700亿能干点啥呢？也许连几座超级工厂都建不起，也不够修条跨省高铁，但据清华大学的研究显示，这笔钱能撬动高达280万亿的居民房地产资产，真是意想不到的规模呀。

就像用一颗石子拨动整个海面，起了一圈圈涟漪，听着好像天方夜谭，但实际上却直击当前楼市的根本难题。

大家都在猜，楼市到底要搞什么样的救援措施才行？是大规模撒钱普惠式的，还是找准问题点精准施策？

这700亿的房贷贴息，是不是能给楼市加把劲，还是说纯粹花了冤枉钱，效果打折扣呢？

到了2026年开年的时候，楼市里出现了一些微妙的变化，商品房的待售面积已经连续九个月在下降，二手房的成交量快要超过新房了，这个市场正站在一个重要的转折关口上。

这个时候推出贴息政策，是不是正合适呢？效果会不会带来预期的改善？

精准投喂才有效

这几年楼市啊，走得磕磕绊绊的，真是再贴切不过了。

这段时间，成交一直不太理想，绝大部分城市的新房库存都堆得挺厉害。到2025年11月底，全国商品房的待售面积还剩7.5306亿平方米，虽然连续九个月在下降，但住宅的待售面积还高达3.9361亿平方米，去库存的压力还是挺大的。

存量房的业主们更是挺没底的，房价不涨反而跌，想卖又卖不掉，想换房却买不起，市场的信心已经跌到了谷底。更让人揪心的是，之前不少调控措施都只说不做，弄得政策的可信度打了折，大家对新出台的政策期待也跟着降了不少。

从财政的角度来看，现在根本没有那么多闲钱可以随意花费，全面普惠的补贴也不太现实，得把有限的资金用在最关键的地方。

再说，当前楼市的需求结构早就变了，改善型需求变得锅灶头，卖房换新房的换房模式成了主流。这也得政策得对症下药，不能再搞那种一刀切的做法。

这贴息政策可不是随便发点好处就行，里面的门道多着呢。首先是期限，得贴足30年，三五年的短期补贴基本算是杯水车薪。

市场早就磨没了耐心，短期补贴根本激不起什么火，反而让人觉得政策不真心，效果还不如不搞。

第二点得说补贴范围啊，不能乱搞，只专门给新房打补贴，二手房和存量房通通都不给，得明明白白。

要是按照有人建议的，把补贴搞得啥房子都包括进去，那就像撒芝麻盐似的，看着好像挺全面，其实实际上就是白白糟蹋钱，纯粹是在浪费国家的财政资源。

到了最后，补贴的力度也很关键，刚开始得维持在1%的贴息水平，待市场慢慢回暖后，逐步调低到0.7%、0.5%，直至有序退出，这个节奏一定得掌握得精准。

其实，这就像当年2015到2016年那会儿房贷利率优惠的轨迹，那时候就是从七折慢慢回调到基准利率，一点点引导市场回归正常轨道，实践证明，这种渐进式的调控方式，效果更踏实可靠。

光靠贴息不行，还得搭配一些相关政策一块儿配合着推。

最重要的一步，就是让一线城市彻底放开限购，北京已经带头做出了个样。

2025年12月24日，北京市住建委等四个部门联手发出通知，调节楼市政策。非京籍家庭在五环内买房的社保年限，从之前的3年变成了2年，五环外的要求更低，只有1年，而且多子女家庭还能再多买一套房子。

信贷方面也跟着放松了，商业贷款不再区分第一套二套房，最低利率可以达到3.05%，首套房的首付比例最低降到15%，公积金贷款的额度也明显提升。

这政策一出来，摆明了是想制造供远远小于求的紧张局势，让房价飞快回升，这招确实是一招解千愁的妙招。

除了北上广深之外，其他城市也不甘落后。比如南宁，发了一波新婚和多子女家庭的购房补贴，正是瞄准了他们的新房需求，搞得挺贴心的。

河南许昌在金融支持收购存量房方面出新招，推动保交楼和去库存的模式，利用保障性住房再贷款资金，带动存量商品房的收购，为市场注入了新动力。

接下来，政策将按照强二到中二，再到弱二，以及三四五线城市逐步推广，让利政策逐层传递，带动正面效应不断扩散，形成平替和财富的双重推动力。

按照这个政策路线，最直观的结果就是新房市场会出现一波接一波的猛涨。

过去三年里因为各种原因被压抑的买房需求，有望迎来一次集中爆发。

虽然半年内冲刺10万亿元的新房销售额目标听着有点儿冒险，但靠着贴息、限购放宽以及税费减免的各种政策配合，这个目标其实也不是不可能实现的。

特别是一线城市彻底放开限购之后，刚需人群的购房打算会更快落实，改善型买家的换房需求也会集中涌入，这双重推动直接让新房销量迅速回升。

对那些弱二线及以下的城市来说，即使短时间内只能让房价止跌，也能让现有房主看到一线希望，避免因为恐慌而大量抛售，引发市场乱象。

更关键的是，财政部继续执行居民换购房产的个税退税政策，规定从2026年1月1日到2027年12月31日，出售自有住房后一年内再买房的纳税人，能够享受个税退税的优惠待遇。

这次政策已经是第二次延期，既体现出政策的连贯性，又进一步降低了换房的费用，能够有效推动改善性住房需求的释放。

再配合2026年1月1日开始实行的增值税新规，个人卖出不到两年房子时，增值税的税率从5%降到3%，满两年的就直接免掉了。这个税费上的优惠，也在帮着推动新房的销售。

不少人担心只给新房提供优惠利息会让二手房变得冷清，其实没那么简单。二手房的价格本质上是跟着新房的走势走的，只要新房价格出现反弹，二手房肯定会跟着涨，且这个上涨的势头会先从高线城市的核心区域逐渐向外扩散。

到那时，市场会进入一种买涨不买跌的健康循环，原本有购买力、一直在观望的人，以及那些被套牢、等待解套的买房者，都会忍不住想进去抢房一波。

卖家的心态也会随之改变，面对买家们积极出手，自己就会开始护价——涨价的循环就此开启，毕竟买卖双方的理性程度差不多，大家都在权衡中。

北京的政策变化已经露头，限购放松、信贷变便宜之后，二手房的带看次数和成交量都明显增加了不少。

再加上增值税、个税啥的交易税费都降了，买卖二手房时的麻烦少了不少，流通也更顺畅了，逐渐成为市场的主要力量，还和新房形成了良性互动。

这项政策的重点不仅在于推出来，还得注意何时收回，这个节奏可得把握准了。

按这个安排，贴息政策的大概退出时间就得半年左右，然后通过逐步减少贴息的比率，让市场感觉“吃不饱”，这样一来就能防止大家太依赖这个政策了。

这事儿就像给病人治病一样，等身体开始恢复，就慢慢减药，最终实现自主康复，而不是一直靠药物。2015到2016年的房贷利率优惠退出，算是个成功的例子，从七折慢慢调回到基准利率，既没有让市场出现大的波动，也顺利过渡了过去。

在政策退出的同时，还得搭配一些配套措施来跟上，不能光靠单一政策，让整个过程更顺畅。

下半年呢，咱们可以在那些二线以下的城市逐步推进城中村改造，既能把部分新房库存给消化掉，也能改善一下居民的居住环境，还能稳住市场回暖的势头。

河南许昌的保障性住房再贷款政策呀，真是个挺不错的借鉴例子。通过政银合力，不但解决了存量房的库存问题，还促进了保交楼的落实，还帮着化解了地方债务风险，真是一举多得呢。

居民财富与市场信心双修复

只要这些政策顺利落到实处，最关键的效果就是让居民的财富和市场的信心都得到双重恢复。

根据清华大学的研究显示，700亿的贴息资金能带动高达280万亿的居民房地产资产，从而让全国大约一半的居民房产财富实现了基本的修复。

这不仅能让居民的资产负债表变得更健康，还能增强大家的消费信心，使得人们更敢于花钱、愿意花钱，推动形成财富效应、带动消费增长、促进经济回暖的良性循环。

更关键的是，能防止第三次30%的房价下挫，预防系统性债务违约隐患，保障金融市场的平稳运行。

这次政策别指望让房市重新回到以前那种大涨的日子了，反倒会让行业变得更加分裂，进入一个以结构为主导的新阶段。

一线城市以及那些吸引大量人口的二线城市，因为需求火热、设施齐全，房价会逐步上涨，而优质房源还能出现一定的溢价空间。

人口外流、产业基础相对薄弱的三四线城市，可能还是得靠降价促销来去库存，房价很难有大幅度的上涨空间。

其实，这种差异化趋势也算是楼市走向正常、健康发展的必由之路，要让房价和城市的人口、产业、资源水平相符，而不是盲目地跟着涨。

对于房地产企业来说，也得从比拼规模逐渐转向比拼品质，得讲究点儿实力和口碑。

以前那种高杠杆、快周转拿地盖房的办法，现在已经不管用了。往后只有做出优质的产品、提供更上乘的服务，才能在市场上站稳脚跟。

回头看中国楼市的调整历史，这类精准调控的例子还真不少。

2015到2016年那段时间的房贷优惠政策算是个典范了。当时他们通过减低首付比例、降低房贷利率什么的，有效地带动了楼市，缓解了库存压力，也让市场逐渐恢复了平稳。

到了2026年，各地推出的新政策依旧坚持搞点差别化的措施，比如北京调整了限购和信贷方面的政策，南宁推出了针对不同购房者的补贴方案，而许昌则创新了保障性住房的再贷款方式，这都体现出他们在处理房地产市场问题上，还是延续着那种精准施策、因地制宜的思路。

这些例子都说明，调控楼市不一定执行得越广越好，而是要更有针对性，越精准越有效。

结语

楼市的调控窗口从来不会等人，眼下国内外形势变得越来越复杂，越早出台相关政策，效果越明显，投入的成本也越少。

照目前这个状态，最晚不能迟于三月两会之后再耽搁，要不然，政策的信誉会更打折，市场的信心也会变得更脆弱。

要是这次依旧只会说不见行动的话，接下来那轮大概30%的房价降幅周期，说不定真要来了，后果不堪设想啊。

这次的操作核心其实挺直白的，就是新房贴息配合限购放宽，针对性精准发力，比一刀切的普惠措施效果要更明显。

700亿虽然算不上多，但用在合适的地方，能激发出很大的市场潜力。

现在房市已经显示出政策底和市场底的迹象，虽然全面上涨的时代结束了，但那些优质资产的价值还是会越来越明显。

只要政策能及时落实到位、精准操作，房市肯定能保持平稳健康的态势。