天没亮就组团往香港的楼盘赶，香港中原地产有个豪宅销冠团队更夸张，直言年底佣金有望冲到1.5到1.8亿港元。

这可不是个别现象，更有机构预测，2026年香港房价涨幅可能达到15%，这波上涨势头确实够猛，和内地楼市的调整期形成了鲜明对比，不少人好奇，香港楼市这波“疯涨”到底是咋来的？

双重刺激激活市场

这波楼市回暖的点火器，首推香港政府的政策撤辣，2024年2月，香港取消了额外印花税、买家印花税等多项税费，这一下可给购房者省了不少钱，本地买家的印花税从7.5%直降到1.5%，内地买家更划算，从15%降到最低100港元、最高4.25%的阶梯税率。

相当于直接给房款打了九折左右。紧接着政府又补了两把火：把住宅按揭成数上限提至70%，意味着首付压力大减；400万港元以下的住宅印花税直接砍到100港元，直接激活了刚需群体，政策刚给甜头，利率下行又添了把柴。

随着美联储降息，香港跟着下调利率，1个月期HIBOR从年初高位回落，房贷利率也从5.5%左右降到了4%以下，这直接催生了一个很有意思的现象，供平过租，今年8月的数据显示，143个主要屋苑里，有112个的租金回报率超过了按揭利率。

也就是说八成屋苑的月供比月租还低，换作是你，每月付同样甚至更少的钱，是愿意给房东交租还是给自己还房贷？不少租房者就是算清了这笔账，果断转租为买，政策松绑降低了入场门槛，利率下降又提高了持有性价比，市场想不热都难。

需求端持续发力

要说需求端的主力，不得不提涌入香港的内地人才。香港的人才引进计划最近两年效果显著，2024年6月到2025年6月，申请量超19万份，近14万份获批，而且香港的人才竞争力越来越强，2025年更是跃居全球第四、亚洲榜首，科技领域人才占比超六成。

数据最有说服力：今年前11个月，用普通话拼音登记的买家成交了1.255万宗，总金额1256亿港元，不仅占私人住宅总成交量的24%，还超过了2024年全年的纪录，创下1995年有统计以来的新高，除了人才带来的刚性需求，资本避险也是重要推手。

最近几年全球政治经济波动不小，资金越来越看重安全性和稳定性，香港作为国际金融中心，既能规避不少地缘政治风险，又能衔接东西方市场，自然成了资本的避风港，不少资金选择进入楼市保值，不管是人才带来的刚需，还是资本带来的投资需求，都给香港楼市注入了持续动力。

财富效应传导至楼市

楼市的热度，往往和资本市场的表现紧密相关，香港这次也不例外，从去年1月到今年11月，恒生指数累计涨了51.69%，牛市行情直接催生了一批“新富群体”，花旗银行的调查报告显示，香港千万富翁人数已经达到39.5万，占相关人口的7%。

这就是经济学里的财富效应：手里的股票涨了，财富增加了，自然会想着往其他领域配置资产，楼市就是热门选择，这些因股市获利的群体，有了更充足的资金实力进入楼市，不管是改善住房还是投资置业，都进一步推高了成交热度。

可以说，港股的牛市行情就像给楼市加了个“加速器”，让原本就回暖的市场更上一层楼，不过看到这里，肯定有人问，香港楼市这么火，能带动内地楼市回暖吗？答案可能和大家想的不太一样。

其实香港楼市的热度很难传导到内地，甚至可能分流部分高端需求，毕竟今年贡献24%成交的普通话买家，不少原本是内地核心城市高端住宅的潜在购房者，但更关键的是，两地楼市的基本面不一样：香港前些年的调整是正常的去泡沫，开发商资产负债表稳健。

个人按揭违约率低，没有明显的债务风险；而内地楼市正处于调整期，面临的问题更复杂，需要时间消化，总的来说，香港楼市的“疯涨”是政策、利率、人口、资本和股市共同作用的结果，每一个因素都踩在了市场的关键点上。

但不管是香港还是内地，楼市的核心逻辑终究是供需匹配和基本面支撑，对普通购房者来说，不管市场冷热，结合自身需求和经济实力理性决策，才是最稳妥的选择。