《2025 年中国奥特莱斯行业分析与价值洞察》由戴德梁行与中联基金联合编制，系统剖析了中国奥特莱斯行业的发展现状、市场机遇、资本动态及资产估值逻辑，为行业参与者与投资者提供全面参考。

奥特莱斯以 “大品牌 + 低折扣” 为核心优势，通过 “距离换价格” 与 “精准分层” 逻辑覆盖跨区域客群、旅游人群及本地稳定客群，与购物中心在定位、客群、业态配比等方面形成显著差异。其收入以联营模式为主（占比 50%-80%），搭配租赁、增值服务等多元结构，具备更强的抗周期性，在经济波动期销售额增速显著高于其他零售业态。行业历经探索起步、逐步兴起、快速扩张阶段后，2021 年进入提质增效期，截至 2025 年 8 月，全国品质化奥特莱斯项目达 205 个，华东地区占比 43% 居首，华北、华中、西南地区紧随其后。

市场竞争呈现头部集聚特征，王府井、首创、百联等六大运营商运营 83 个项目，贡献 61.1% 的销售额，同时华润、京东等新势力持续涌入，行业通过新项目开业与成熟项目扩容实现规模增长。消费端，Z 世代成为核心客群，年轻化、线上线下融合、文商旅协同成为行业特色，下沉市场因收入增长与消费升级需求释放，成为新增长极。政策层面，场景化改造、数字化赋能、城市更新等政策红利，推动奥特莱斯向复合型商业体转型。

海内外 REITs 市场为行业提供资本赋能路径。美国 Tanger REIT 凭借优质资产布局与稳健运营，展现强跨周期韧性；新加坡砂之船 REIT 作为亚洲首个纯奥特莱斯 REIT，分派率与财务稳健性领先市场；中国内地已上市 2 支奥特莱斯 REITs，底层资产销售额、租金坪效与出租率表现稳健，资本市场认可度较高。资产估值方面，收益法为核心评估方式，需兼顾多元收入结构与特有成本项，资本化率随城市能级递减，一线城市区间为 5.6%-7.0%，三四线城市达 8.0%-9.3%，销售额、坪效、扣率、出租率是核心定价指标。

行业未来机遇与挑战并存：消费理性化、下沉市场潜力、跨城消费活跃等提供增长动力，数字化转型持续提升运营效率；但同质化竞争、消费信心波动、品牌资源争夺等挑战仍存。总体而言，奥特莱斯已进化为 “零售 + 地产 + 资本” 的复合型生态，随着 REITs 市场进一步成熟与行业标准化提升，有望成为中国消费市场高质量发展的重要引擎。

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