诸葛周报：11月首周平淡开局，重点城市新房、二手房成交量环比下降
一、第45周重点15城新房成交量环比下降21.01%，郑州成交量环比翻倍
2023年第45周，监测重点15城新建商品住宅成交量为19006套，环比下降21.01%，同比下降15.99%。继“银十”平稳收尾后，11月首周重点城市新房成交量冲高回落，不过，结合近期官方表态及城市政策松绑动作来看，中央层面，金融会议提出健全房地产金融监管，因城施策用好政策工具箱，更好支持住房需求，随后央行、外汇局共同发声将因城施策指导城市政府精准实施差别化住房信贷政策；地方层面，继广州、上海等优化楼市政策后，北京公积金“认房认贷”政策也迎来了边际放松举措，昆明全面取消限购限售政策等，宽松政策持续释放，叠加新一轮“房改”释放积极信号，后续成交端仍然具备上升动力。
（注：重点15城包括北京、深圳、成都、苏州、南京、青岛、济南、宁波、杭州、无锡、上海、温州、佛山、东莞、武汉，2023年第6周同比上涨945.49%）
2023年第45周监测重点城市中，5城新建商品住宅成交环比上升，其余11城成交下滑。成交上升城市中，郑州涨势遥遥领先，本周新房成交3375套，环比上涨102.22%，郑州在近几个月以来出台了多轮松绑政策，8月郑15条，落地“认房不认贷”等，9月郑州全面取消限购限售，本周又落地公积金“认房不认贷”，限制性政策逐步放开，促进购房需求释放，成交逐步好转；东莞、济南涨幅位居第二、三位，本周环比分别上涨28.17%、27.93%；杭州在“认房不认贷”、区域限购放松等政策效应持续发酵下，成交稳中向好，截至本周，杭州新房成交量已连续4周呈上升态势。成交下降城市中，青岛跌幅居首，本周成交1196套，环比下降48.93%，距离青岛全面放松限购限售以及“认房不认贷”政策出台已经接近2个月，政策效应逐渐减弱，市场活跃度有所下滑；其次为佛山和宁波，跌幅分别为43.77%和38.75%。
二、第45周重点10城二手住宅成交环比下降4.76%，佛山、上海环比上升
2023年第45周，监测重点10城二手住宅成交量为17010套，环比下降4.76%，同比上升31.23%。11月首周二手房市场活跃度略微下降，成交量小幅回落，但仍处于历史较高水平。当前楼市政策宽松基调延续，购房需求仍然具备较大的释放空间，同时二手房挂牌量持续攀升，购房者选择空间较大，二手房成交复苏局势仍较值得期待。
2023年第45周监测重点城市中，2城二手住宅成交量上升，其余10城成交呈现下滑趋势。其中，佛山涨幅居首，本周成交1748套，环比上涨12.41%；其次为上海，本周成交3805套，环比微涨0.98%，近期上海二手房市场呈现稳中向好态势，成交量连续2周缓慢回升，或与政策端持续释放利好信号脱不开关系；成交下降城市中，深圳、成都、东莞位居跌幅前三，环比跌幅分别为12.7%、12.13%和7.54%。
三、重点50城市场情绪指数维稳，仍处于低迷区间
根据诸葛数据研究中心监测数据显示，第45周重点50城的情绪指数为-0.82，较上周持平，仍处于市场低迷区间。截至本周，市场情绪指数已连续12周在低迷区间波动，各地松绑政策对成交起到了短期改善效果，但就目前来看，对市场情绪的提振并不明显，由于长时间的市场信心的持续下滑使得市场对政策的免疫力增强，市场情绪的修复较预期缓慢。
四、重点城市市场表现
（一）北京：新房、二手房成交量双双回落，预计下周“认房不认商贷”政策或将显效
第45周，北京新房成交1206套，环比下降14.16%，同比下降28.21%；二手住宅成交2972套，环比小幅下降1.62%，同比下降4.65%。11月首周，北京新房、二手房平淡开局，成交量双双下滑，预计随着周内落地的公积金“认房不认商贷”政策逐渐发酵，将促进一批符合条件的购房需求释放，下周北京新房、二手房成交量有望重现双双上升局面。
（二）深圳：新房成交量止降回升，二手房冲高回落
第45周，深圳新房成交756套，环比上升10.69%，同比上升19.81%；二手住宅成交694套，环比下降12.7%，同比上升43.98%。本周深圳新房成交端初现好转迹象，成交量在连续2周下滑后迎来回升态势；二手房活跃度略有下降，成交量冲高回落，但成交量仍处历史较高水平，楼市整体韧性仍较突出。
（三）杭州：新房成交量“减速不减势”，二手房成交先入跌势
第45周，杭州新房成交2631套，环比上升17.09%，同比下降0.96%；二手住宅成交1882套，环比下降1.41%，同比上升79.24%。在区域限购松绑以及公积金贷款首付比例下降等利好政策发酵下，杭州成交端迎来短期持续向好态势，自第42周起，新房、二手房成交量连续上升，进入11月首周，随着政策效应逐渐削弱，新房成交虽然依旧延续上升态势但增速明显放缓，二手房成交转降。
（四）南京：新房、二手房成交量稳中趋落
第45周，南京新房成交825套，环比微跌0.72%，同比下降15.04%；二手住宅成交1979套，环比下降6.43%，同比上升116.76%。南京市场平淡开局，11月首周新房、二手房成交量双双回落，距离上次南京传出利好消息即全面放松限购政策已有2个月之久，成交端的进一步复苏可能还较依赖于实质性政策的持续加持。
（五）苏州：新房、二手房成交量环比双双转跌
本周，苏州新房成交749套，环比下降5.9%，同比下降7.42%；二手住宅成交1343套，环比下降2.96%，同比上涨12.01%。本周苏州新房、二手房成交量双双小幅回落，与省会南京的楼市成交趋势一致。作为长三角热点城市，南京以及苏州的成交下滑局势或许仅是短暂的市场波动，市场需求韧性仍在。
（六）成都：成交量降幅走阔，但仍高于年内周均成交水平
第45周，成都新房成交2873套，环比下降14.44%，同比下降15.65%；二手住宅成交4374套，环比下降12.13%，同比上升29.33%。截至本周，成都新房、二手房成交量均已连续下滑2周，且本周环比降幅双双扩大，短期内市场需求释放放缓。不过，值得注意的是，虽然本周成交量持续下降，但仍高于年内周均水平。