当下二手房难卖已经成为共识，现在全国总的二手房挂牌量还没有一个权威的数据。

有人说是600多万套，但是并没有准确的统计来源。当然了这个数据有没有准确的并不重要了。

大家可以问问自己小区那些挂牌的业主，看看他们房子在中介挂了多久，是不是一年以上的非常常见，

就算是挂牌两三年的也不稀奇，个人认为挂牌时间长短也不是十分重要，在你挂牌期间有几组客户上门看过房才是关键所在。

最怕的就是那种挂牌了两三年，结果愿意上门看房的客户寥寥无几，愿意当面谈价格的那就更是凤毛麟角了。

虽然现在由于某些不可抗力因素我们看不到比较权威的二手房挂牌数据，但是权威的二手房成交数据还是有的。

根据国家统计局数据显示，

2025年1-11月，全国二手房交易面积已占新房与二手房交易总量的45%，显示出存量房市场的重要性日益增加。

2025年前三季度，深圳、上海等核心城市的二手房成交量同比增长接近20%-30%，北京、重庆、杭州、成都等城市同比增长均超过10%。

与成交量回暖不同，二手房价格仍面临下行压力。例如，2025年11月，百城二手住宅均价环比下跌0.94%，且各线城市价格均环比下降。

二手房成交占比在提升，成交量也在提升，但是二手房新的挂牌量势必也是在提升的，到底哪个提升的更快我们不知道。

但可以肯定的是，这一切的成果都是建立在二手房价格大打折扣的基础上面，也就是说每一套成交的二手房背后，都是一个房东在割肉滴血。

二手房成交难，未来一些二手成的成交难度还会继续增加，甚至成为真正的不动产！

根据河南十五五规划那份18页、60条的重磅文件落地，其中“80%保障房+20%商品房”的双轨制规划，

让我突然意识到：不是所有房子都能叫资产，郑州90平以下的二手小户型和公寓，可能真要成“不动产”了。

为什么一份规划文件，会直接冻结两类房子的流动性？

主要就是郑州保障房供应里面的要求：

2025年河南明确新增保障性住房5.7万套，单郑州年底这批配租房源就涵盖60平一室一厅、90平两室两厅等多种户型，租金最低才6.37元/㎡·月，

比如航港南苑60平的房子，月租仅382元，还带精装修和智能门锁。

反观郑州二手市场，90平以下小户型挂牌量接近4万套，占总挂牌量的三分之一，单价大多在1万左右，一套60平的房子总价60万，首付18万+月供2000元的成本，和保障房比毫无优势。

更关键的是，保障房的受众和这两类房子的买家高度重合——都是刚入郑的年轻人、工薪群体。

当政府直接把“低价刚需房”的供给端包了，二手小户型和公寓的接盘侠自然就少了。

其次，大家对“低价房”的信心，已经跌到了冰点。

2025年上半年，郑州住宅类法拍房挂牌量6000套，成交率却只有16.37%，大量超低价房源没人敢接；

而二手房平均成交周期延长到8个月，部分老旧小户型甚至一年“零成交”。

这种观望心态，在保障房政策落地后会更严重。

我接触过几个郑州的小户型业主，他们现在的心态特别矛盾：降价卖吧，亏太多不甘心；不降价吧，保障房一入市更卖不掉。

有个业主把65平的老房子挂了半年，从75万降到68万，还是没人问，最后干脆撤牌了，他说“与其看着挂牌量焦虑，不如先放着”。

这种“卖不掉就搁置”的心态，只会让这两类房子的流动性进一步丧失，形成恶性循环。

说到底，河南这份文件不是要打压房产市场，而是在重构住房体系。

但对于手里握着90平以下二手小户型和公寓的人来说，这无疑是坏消息。

当保障房把刚需市场的“底”托起来，这两类房子就成了夹心层——既没有保障房的价格优势，也没有优质商品房的资源禀赋，最终只能沦为“不动产”。

最后给大家提个醒：2025年的郑州楼市乃至全国楼市，已经不是“有房就赢”的时代了。

手里有预算的，别再盯着低价小户型和公寓捡漏；已经持有的，与其死扛不如理性评估。

未来能跑赢市场的，一定是那些能提供优质居住体验、占据核心资源的商品房。

毕竟，房子的本质是居住，当“保障”和“改善”被清晰划分，那些既不能保障基本居住、又不能满足改善需求的房子，被市场抛弃是必然结果。