戴德梁行大中华区陈家辉：ESG与REITs“化学反应”
21世纪经济报道记者 赵云帆 上海报道
近日，戴德梁行&中金公司在第六届进博会上举办可持续发展专场活动，并联合发起《构建基础设施ESG评价体系，助力中国公募REITs常态化发展》课题研究。
进博会期间，戴德梁行大中华区估价及顾问服务部主管、董事总经理陈家辉接受了21世纪经济报道的采访，并谈及ESG评价体系在REITs估值与持营方面的优势与应用前景。
自2021年6月首批9支基础设施REITs产品上市以来，经过两年多的发展，目前已有29支产品成功发行，4支完成扩募。REITs市场从发行数量、发行规模、资产类型、发行主体、覆盖地域各方面，都不断取得突破，目前发行规模已超过千亿，根据国家发改委的统计，可带动新增投资金额超逾4000亿元。
陈家辉谈到，当前REITs的发展，已经有效为基建及不动产行业盘活存量资产，并降低债务风险。发行REITs募集资金可投向更符合当前经济发展的产业项目、基础设施建设领域，有助于推动经济发展，助力产业升级。
除对经济总体形成助力之外，ESG元素对评估REITs资产的持续收益性也有重要意义。陈家辉向记者举例称，可持续建筑具备ESG元素，对租户具有吸引力。这些项目提供更环保、更健康的环境，以及更高效的运营成本，进而对租户吸引力有所提升。可持续建筑项目一般能够实现较低的空置率，确保稳定的租金收入，从而对项目的净营业收入（NOI）产生正面影响。
同时，绿色建筑项目通常采用节能系统、节水设施和优化的资源管理设备。这些措施有效地降低了能源和水的消耗量，从而带来了实质的节约。通过减少水电费和运营成本，绿色建筑能够为业主和投资者带来节约成本的效益。这些成本节约直接有助于提高建筑物的NOI，进而提升项目整体的竞争力，从而增强其应对不同经济周期的韧性。
此外，越来越多的贷款机构和金融机构认识到可持续建筑的价值，并通过绿色贷款和可持续性关联贷款等方式提供有利的融资条件，例如较低的利率和较长的还款期限。这可以降低借款成本，改善项目的现金流，正面影响净营业收入。
虽然ESG对于评估底层资产收益性存在意义，但如何量化ESG要素，形成行之有效的评价体系则是评估机构的重要工作之一。
对于特许经营权类资产，陈家辉告诉记者，该类资产依据与政府签署的特殊经营协议进行收费的特许经营类资产，主要通过日常经营、收费等方式盈利，其可分配利润主要来源于项目的收益权。该类底层资产主要包括生态环保、清洁能源、高速公路等，投资者关注的ESG特征包括项目运营安全、环保政策合规、环保技术应用、社会责任与影响等。
而对于产权类底层资产，他则解释道，该部分属于不动产，主要包括产业园区、仓储物流、工业厂房和保障性租赁住房等资产。投资者的收益来源除租金收入形成的现金分派外，还可能获得底层资产价值上升带来的增值收益。投资者关注的ESG特征包括可持续建筑设计、建造及运营、租户健康与安全、社会公平稳定等
近日，沪深交易所受理了四单消费基础设施公募REITs申请，将一定程度扩充REITs的产品种类，增加了REITs配置的可选范围。
陈家辉指出，消费基础设施REITs的股价将综合反映其底层资产的合理内在价值、REITs 管理人的主动管理能力及REITs 扩募交易能力，对零售不动产大宗交易市场具有价格发现以及价值长期引导的功能。首批四单项目中，三单项目位于新一线城市，将有效带动投资人对新一线城市零售不动产关注度的提升。其次，消费基础设施REITs信息披露政策完善，市场透明度较高，促进和引导发行人提升资产运营管理能力，促进行业资管能力整体提升。
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