这篇国际评论，主要来分析下当下的房地产的形势，中介行业转型是必要的吗？

聊中介不必一上来就贴“黑中介”标签，这个行业本质是时代的晴雨表，如今正经历一场生死转型，龙头贝壳的财报早已给出答案，多数人只看到中介日子不好过，却没读懂这背后是行业逻辑的彻底重构。

看房产一哥如何在地产“寒潮”中转型

国家统计局数据直观反映市场寒意：去年商品房销售额96750亿元，较前年下滑17.1%；今年1-10月销售额69017亿元，同比跌幅约10%左右。

二手房市场更特殊，网签面积同比增长4.7%，销售额却因单价下跌同步下滑，典型的“量增价减”，中介的盈利空间被直接压缩。

中介向来是市场的“成交催化剂”，助涨也助跌，对他们而言，涨跌无关紧要，成交才是核心，毕竟佣金按比例收取，房主亏200万和他们关系不大，这种盈利模式决定了其行为逻辑。

行情好时催买家抢房，行情差时劝房东降价，本质都是为了促成交易，这在行业内是公开的生存法则。

贝壳的三季报堪称行业样本，最直观的矛盾的是营收与利润的背离：净收入231亿元同比增长2.1%，净利润却仅7.47亿元，同比下滑36.1%。

存量房业务更明显，交易额5056亿元增长5.8%，收入却下降3.6%，核心原因就是中介费模式的变革。

过去中介双边收费，买卖双方通吃，利润丰厚，如今政策导向是引导交易双方共同承担经纪服务费用，再叠加加盟店恶性价格战，返佣比例不断攀升，直到监管出手才有所收敛。

这种内卷下，中介费想回升根本不现实，毕竟市场购房需求本就疲软。

绝境之下，贝壳的转型路径很有代表性。上半年新房业务贡献反超二手房，这在大城市尤为明显，售楼处里中介派驻人员远超开发商自有员工，和中原地产、满堂红的传统新房代理模式一脉相承。

更关键的是“一鱼三吃”策略，拓展租房、家居家装等业务分散风险。

非房产交易业务已占贝壳营收的45%，家居家装净收入43亿元，利润率提升32%，租房业务收入更是同比暴涨45.3%，贡献超1亿元利润，成为新支柱。

时代变了，中介的定位也必须重构。过去是“投行顾问”，服务投资性购房需求，靠一笔成交躺赚数年；现在要转型为“社区服务员”，提供全周期服务。

就像发达国家的中介，早已转型为社区资产管家，从房屋维修、翻修到税务规划、遗产传承，覆盖全生命周期。

这种转型并非赚不到钱，海外案例显示，转型后的中介收入甚至能提升三倍以上。

但阵痛不可避免，贝壳市值从高位蒸发，年末优化裁员传闻四起，网传补偿方案N+4，虽未辟谣却印证了行业压力，AI技术的介入更会加速洗牌，未来服务场景或被智能系统逐步替代。

中介行业的转型，是中国经济从增量扩张到存量优化的缩影。那些固守旧模式、怀念躺赚时代的从业者，终将被淘汰。

结语

就像保险行业从粗放推销转向长期服务，中介也必须躬身入局，靠精细化服务立足。

说到底，行业没有夕阳，只有落后的模式，当房产回归居住本质，中介的价值不再是促成一锤子买卖，而是成为居住生态的服务者，适应这种变化，才能在存量时代站稳脚跟，这既是挑战，更是新生。