广州商业地产正迎来新一轮“洗牌时刻”。第一太平戴维斯报告显示，2026年预计近90万㎡写字楼、65万㎡购物中心涌入市场。其中，购物中心供应创未来五年供应次高峰。当“内卷”已成定局，市场将如何破局？是陷入价格战泥潭，还是走向价值新赛道？

写字楼战场：新老区“厮杀”白热化，企业用“搬家”投票

“降本增效，是企业今年说的最多的四个字。”在近期第一太平戴维斯举办的年度分享会上，其华南区市场研究部负责人谢靖宇点破了当前写字楼市场的核心逻辑。

数据印证了这场“搬家潮”的流向。报告显示，2025年，广州甲级写字楼市场近18万㎡的净吸纳量中，国际金融城和琶洲两大新兴商务区联手贡献了绝大部分，同比飙升66.4%。企业正用脚投票，奔向租金更“香”、性价比更高的新兴区域。

然而，一边是火焰，另一边也可能是海水。 全市平均空置率仍攀升至23.3%，租金同比下跌7.4%，年末来到123.1元/㎡/月。这说明，局部热点难掩整体承压的态势。

真正的考验在明年。2026年，预计将有高达87.1万㎡的新增供应砸向市场，总存量暴涨11.3%。更关键的是，这批新货几乎被国际金融城（占56.1%）和琶洲（占43.9%）全数包揽。

这意味着，新兴片区自己也要“卷”起来了。短期内，租户选择更多，是利好；但同质化供应集中上市，必然引发更激烈的价格与资源争夺，业主方压力山大。

同时，需求端也在悄然“变脸”。 除了传统的金融、零售贸易两大主力（合计占比超30%），一个亮眼的增长点是：传媒及娱乐行业，特别是游戏、新媒体公司，租赁面积占比一年内提升了9个百分点。

这显示，广州的产业“吸引力法则”正在更新，“金融+科技+娱乐”的多元生态正在写字楼里加速形成。

零售新战事：重磅商业“神仙打架”，多中心格局洗牌

与写字楼市场相似，广州零售商业也在经历一场静悄悄的“革命”：一边是存量商场绞尽脑汁调改升级，另一边是重磅新玩家带着全新玩法强势入场。

2025年，广州零售市场相对温和，新增供应33.7万㎡，空置率稳定在12.8%。但品牌动作不断：上山喝茶、mont-bell、wiggle wiggle等一批城市首店、流量新店，依然首选天河路等核心商圈落户，证明了核心地段“流量心脏”的地位依然稳固。

但平静水面之下，暗流已在涌动。2026年，一场供应洪峰即将到来——预计65万㎡新增购物中心入市，是未来五年的次高峰。 这不仅是量的增加，更是质变和格局重塑的开始。

重磅商业已经在岁末年初“引爆”： 聚龙湾太古里开业，将强力牵引广州商业重心向西拓展。山姆会员店加速布局，引发排队热潮。

这样的背景下，“多中心”格局正从规划走进现实。

过去常说广州商业“单中心”，如今，“珠金琶”CBD圈、白鹅潭太古里、乃至各区崛起的区域商圈，正在形成功能互补、客群分流的网状格局。第一太平戴维斯报告也指出，新兴商圈优质项目的入市，将优化整体商业格局。

2026年广州商业地产的“内卷”已不可避免。但这轮洗牌，淘汰的将是过时的模式和粗放的运营，催生的将是更精细的管理、更创新的体验和更深入的产商融合。

正如第一太平戴维斯广州董事总经理刘蔚海所言，广州正步入以“结构优化、品质提升”为核心的高质量发展阶段。当供应潮退去，留下的必将是那些真正理解城市发展、深耕产业生态、并能与消费者深度共鸣的长期主义者。这场“卷”，相信最终将让广州的商业地图更具韧性、更加精彩。

南方+记者 周中雨