2026年开年的深圳楼市，在春节假期的倒计时中交出了一份颇具张力的答卷。据深圳中原研究中心最新监测数据显示，1月新房市场整体网签量遭遇寒流，然而在一片萧瑟之中，住宅产品却逆势上扬，以近九成的成交占比稳坐头把交椅，成为市场唯一的“压舱石”。这不仅是一次简单的数字涨跌，更是购房逻辑与市场信心在发生深刻转向。

新房市场：供应断崖式下跌，住宅“孤勇者”突围

回望1月的新房预售战场，数据表现不容乐观。全月网签总量仅为1692套，环比大幅下滑34.9%。若细究各业态表现，可谓哀鸿遍野：豪宅网签229套，环比暴跌71.7%；商务公寓仅成交56套，降幅高达86.9%；商办及其他物业同样下滑超七成。在这片惨淡中，唯有住宅网签1499套，虽然环比也有9.4%的微降，但其88.6%的成交占比相较于上月提升了整整25个百分点，堪称一枝独秀。

这种“一房独大”的格局，直接映射出当下市场资金对居住属性的极致回归。在投资属性被不断剥离的当下，只有真正满足居住需求的住宅产品，才能穿透市场的迷雾。供应端的数据更为冰冷，1月深圳新房批售项目仅8个，较上月锐减14个，其中含住宅项目仅4个。入市推新方面，仅有2个住宅项目面市，较上月减少11个，且无一项目实现“开盘即售罄”的热销神话。受此影响，加之即将到来的春节长假，业内普遍预计2月市场将进入传统的“休眠期”，新增供应将维持低位，购房者的选择空间正被进一步压缩。

价格层面，1月新房住宅预售成交均价为81208元/㎡，虽环比有所回落，但依旧处于高位运行。更值得警惕的是库存压力，截至1月末，深圳全市新房住宅存量攀升至318.7万㎡。根据过去一年的平均成交量计算，去化周期已延长至16.34个月，较上月增加了1.04个月，且这一指标已连续四个月呈现上升趋势。对于开发商而言，去化周期的拉长意味着资金回笼压力的倍增，未来或将催生更多的促销手段以价换量。

结构性变局：刚需与改善的“攻守易势”

深入成交结构内部，市场正在经历一场静悄悄的价值重构。从成交单价看，4-6万/㎡价格区间异军突起，以45.5%的占比跃居首位，环比大幅上升10.2%。以鸿荣源珈誉玖玺、深铁珑境花园为代表的“网红盘”，精准承接了庞大的首置及初级改善需求。与此同时，4万/㎡以下的低总价房源占比24.4%，财富城、润臻园等项目成交活跃。反观10万+/㎡的顶级豪宅市场，成交占比滑落至12.6%，环比降幅最大，中信信悦湾、深圳湾澐玺等顶流项目也未能抵挡住寒流，高端改善客群的观望情绪浓厚。

总价维度的变化则更具风向标意义。300-500万总价段以41.3%的占比断层领先，环比提升7.1%，成为市场绝对的成交主力。这一区间涵盖了大量的城市新中产，他们构成了深圳楼市的基石。而1500万以上的顶豪市场则出现了显著下滑。这种“哑铃型”向“金字塔底”转移的结构性变化，一方面反映了政策调控的持续发力和信贷环境的相对收紧，另一方面也揭示了购房者对资产流动性和安全性的极度重视，不再盲目追逐高溢价资产。

二手房市场：量涨价跌现暖意，老破小重获新生

与新房的冷清形成鲜明反差，深圳二手房市场在1月迎来了久违的暖意。全市二手住宅过户套数达到5281套，环比上升6.9%，创下近九个月以来的新高；过户面积52.7万㎡，环比也录得5.5%的涨幅。

一个耐人寻味的信号是，在“中原领先指数”下滑1.4%、成交均价维持在45043元/㎡的背景下，成交量却逆势上扬。这清晰地表明，市场正在通过“以价换量”进行自我修复。1月二手住宅议价空间小幅上升至8.4%，买卖双方的心理博弈天平正逐渐向买方倾斜。

从成交结构看，4万/㎡以下的低价房源占据了40.8%的份额，环比激增5.3%，升幅最大。特别是楼龄在20-25年的“中年盘”，成交占比高达33%，且环比提升了7个百分点。这类房产凭借成熟的社区配套、便利的交通以及极具诱惑力的价格，精准击中了预算有限但又不愿远离核心区的刚需痛点。总价方面，250-350万区间占比20.2%领跑，而750-1000万的改善型需求占比亦有3.3%的增长，显示出二手房市场对多元化需求的包容性。

春节前的冷思考

综上所述，2026年1月的深圳楼市呈现出三大核心特征：住宅产品的绝对统治力、刚需市场的版图扩张、二手房交易的边际复苏。随着春节假期临近，房企推盘节奏将进一步放缓，预计2月成交数据或出现季节性回调。然而，对于真正的刚需群体而言，当前新房供应的收窄与二手房业主议价空间的打开，或许正是难得的入市窗口期。

但必须清醒地认识到，新房库存去化周期的持续拉长与二手房挂牌量的潜在增长，依然是悬在市场头顶的达摩克利斯之剑。购房者在把握机遇的同时，务必理性评估自身的现金流与长期持有成本，在这个充满不确定性的市场中，稳健才是通往未来的唯一捷径。（数据来源：中原地产）