哈喽，大家好，今天小睿就带大家拆解：资本市场眼里的 2026 楼市，不是猜房价涨跌，而是找 “底部站稳” 的核心证据链！

2026年房地产市场走向备受关注，普通购房者关心房价涨跌，而资本市场的预判逻辑更显全面深刻。

作为国民经济的支柱产业，房地产业产业链条长、关联度高，直接影响开发商现金流、银行资产质量、地方土地财政等多个关键领域，其波动对金融市场和宏观经济具有连锁反应。

2025年末中央经济工作会议明确政策目标从“止跌回稳”转向“着力稳定房地产市场”，这一信号成为资本市场预判的核心锚点。

从“托底”到“稳结构”筑牢市场下限

资本市场预判楼市的第一步，始终是解读政策导向。

2025年末中央经济工作会议提出“控增量、去库存、优供给”三大核心方向，将公积金改革、“好房子”建设、城市更新列为重要抓手，这一表述与此前“持续用力推动止跌回稳”形成关键差异。

金融监管总局与住房城乡建设部联合推动商品住房项目贷款“应进尽进”纳入白名单，截至2025年111月31日，白名单项目贷款审批通过金额已超3万亿元。

泉州中骏雍璟府、成都某停工项目等案例证明，融资支持有效推动了保交楼进程，这让资本市场明确了政策“托底”的力度与边界。

与以往刺激政策不同，2026年政策重心转向“打通循环”与结构优化。

求是网发文指出，当前房地产市场已从总量短缺转为总量基本平衡、结构性供给不足，政策核心是匹配居民从“有没有”到“好不好”的需求升级。

中指研究院数据显示，2025年全国超260条公积金政策落地，2026年预计将进一步提升贷款额度、扩大使用范围。

这种政策导向让机构普遍认为，2026年楼市不会出现“V型反转”，而是呈现“整体趋稳、分化延续”的格局，核心城市优质资产与低能级城市去化压力将形成鲜明对比。

四条证据链验证市场底部

资本市场从不孤立看待房价，而是通过“成交-库存-信用-价格”的完整证据链判断市场底部是否可持续。

成交量作为领先指标，被机构视为首要观察点。

中金公司提出的“交易量→房价→房地产投资”三步走逻辑，得到行业普遍认同，当前市场仍处于交易量跌幅缓和的磨底阶段。

机构重点追踪重点城市一二手成交节奏、二手挂牌去化周期等数据，尤其是贷款利率与首付比例调整能否转化为有效成交，这直接反映市场预期松动程度。

库存去化效率决定底部厚度

城市与区域治理研究院的综述显示，收储、城改等政策落地进度是机构核心担忧点。尽管中央强调去库存，但地方财政压力、资金来源、执行机制等瓶颈可能拖累进程。

不过积极信号已显现，2025年10月狭义库存规模较年初高点下降4285万平方米，短期去库存压力显著减轻。

信用端则是房企“活下去”的关键，白名单扩围与债务重组进展成为核心观测指标，当尾部信用风险收敛，市场对房企的估值框架才可能从“生存折价”转向“经营分化”。

价格预判聚焦结构性差异，而非全国均价。资本市场更关注核心城市核心区的抗跌性、新房市场“好房子”带来的结构性支撑，以及二手房以价换量的态势。

华泰证券对香港楼市的预判印证了这一逻辑，其报告预计2026年香港私人住宅成交价格将增长3%，住宅市场成交量价率先企稳。

这种结构性分化在內地市场同样适用，《财新》展望指出，2026年新房价格表现将优于二手房，城市间差异进一步扩大。

三大变量决定修复斜率

尽管“趋稳”是共识，但不同机构对核心指标的预估仍存在差异，根源在于对三大变量的假设不同。

政策力度的不确定性是首要因素，平安证券认为政策呵护将延续，但信心修复需要时间，2026年投资、销售仍承压。

中金公司则将“政策超预期、房价环比回升”作为积极情景的分界线。

其次是政策落地效率，中金公司明确提示，存量土地收储、城中村改造推进偏慢可能拖累市场传导。

最后是修复模式的分歧，机构普遍押注“核心区+好房子”的结构性机会，但对是否能带动整体回暖存在争议，路透社调查显示，市场预计房价下行可能延续至2026年，2027年才会更明确稳定