前言

曹德旺曾说房子只是钢筋水泥，终将回落，这话曾被群嘲是“外行妄语”。

十年过去，二三十层的高层住宅不仅没涨，反而因电梯老化、维护昂贵成了谁都不敢接的烫手山芋，倘若不出意外，今年房地产将会面临五大转折。

这五大转折是什么？囤房梦碎之后谁来买单？

作者-常

抢房热潮退却

回想2016年那会儿，楼市简直疯了，南京河西开盘，上万人裹着毛毯带着马扎彻夜排队，现场救护车待命，就怕有人抢房抢晕过去，大家脑子里只有一件事：赶紧买，买到了就是赚。

那时候深圳房价从两万直接冲到六万，销售员忙得脚不沾地，佣金拿到手软，谁要是手里没个两三套房，亲戚聚会都不敢张嘴。

可现在呢？曹德旺当年那句“没人要”的话，正在成为现实，北京朝阳区28层的小区，挂牌价比周边低层便宜15%，依然无人问津，上海黄浦的老旧高层，晚上一片漆黑，入住率不到一半。

当年那些被当成宝贝捧在手里的“资产”，现在成了砸在手里的负担。

很多人手里的房子，账面上看跌了百八十万，那可是一个家庭好几年的净收入，就这么无声无息地蒸发了，这哪里是下跌，这分明是财富的缩水，是泡沫破裂后的残酷清算。

更惨的是三四线城市，资源枯竭型小城的房价跌成了“大葱价”，三千一平米挂几个月没人看太正常，晚上去这些城市的新城区逛逛，大片小区里亮灯的没几户，空置率高得吓人。

那些当年跟风在三四线城市买了多套高层住宅的人，现在彻底慌了，想卖房都找不到接盘侠，只能眼睁睁看着房子砸在手里。

高层隐患爆发

比房价下跌更让人心慌的，是高层住宅本身的问题正在集中爆发，曾经被吹捧的“视野好、有面子”，现在全成了笑话。

电梯老化是第一道坎，全国有将近80万台电梯用了超过15年，故障成了家常便饭，上海有个小区，电梯修了半年，高层居民天天爬楼梯，老人孩子苦不堪言。

换一部电梯要几十万，维修基金不够，还得大家再凑钱，可低层的业主不愿出，租客联系不上房东，业主会上从月初吵到月末，啥事也办不成。

更别提外墙脱落、管道漏水、地下车库发霉这些破事，哪一样不需要钱？

高层住宅还有一个最无解的终局——拆不动，以前几层的楼房，拆迁划算，开发商盖个高层还能赚回来，现在这块地上一堆三十层的楼，住着几千号人，拆迁赔偿是个天文数字，拆就是亏本。

这就意味着，这一代高层住宅，大概率要在漫长的岁月中慢慢变老、变旧，直到真的烂掉，对于那些手里握着两三套高层住宅的家庭来说，这不再是资产，而是甩不掉的包袱。

再加上北上广这些大城市，高密度的小区多的是，楼间距窄得像鸽子笼，底层一年到头见不着太阳，杭州甚至有孩子因为长期住这种房子缺维生素D。

大家终于回过神来，曹德旺说的“负担”不是修辞，是大实话，以前是为了升值忍一忍，现在没有了升值预期，谁还愿意忍受这种糟糕的居住体验？

保障房分流刚需

除了自身的问题，外部的环境也在挤压高层住宅的生存空间，国家正在大规模建设保障性住房，2025年全国开工量同比提升了22%。北京落地了5万套，深圳建成了4.2万套。

这些房子位置不一定最好，但价格便宜，还能申请共有产权，直接把原本打算买“老破小”接盘的刚需客群分流了一大半，数据显示，一线城市保障房已经覆盖了35%的刚需群体。

这就意味着，商品房市场的接盘侠少了，开发商也聪明了，不敢再瞎盖高层，现在拿地都拼命做低密度洋房，追求品质和物业。

这就相当于在宣告：那个闭眼买房就能赚钱的时代，彻底翻篇了，再加上预售制要慢慢退场，烂尾楼的风险把大家吓怕了，以后大家只买看得见、摸得着的现房。

那些以前靠讲故事、卖图纸维持高价的劣质高层，现在连遮羞布都被扯下来了。

同时，国家也结构性地在给商品房挤泡沫，大规模保障房和长租房建设摆在那儿，“十四五”之后的规划里，几百万套保障性住房加上政策性租赁房，会陆续投放市场。

别看这些房子位置不好，但对很多本来被迫去买“边角料房产”的刚需来说，一旦有了稳定、可负担的租住或购买选项，那些质量一般、配套一般、价格却不肯回调的二手房，吸引力会迅速下滑。

刚需一分流，剩下就是改善型自住，再也不是“全民买房接盘”，最致命的一击还在后面，财政部和住建部已经发文，房产税试点从30个城市扩大到了60个，覆盖了所有省会和万亿GDP城市。

政策很明确：首套豁免、二套低征、三套以上累进加征，空置房还要多交50%。对于手里攥着两三套房的人来说，这简直就是悬在头顶的一把钝刀子，不见血，但疼死你。

持有成本激增

以前房子是资产，放着就能升值；现在房子是负债，哪怕卖不出去，每个月也得掏钱养，物业费、取暖费、维修费，加上未来的房产税，一年下来不是个小数目。

有的小区设备老化，维护成本每年涨8%，物业费不涨就停摆，涨了业主又不交，最后环境越来越差，成了事实上的“低收入聚居区”。

那些还抱着“等拆迁”或者“等回暖”幻想的人，怕是最后要把本金都赔进去，2026年，或许就是最后的清算窗口期，当市场不再为“面子”提供溢价时，“里子”的意义才会凸显。

能晒到阳光、楼层安全可靠、电梯不老坏、物业肯真干活、小孩上学通勤方便，老了下楼晒太阳不用提心吊胆，这些看似琐碎的东西，才是真正好房子的价值所在。

不管是2026还是更远一点的将来，形势已经很明朗。

简单靠“囤几套房坐等暴富”的年代过去了，谁先认清这点，谁早点调整自己的资产结构和生活预期，谁在接下来这段漫长调整中，承受的痛就会少一些。

结语

房子从金融工具回归居住本质，是泡沫挤去后的必然，也是常识的胜利。

2026年楼市将加速洗牌，劣质资产将持续缩水，而居住品质将成为唯一定价标准。

你手里的房子，是能带来现金流的资产，还是正在悄悄吞噬你财富的负债？

马光远怒怼曹德旺:房子不只是钢筋水泥，别害老百姓 时间:2020-10-21 18:15:43

并非迷信!一旦房地产救不起来，明年中国楼市或有"5大"难题? 市场资讯，2025.02.21 08:00