房地产杜昊旻|房地产行业点评：供求支持齐发力，行业企稳有信心
事件
2023年11月7日，中国人民银行副行长张青松在国际金融领袖投资峰会上表示，房地产行业出现调整是自然现象，当局会谨慎地防范调整过快过急，衍生出不必要风险，同时对中国房地产市场相当有信心。同日，上证报发文表示人民银行积极落实中央金融工作会议指示精神，持续加力推动“第二支箭”（民营企业债券融资支持工具）支持民营房地产企业融资。
点评
“第二支箭”持续发力，供给侧支持取得阶段性成果。自2022年11月“第二支箭”政策延期并扩容至民营房企以来，已支持13家民营房地产企业发行318.18亿元债务融资工具。近期“第二支箭”将支持新城控股、美的置业、卓越商管等民营房地产企业发行债券融资，其中部分项目募集资金将用于保交楼、偿还境外债务、推进城中村改造和城市更新项目。同时龙湖、金辉、华宇、新希望地产等多家民营房企债券发行项目正在稳步推进中。供给侧对民企的融资支持有利于缓解其信用收缩和现金流压力，也有利于行业的稳定发展。
龙头房企万科获国资强势站台，彰显大股东信心。2023年11月6日万科与境内外金融机构举行三季度业绩说明会，深圳国资委在会上表示万科长期坚持稳健的经营策略和财务政策，具备足够的安全性，如果万科遭遇极端情况，深圳市国资委将通过项目合作、优化股权投资结构、债券认购、协调金融机构融资等方式帮助万科积极应对。深圳地铁表示将已准备好丰富“工具箱”给予支持，具体包括：以市场化、法治化方式，承接万科在深圳的部分城市更新项目，帮助万科盘活大宗资产，为万科注入新的流动性，交易金额预计超过100亿元；择机购买万科在公开市场发行的债券。万科作为行业龙头，获国资委和大股东的认可与支持，对行业整体信心的提振也有积极作用。
基本面延续承压态势，仍需供求两端政策协同支持。销售自2023年二季度以来延续下行态势，1-10月百强房企全口径销售金额累计同比-14%， 10月单月同比-28%。融资端，2Q23、3Q23房企新发债券同比分别为-23%和-24%；到期偿债压力仍在，4Q23整体压力较小，而1Q24房企将面临新的偿债高峰期。虽然融资端“三支箭”的支持政策持续落地，在一定程度上缓解房企债务压力，但多数民营房企缺少足额抵押物，在市场下行阶段，资产面临较大折价，新发债券或借新还旧都有难度。后续房企仍需金融端在发债、信贷等多方面的支持，同时需求端也需更多支持政策，如一线城市落地放松限购限售等，助力销售企稳，以维持行业平稳和良性循环。
投资建议
央行积极落实中央金融工作会议指示，预计未来房企融资将获进一步扩容支持；而行业恢复良性循环的关键在于销售的企稳，预计后续一线城市的限制措施也将松动。推荐重点布局优质一二线城市、以改善型产品为主的央国企，如建发国际集团、绿城中国、越秀地产、招商蛇口、中国海外发展等。
风险提示
宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约。
