双减落地前，教育综合体曾是线下教培最火热的赛道，诞生于深圳的同学都荟，一度是赛道内标杆项目。2018 年拿下好未来战略投资、纳入其开放平台体系后，品牌借力资本快速全国拓店，巅峰时期布局二十余座教育城。时至 2026 年，这家本土教育综合体运营商早已与好未来彻底解绑，在行业周期、租金压力、业态重构多重考验下，正式迈入存量深耕、主动转型的新阶段。

一、深度绑定已成过往，如今完全独立运营

同学都荟母公司 2016 年成立，主打 0-15 岁一站式社区教育综合体，打造 15 分钟社区教育生活圈，整合早教、学科培训、艺术美育、科创体能等全品类培训业态，配套家长休息区、轻餐饮，依靠场地出租、联营分成两大模式盈利。

2018 年是品牌扩张分水岭，好未来战略入股约 30%，同学都荟正式归入好未来开放平台体系，双方开启深度资源互通。彼时学而思作为主力商户优先进驻所有校区，好未来输出品牌、线上流量资源，同学都荟全权负责线下场地管理、本地招商与社区活动运营，项目同步落地北京、珠三角多地，整体运营面积突破 15 万㎡，全国扩张步伐全面提速。

双减政策出台后，双方合作快速降温，并完成股权、业务双线切割。从最新工商信息来看，品牌运营主体为深圳市昊翰品牌孵化，实控人为钟嘉彬，股东名单内无任何好未来关联企业，早年所持股份已全部退出，不存在控股、托管、间接合作等从属关系。

业务层面，2022 年后双方再无联合招商、品牌发布会等联动动作，好未来官方渠道也全面下架同学都荟相关宣传内容。目前部分老牌校区仍设有学而思门店，仅属于普通商户租赁合作，不再是体系专属配套。自 2024 年起，品牌所有招商、宣传物料均不再提及好未来相关合作历史，以独立本土教育空间运营商身份对外发展。

二、布局大幅收缩，集中资源扎根大湾区

经历数年行业洗牌，同学都荟彻底放弃全国规模化拓店计划，战略重心全面收缩至珠三角，形成 “深圳门店稳住基本盘、中山新项目试水新模式、外地低效门店关停退出” 的格局。

深圳老牌校区依旧是品牌核心现金流来源，代表性项目如龙华红山荟，地处高密度居住区，3 公里覆盖大量常住家庭，毗邻商圈与公共文化场馆，区位优势突出。场内入驻机构品类齐全，包含学科补习、书画美育、语言、科创、专注力训练等成熟品牌，大面积主力铺位出租稳定，多年深耕社区积累充足生源，七成学员来自周边 1 公里小区，用户粘性较强。宝安宝河荟、南山七彩荟等老店运营多年，业态完整，是品牌稳定营收支点。

中山天明荟为现阶段重点打造新项目，规划万㎡教育文创小镇，定位复合型文教空间，持续对外招商。项目主动降低对教培业态的依赖，新增托育、文创办公、亲子零售等板块，作为品牌转型样板对外复制。

与之相对，早年布局的东莞、华北、华中多地门店陆续注销关停。跨区域运营成本高、本地适龄生源不足、中小机构抗风险能力弱等问题叠加，异地门店持续亏损，品牌果断收缩战线，把人力、资金全部集中在大湾区成熟市场，全面转向存量精细化运营。

三、三大经营痛点持续制约发展

即便核心校区尚能稳定运转，行业下行带来的经营难题仍无法回避，空置率高、业态失衡、盈利单一三大问题长期存在。

第一，场内商铺空置、转租常态化。以龙华红山荟为例，标准 200㎡铺位月租 2.4 万，物业费 35 元 /㎡，大量精装空铺长期招租，空置周期不断拉长。双减后大量学科机构退场，美育、体能类机构客单价偏低、续费承压，不少中小培训机构缩减面积、退租离场，综合体整体出租率持续承压。

第二，政策倒逼业态重构，招商难度加剧。原有主力学科业态大幅缩减，招商只能全面转向美育、科创、早教、研学赛道；同时场地消防、办学资质核查标准收紧，合规运营成本上涨，优质稳定商户供给大幅减少。

第三，营收结构单一，缺少增值收益。品牌收入高度依赖租金与物业费，联营分成占比极低，自主研学、特色亲子活动、自有课程 IP 变现能力薄弱。一旦场内客流下滑，租金议价空间、出租率同步受损，整体抗风险能力偏弱。

四、多重转型举措，缓解运营压力

面对行业困境，同学都荟推出多项调整方案，针对性解决空置、营收难题。

一是降低入驻门槛，拆分大铺位打造小型独立教室，适配初创小型培训机构；灵活调整租期，推出阶段性免租、租金折扣政策，加快空置商铺消化速度。

二是业态跨界融合，弱化纯培训属性。引入儿童零售、亲子餐饮、少儿体检、亲子摄影等配套业态，延长家庭到场停留时间，利用多元商业填补空置区域，分摊场地固定成本。

三是统一整合场内流量，搭建社区流量共同体。运营团队统一运营短视频账号、周边小区社群，定期举办公益亲子活动、节日主题营、寒暑假研学，所有入驻机构共享客流资源，通过联合活动提升整体招生量，稳住商户续约意愿，保障场地长期出租稳定。

行业总结

从依托头部教育集团快速扩张，到独立求生、深耕本地市场，同学都荟的发展路径，正是国内教育综合体赛道的真实缩影。双减彻底改变线下教培盈利逻辑，依靠学科机构支撑租金的传统模式彻底失效，所有线下教育空间都必须走向素质化、社区化、复合商业化转型。

截至 2026 年，同学都荟主体正常经营，深圳核心校区商户、客流基础扎实，短期内不会出现大规模闭店潮，但行业内卷、高昂场地成本、商户流失等问题难以短期根除。品牌后续发展路线十分清晰：持续关停亏损异地项目，深耕大湾区成熟社区，依靠灵活租赁政策、多元亲子业态、统一社区流量运营，在存量市场寻求稳定生存空间。

对于教培创业者、商业地产从业者而言，同学都荟的经历具备很强参考价值：依附巨头红利快速扩张的时代已经结束，线下教育空间想要长久发展，核心竞争力最终落脚于本地社区运营、多业态平衡与精细化存量管理。