这是楼市大爆发，还是楼市大分化？

最近上海、深圳的房子成交量真的涨疯了，相信大家都有所耳闻。28号上海二手房单日成交了1585套，直接创下了5年新高，比楼市寒冬之前的成交量还要猛得多。

而且这个月到现在，已经有10天二手房成交量破千了，火到连网签系统都扛不住，直接干瘫痪了，足以看出热度有多高。

不光是上海，就在几天前，深圳的二手房单日成交量也创下了5年新高，两大一线城市同时发力，难免让人多想。

于是就有人说，楼市要触底反弹了，一个劲劝大家赶紧抄底买房，错过就没机会了。但我要跟大家说句实在的，这轮根本不叫反弹，而是全国楼市开始进入大割裂时期，分化会越来越快、越来越明显。

咱们先看成交层面，很明显的趋势：一二线城市能稳住局面，不至于太难看，而三四五线城市还要继续承压。

再看房价，改善型住房会越来越稳，抗跌性强，而那些老破小，价格可能还要再亲民一些，也就是继续降价。

很多人疑惑，为什么说这波不是反弹？咱们看全国数据就明白了，去年全国商品房销售面积已经四连跌了，今年前两个月，全国新房销售面积又跳水了13.5%，根本没有全面回暖的迹象。

而且现在全国出生人口还在持续下降，未来买房的刚需只会越来越少，再加上房价收入比远超国际水平，普通老百姓买房的压力还是很大，整个楼市的增量需求根本不够，撑不起真正的反弹力度，顶多就是局部热闹。

但楼市里“强者恒强”的日子是真的来了。那些产业发达、经济实力强的一二线城市，还在不断虹吸全国的人口，人口多了，买房的需求自然就有支撑，成交量也就稳得住。

就像北京、上海、深圳、杭州，这些城市的二手房挂牌量从去年3月以来就急剧下降，这就说明房子卖得好、去化快，刚需足够硬，不是虚火。

就说这波上海楼市的大回暖，其实是300万左右的房子撑起了70%以上的订单，核心原因就是政策降门槛。

沪七条把公积金贷款上限提高到了324万，说白了，就是一二线城市在疯狂搞政策松绑、发福利，目的就是为楼市抢人。

他们抢的人越多，三四五线城市能留住的人就越少，没人买房，成交量自然上不去，这就是典型的强者恒强、弱者越弱。

房价方面的割裂也很明显，改善型住房和核心地段的豪宅会更抗跌，而老破小的日子会更难熬。

大家可以看看深圳，这波楼市爆发，涨得最猛的就是豪宅成交量，3000万以上的豪宅成交量同比暴涨154%，亿元级别的豪宅更夸张，短短3个月就卖出了12套，要知道去年一整年才卖了13套，差距太明显了。

所以未来咱们会看到，全国楼市的割裂会越来越严重：产业强、经济猛的城市，成交量会慢慢反弹，房价也相对稳；而那些缺乏产业支撑、人口外流的城市，还是会继续卖不动房。

至于到底到没到抄底的时候，根本没有统一答案，关键就看你在哪里买、买的是什么房——选对了城市和房子，可能就是机会；选错了，只会越套越深。