广州马场项目将成为越秀未来的标志性作品，但也对公司经营能力提出考验

文｜辛晓彤

编辑 | 杨立赟

珠江新城重要的核心地块迎来实质性建设节点。

4月8日，广州珠江新城马场项目举办开工仪式，越秀集团与希尔顿集团签署合作意向，拟将其旗下高奢酒店品牌华尔道夫（Waldorf Astoria）引入马场。加上3月初签下的高端百货SKP，未来马场项目将建成涵盖高端商业、奢华酒店、商务办公、城市公园与高端住宅的城市综合体。

目前这类城市综合体主要集中在北京、上海、成都、杭州等城市，以SKP体系、太古里、恒隆系为代表，形成重奢购物、顶奢住宿与在地体验深度融合的成熟模式。广州马场项目引入SKP与华尔道夫，将成为华南区域标杆级城市综合体。

在刚过去的3月底越秀地产业绩发布会上，越秀地产董事长林昭远表示，马场项目整体建设周期计划为3年-4年，预计2029年-2030年逐步进入销售与运营阶段。

马场项目为越秀带来的优势清晰可见：核心区位锁定高净值客群，双奢品牌提升商业能级与资产价值，持有物业有望形成长期稳定现金流。但在行业持续收缩、房企普遍缩表的大环境下，项目总投资规模大、开发周期长、资金占用高，公司财务端与运营端也将随之承受持续性考验。

珠江新城收官之作：马场高奢综合体加速落地

马场项目地处广州珠江新城、金融城、琶洲黄金三角交汇地带，被市场称为 “珠江新城的遗珠”。中指研究院广州分院研究主管陈雪强表示，该地块是广州近十年来出让位置最核心、体量最大、功能最齐全的地块。

2月25日，马场地块经过243轮竞价、历时近9小时的竞拍，最终被越秀集团以236亿元的价格收入囊中，溢价率为26.6%。该地块刷新了广州住宅楼面价纪录，成为2026开年以来地产市场的焦点事件。

从确认拿地到项目开工，越秀仅用了一个多月时间。不过从前期策划到参与公开竞拍，再到股权与合作条款落地，对该地块的跟踪周期接近九年。

2017年，越秀集团旗下广州城建设计在官网发布《广州赛马场地块更新改造规划》，对地块功能定位开展前期研究。2020年，越秀集团被确定为地块改造策划主体，牵头开展地块现状梳理、规划调整、产业导入等工作，推动低效存量用地盘活与城市功能升级。

马场项目建设将围绕三大方向推进：一是保留场地历史肌理与城市记忆，尊重原赛马场片区的空间特征；二是构建地下、地面、地上立体交通体系，衔接周边主干道与轨道交通，提升区域通行效率；三是打造数字化、集约化办公空间，适配总部经济与现代服务业需求。

SKP和华尔道夫的加盟，成为马场项目亮点。截至目前，SKP已在北京、成都、武汉、西安落地，单店年销售额长期位居国内商场前列。根据联商网，2025年北京SKP销售额达到242亿元，同比上涨15%，排名全国第二。

华尔道夫隶属希尔顿旗下，被誉为现代奢华酒店的重要先驱之一。第一家酒店于1893年在曼哈顿开业，很长时间都是纽约上流社会生活方式的代表。该酒店接待过丘吉尔、戴高乐等各国政要，并在多部经典电影中亮相。目前华尔道夫在中国仅有四家，分别位于上海、北京、成都和厦门。

稳健经营底色下，资金管理将迎来挑战

越秀地产是越秀集团旗下唯一的开发平台。林昭远在业绩发布会上表示，如果符合上市公司利益，母公司不排除将马场项目注入越秀地产，不过一切要以公告为准。

近年来行业进入深度调整周期，越秀地产整体经营保持相对稳定，销售金额稳居“千亿俱乐部”，布局结构逐步优化。

近五年越秀地产销售金额和拿地金额排名变化

数据来源：中指研究院 制图：辛晓彤

根据中指研究院数据，2021年至2025年，越秀地产销售金额排名从39位上升到前10，是排名提升最为显著的房企之一。公司销售重心从大湾区向北上广深杭蓉拓展，六大核心城市销售额占比超过85%。

越秀地产2025年呈现“量减价增”特征——销售面积同比下降24.7%，但均价上升23.3%——从侧面印证销售资源向高能级城市及高单价项目倾斜。

与此同时，越秀拿地节奏保持稳定，权益拿地金额连续四年位居行业前十。2025年核心六城投资占比为96.3%，土地储备结构与销售结构匹配度高，去化确定性相对较强。

从业绩表现来看，2021年至2025年，该公司营收从573.79亿元增至864.60亿元，是行业下行周期中少数实现营收连续正增长的房企。

（数据来源：越秀地产财报 制图：辛晓彤）

2025年越秀地产营业收入864.6亿元，同比微增0.1%；全年税后利润17.8亿元，同比增长 21.4%；核心净利润2.6亿元。

未来三到四年内，马场项目或将对越秀形成阶段性资金压力。该项目236亿元土地款及后续建设投入，将在一定时期占用公司资金，对现金流管理、投资节奏与融资统筹能力提出更高要求。同时，项目前期投入较大、回报周期较长，短期内可能拉低整体资产周转效率，对运营管理能力形成考验。

但目前来看，越秀地产的财务状况仍保持在健康水平。截至2025年末，剔除预收款后的资产负债率65.5%，净负债率54.9%，现金短债比1.7倍，三项指标均满足“三道红线”绿档要求。

全年经营活动现金流净流入139.4亿元，连续多年保持净流入；期末货币资金467.6亿元，对短期债务覆盖程度充足；加权平均融资成本降至3.05%，同比下降44个百分点，在行业内处于较低水平。公司获得标普、惠誉双投资级评级，境内外融资渠道保持通畅，为大型项目开发提供财务支撑。

整体而言，市场期待越秀能将这些压力转化为可持续的经营能力，在核心城市深耕与高端综合体开发路径上，为行业提供可借鉴的稳健运营样本。

责编 | 陈湘