2026年刚开年，刘强东又要去港交所敲钟了。1月26号，京东产发正式递表，这是继2023年3月首次冲刺、2024年5月暂缓之后，时隔近三年重启IPO。一旦成功，这将是刘强东手里的第七家上市公司。

你可能要问了：京东产发是干啥的？盖仓库的？收租金的？说实话，我第一眼看到这个名字，也以为是京东的房地产公司。

这家估值550亿的独角兽，管理的资产规模高达1215亿元，总建筑面积2710万平方米。在亚太地区新经济基础设施提供商里，它能排进前三，在中国能排前二。

但你以为它就是个“包租公”？那就太小看刘强东的算盘了。

京东产发的收入结构很有意思。2025年前三季度，营收30个亿，亏损1.6个亿。

乍一听是不是觉得不行？等等，它经调整后的净利润暴涨77%。这说明什么？说明它正在经历一场从“重资产”到“轻资产”的惊险一跃。

你看，传统的物流地产模式就是拿地、盖仓、出租、收租，像个地主。但京东产发玩的是“资产管理”模式。

它盖好了仓库，不自己持有，而是卖给基金，再帮基金管资产，收管理费和业绩分成。

说白了，就是“盖完就卖，卖了还管”。

这种模式妙在哪儿？

它把重资产的风险转嫁给了资本市场，自己轻装上阵，靠本事吃饭。

招股书里说：“作为向轻资产业务模式战略转型的一部分，公司一直系统性地实施资本循环战略。”

简单说就是：我再也不想自己扛那么多贷款了。

但你可能会问：这不就是甩锅吗？哪有那么容易？

这里头有个关键，你得有真本事。

京东产发的本事，就藏在它的客户名单里。截至2025年9月，京东集团及其联系人贡献了超过三成的收入。也就是说，它首先是给自家兄弟服务的，是京东供应链的“底座”。

这个底座有多重要？京东物流之所以能承诺“当日达”“次日达”，靠的就是这些离消费者越来越近的仓库。

京东产发的园区，70%以上都布局在国内核心都市圈，离消费者平均距离不到50公里。这就是京东电商体验的物理支撑。

不过，京东产发显然不想只当“京东的配套”。它的野心，藏在募资用途里：海外物流节点扩张、国内核心区域布局、数智化服务升级。

这三句话，每句都值得细品。

先说海外。目前京东产发的海外资产占比只有12.8%，主要在欧洲和东南亚。

但招股书明确提出要“完善海外仓储+配送闭环”。这步棋下得很大，因为中国企业的出海潮正在火热进行中。京东产发这是要从“国内基建商”变身“全球供应链服务商”。

你看，它不只是服务京东出海，还要服务所有出海的中国企业。这个格局一下子就打开了。刘强东看的不是一城一池，是整个中国产业链的全球化进程。

再说国内布局。虽然已经在核心城市圈扎了根，但京东产发还在往深处走。

往哪儿深？往产业带走，往消费下沉市场走。它的逻辑是：既然要做供应链基础设施，就得跟着产业走，跟着人走。

最后是数智化。这听起来像套话，但在这个行业里是真金白银的竞争力。

现代仓储不是盖个房子就行，得智能分拣、自动搬运、数据贯通。京东产发在招股书里特别强调自己的“智能园区解决方案”，说白了就是用技术提高租金溢价能力。

说到这儿，你可能会恍然大悟：这不就是个TO B的生意吗？跟咱们普通消费者有啥关系？

关系大了去了。

你想想，为什么现在电商越来越快？为什么直播带货能做到次日达？为什么社区团购能低价？背后都是这套供应链基础设施在支撑。

京东产发每建一个仓，每优化一条链路，最终都会体现在你的快递速度和购物体验上。

而且，它的上市募资，说到底是在为未来的消费形态铺路。

预制菜火了，需要冷链仓；即时零售火了，需要前置仓；出海电商火了，需要海外仓。京东产发赌的，就是中国消费和产业变革的下一个十年。

但这里头也有风险。招股书坦诚地说：“业务在一定程度上依托并受益于京东集团，收入的很大一部分与京东集团有关并很可能在未来持续如此。”就是现在还得靠兄弟，但希望将来能独立行走。

这种依赖是双刃剑。一方面，京东的订单给了它稳定的底牌；另一方面，如果京东主业波动，它也会受影响。更关键的是，资本市场认不认这种“兄弟经济”？这是个问题。

说到刘强东的资本版图，这第七个IPO确实意味深长。

你看他手里的牌：京东集团是主阵地，京东健康抓大健康，京东物流抓配送，德邦抓快运，京东工业抓TO B供应链，达达抓即时零售（虽然已退市）。现在京东产发抓的是基础设施。从消费端到产业端，从国内到海外，从线上到线下，这张网织得密不透风。

有人说这是资本游戏，但我觉得，这更像是在布局一个“商业操作系统”。每个板块都能独立上市，但合在一起，又互相咬合，形成生态。京东产发就是这个生态的“土地财政”，没有它，其他都是空中楼阁。

而且时间点选得很微妙。2025年12月京东工业刚上市，一个月不到，京东产发就重启IPO。这说明什么？说明刘强东在加速，在抢时间。抢什么？抢中国产业出海的红利，抢全球供应链重构的窗口期。

你看，美国人在搞“近岸外包”，欧洲人在搞“供应链多元化”，全球产业链正在洗牌。中国企业的优势是效率和成本，但短板是海外基础设施。京东产发想做的，就是把这个短板补上。

所以，这次IPO重启，不是简单的融资行为，而是一次战略卡位。募资补血是表象，全球铺路才是内核。刘强东在下一盘大棋，京东产发是关键的落子。

但话说回来，资本市场吃不吃这套故事？还得看数据说话。

2025年前三季度亏损1.6亿，听着吓人。但重资产行业都这样，前期投入大，回报周期长。关键是看资产质量和运营效率。1215亿的资产管理规模，2710万平方米的面积，77%的利润增长率，这些数字给了市场想象空间。

再加上高瓴、红杉这些顶级机构的背书，说明专业投资人看好这个模式。毕竟，在中国能做大规模现代仓储运营的玩家，屈指可数。

不过，普通投资者得保持清醒。物流地产看似稳健，实则周期性很强。经济下行时，仓储需求会萎缩；利率上行时，重资产估值会承压。而且京东产发的轻资产转型还在进行中，能不能彻底摆脱对京东的依赖，还有待观察。

说到底，刘强东敲钟，咱们看戏。京东产发的上市，揭示了一个趋势：中国的商业竞争，已经从流量战、价格战，打到了基础设施战。谁掌握了供应链的“水电煤”，谁就能在未来占据主动。

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