北京、上海目前的放松楼市限购的政策，有点像“切香肠”，每次切一截，给买家一点甜头。当甜头不够了，继续切，最终上海、北京会完全放开限购

作者：今纶

昨天大家都在刷的大消息是北京放松限购：北京放宽非京籍家庭购房条件，购买五环内商品住房的社保或个税缴纳年限，调减为“2年”；购买五环外商品住房的，调减为“1年”；商贷利率不再区分首套二套；使用公积金个人住房贷款购买二套住房的，最低首付款比例调整为不低于25%。

还会有人买吗？当然会有人买，只是量大量小的问题，不可能完全没人买。

11月北京二手住房网签量为14446套，确实是有人买。而且环比今年10月的12087套上涨了19.5%。

那么，为什么二手房成交量涨了，北京还放松限购呢？这个环比上涨是因为10月份有小长假，成交量比较低，所以，显得11月的环比很高。客观来说，北京楼市最近的成交其实是比较平稳的。

我看楼市，特别注重人口这个数据，北京的人口怎么样呢？

2024年末全市常住人口2183.2万人，比2023年末减少2.6万人。而2021年末，北京的总人口还有2188.6万人。

根据《北京统计年鉴2024》，从2017至2023年，北京常住人口出生率连续七年下降，而2024年出生率止跌回升，数据为6.09‰，但好像对楼市的支撑作用不大。

总体而言，北京是一个常住人口逐渐减少，而且年轻人、小孩越来越少的趋势。

从年龄结构来看，北京常住人口中，0-14岁少儿人口比重只有12.0%，而60岁以上老年人口比重为23.5%。可见，0-14岁少儿人口比重只有60岁以上老年人口比重的一半左右。

老年人很多都有房，甚至有几套房，他们没有买房的动力，孩子这么少，中年人、年轻人买房的热情也很一般。

到了年底，北京放松限购，大概率是房地产的数据对决策者有触动。

2025年前11个月，北京楼市成交趋势呈现分化特征：二手房市场整体活跃度较高，而新房市场则相对疲软，具体来看，二手房成交量同比增长，但11月单月网签量同比下滑；新房销售面积同比下降，价格持续下跌，11月成交面积处于年内低位。

我的看法，北京、上海目前的放松楼市限购的政策，有点像“切香肠”，每次切一截，给买家一点甜头。当甜头不够了，继续切，最终上海、北京会完全放开限购，具体时间我猜不到，但楼市数据变化这么快，我认为北京、上海楼市完全取消限购应该不用十年。

也许有人会说，那怎么可能，北京上海的教育资源那么好，人家只是让你去买房，没说给你户口，扯什么教育资源？

在北京、上海能买得起房子去住的家庭，在中国并不多，很多这样的家庭在其他大城市也有房子，而且这些家庭的决策系统比其他家庭更聪明，在楼市今天这样的局面下，他们买得起，但多数人不会买。

你看日本东京，从来不限购，大阪、京都有多少人去买？

人啊，一旦躺平就没有那个心气。人啊，一旦没钱了，就只想苟着，什么北京上海纸醉金迷的生活都不想了，毕竟，金窝银窝都不如自己的狗窝，省钱。