观点指数在1月29日观点指数研究院发布的《小额资产交易活跃 | 2026年1月商办与办公空间发展报告》中，观点指数指出，优质资产与强运营的结合，能够有效对冲市场供需压力，实现出租率与收益的双重稳定。

办公租赁市场表现上，观点指数筛选重点八城（包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、南京以及武汉），监测办公物业的平均租金走势情况。

数据来源：同花顺，观点指数整理

2025年12月，八城办公租金均值环比下跌7.35%至2.3元/平方米/天，环比较11月的6.28%跌幅扩大1.07个百分点，年末业主为了冲刺去化目标，持续加大以价换量的力度，通过直接降租、延长免租期等方式吸引租户，尤其是非核心区域的项目竞争更为激烈，进一步拉低整体的租金水平。

同比维度上，八城均值同比下跌19.37%，除深圳同比持平外，其余七城同比均呈两位数下滑，广州、北京、南京等地跌幅居前。租金同比下行是2025年全年办公楼市场供需失衡的集中体现，全年全国办公楼竣工面积同比上涨6.7%，新增供应集中入市，而需求端仅科技、金融等局部领域有支撑，整体净吸纳量不足，导致租金持续承压。

与此同时，据戴德梁行披露的数据显示，2025年第四季度，一线城市甲级写字楼租金单价同样表现为继续下跌，四城租金单价环比及同比均出现不同程度的下滑。

空置率表现上，北京因零新增供应实现空置率持续下行，而上海、广州、深圳均受新增供应（或存量高企）影响，空置率维持高位或上升。

从数据来看，一线城市写字楼市场整体处于供应放量、需求缓慢复苏的调整期，导致租金面临下行压力，空置率走势分化。

市场供应层面，据观点指数不完全统计，2025年末至2026年初，上海、北京、广州、杭州、西安、长春等一线及新一线城市的标杆性写字楼项目密集入市，为市场带来大量高品质供给。

数据来源：观点指数不完全统计

同时，以华润置地、远洋集团、恒隆地产、新鸿基地产等为代表的商业地产企业积极布局增量项目，通过城市更新盘活存量资产、推进新项目建设，为长期发展储备优质供给，且聚焦核心城市核心区域。

其中上海华润中心作为华润置地在上海商办市场的重磅增量项目，地处南京西路核心商务区，东临兴业太古汇，是南京西路商圈最后一块超高层商办地块，区位优势无可替代。

据观点指数了解，项目定位为集商业、办公、文化、生活于一体的高端综合型城市体，总建筑面积约12.5万平方米，由38层超高层甲级写字楼及曹宅、觉庐两幢历史复建建筑组成。该项目已于2025年12月30日完成竣工备案，并实现了“竣工即开业”，首批租户同步取得二次装修施工许可证，可立即入场装修。

除上海华润中心外，长春华润中心也同步竣工，项目涵盖写字楼、万象城、住宅等多元业态，依托完善的生活与商务配套，填补区域高端综合体的空白。

同时，远洋集团以城市更新与新建项目双线布局。北京远洋安贞广场作为城市更新项目揭牌，通过“基金+改造+运营”全链条协同模式，将老旧百货改造为融合总部办公与复合商业的绿氧”综合体，凭借招商前置锁定广成健康集团整租入驻，填补区域高品质生态商办空间的空白。同时，北京CBDZ6项目定名入市，进一步巩固其在核心商务区的优质资产储备，形成存量焕新以及增量补位的格局。

从增量布局来看，头部商业地产企业均以核心城市的优质增量项目，来强化长期的竞争优势。

除新项目亮相外，商办运营商的运营能力也值得关注。

其中刚完成竣工备案的上海华润中心项目迎来奢侈品牌LV，其将办公室从恒隆广场迁至华润中心，并投入巨资装修，这不仅是品牌升级，更是外资企业长期深耕中国市场的强烈信号，外资对上海核心商圈价值和未来营商环境的坚定看好。

杭州恒隆广场办公楼E座实现100%满租，同时近期新航道作为首位租户正式入驻，表明项目迈入成熟运营阶段。

同时，据陆家嘴办公官微披露，2025年旗下写字楼项目累计新租/扩租的租赁面积同比上涨72%至49.67万平方米，年内引入的企业租户覆盖金融、专业服务、供应链、科技与信息技术、生物医药、消费与文娱、教育科技、智能终端、电子设备等多个领域，如乐鑫科技、百利药业、天使会计师事务所、友邦保险（AIA）等。

其中位于陆家嘴金融城及前滩国际商务区的成熟项目平均出租率约为88%，同期旗下陆家嘴金融广场和前滩中心项目出租率表现亮眼，两者分别为94.5%和96.5%。

张江科学城区域，旗下张江科学之门项目集群整体新增签约面积约9.3万平方米，其中上海科技投资大厦出租率约85%。

在当前商办市场结构性分化的背景下，华润置地、远洋集团、恒隆地产、陆家嘴办公等样本企业能够快速消化核心优质资产，实现逆势去化，进一步印证了强运营能力对项目去化的推动作用。同时，优质资产与强运营的结合，能够有效对冲市场供需压力，实现出租率与收益的双重稳定。

办公空间服务商运营层面，近期以高格办公空间、创富港、奕桥Bridge+、WeWork中国、德事TEC等为代表的样本企业披露了2025年度回顾。

从数据来看，不同品牌基于定位形成鲜明战略差异，但均聚焦核心市场+优势场景，避免同质化竞争。

德事TEC的运营逻辑始终锚定高端赛道，以“超甲级办公体验”为核心标签，全年布局均聚焦北上港津等核心城市的地标性物业，从北京国贸大厦A座到香港国际金融中心一期，再到与嘉里建设达成第六次合作的天津嘉里中心项目，其核心策略是超甲级物业绑定+长期合作深化，通过占据顶级商圈地标来强化其高端品牌形象和市场覆盖率。

数据来源：观点指数不完全统计

回顾样本企业的外拓表现，据观点指数监测，本期新增签约/开业的项目共计12个，较上期有明显增长，直观反映了行业的扩张信心逐步回暖。

其中以BEEPLUS、IWG集团、MFG、创富港、高格办公空间、创氪际等为代表的样本企业有新项目落地/亮相，头部品牌仍是市场活跃的主力，且各有侧重。

期内IWG集团以4个开业项目领跑，覆盖深圳、合肥、淮南三座城市，其中深圳独占2席（天利中央商务广场HQ中心、前海HOP国际中心Regus中心），延续其对大湾区核心城市的深度渗透。

值得一提的是，2025年12月11日，由虹口区司法局、北外滩金茂中心与创氪际三方联合打造的“共创汇”正式启幕，凭借“政企协同+资源聚合”的独特优势，仅用20天签约率增至70%。紧随其后，2025年12月底，创氪际（Kreator）与中国金茂再度深化合作，于北外滩金茂中心新增1800平方米服务式办公空间，通过持续扩容的优质供给，精准响应北外滩区域企业的旺盛需求。

城市布局方面，核心城市与重点区域的集聚效应显著，同时出现少量下沉。深圳以4个项目成为布局最密集的城市，作为大湾区核心引擎，其旺盛的中小企业与高端商务需求，持续吸引各类办公空间服务商加码。

上海紧随其后，落地3个项目，依托长三角经济活力与产业集聚优势，成为头部品牌必争之地。此外，珠海、合肥、重庆、长沙、苏州等新一线及重点二线城市均有项目落地，这些城市伴随产业升级而增长的办公需求，成为行业扩张的重要增量。

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