前三季度六成A股房企盈利，地产行业降负债成效初显
本刊编辑部丨苏华 秦佳丽
随着三季报披露落幕，A股百强房企成绩单出炉。据公司三季报，在行业业绩分化持续拉大背景下，逾六成房企实现盈利；负债水平方面，A股房企整体资产负债率较去年同期下降，行业去杠杆成效有所体现。
本刊据三季报统计发现，A股上市房企今年前三季度业绩表现整体提升，负债率下行。 从“赚钱”能力看，前三季度A股房企以万科、保利领衔，其间实现净利润规模上百亿元； 而由于交付结转收入增加，今年滨江集团、华发股份等30余家A股房企营收和归母净利润均“双增”。
放眼全年，有研究人士指出，楼市政策仍需加码，如果后续政策在供需两端持续发力，将推动行业风险快速出清，并推动行业转入修复阶段。
房企盈利表现持续分化
前三季度六成A股房企盈利
近期A股上市公司三季度财报悉数披露完毕，房企盈利表现持续分化。据Wind数据，今年前三季度118家A股房企中有74家房企盈利，占比逾六成，另有近四成房企录得亏损。
不过，历经深度调整，行业整体营收已有所改善。 今年前三季度，A股上市房企营业收入合计约1.63万亿元，较去年同期增长0.5%，扭转2020年以来营收持续下跌状况。
负债水平方面，行业去杠杆成效也有所体现。 截至今年三季度末，A股房企资产负债率平均数、中位数分别为62.39%、69.69%，较去年同期下降1.47个百分点、1个百分点。
从房企“赚钱”能力看，今年前三季度A股市场共有3家千亿级营收规模的房企，分别为万科、绿地控股、保利发展，其间依次实现营业收入2903.08亿元、2536.21亿元、1925.06亿元； 净利润规模前三甲则为万科A、保利发展、招商蛇口，报告期内分别实现归母净利润136.21亿元、132.93亿元、37.69亿元（见表1）。
如果将观察范围聚焦净利润排行TOP10的A股房企，国央企及混改房企占据7席，涵盖华发股份、绿地控股、南京高科、浦东金桥等。 与此同时，部分民企仍能保持韧性，新城控股、滨江集团、新湖中宝同样入围净利润规模TOP10，其中新城控股的净利润水平最高，达24.78亿元。
从房企“造血”能力看，伴随多家房企标榜“宁可牺牲利润保现金流”，“现金为王”正在头部房企中达成共识。
本刊据Wind数据统计，作为衡量房企真实“造血”能力的重要指标，经营活动产生的现金流量净额（以下简称“经营性现金流净额”）在头部房企之间呈现更多增长迹象。 今年前三季度，A股房企中有61家企业的经营性现金流净额为正值，占比达五成，与去年同期大致持平。 聚焦账面经营性现金流净额规模居前的房企，上半年华发股份、滨江集团、招商蛇口的经营性现金流净额位居A股房企TOP3，分别为463亿元、279亿元、257亿元，较去年同期激增114.39%、822.15%、216.97%（见表2）。
总体而言，行业市场环境波动下，国央企业绩稳健优势凸显，以保利、滨江等为代表的央企或区域龙头房企正成为少数的“绩优生”与“增长派”。
其中，保利发展堪称今年行业“领头羊”。 作为当前为数不多营收破千亿元、净利润过百亿元的房企，保利发展难能可贵地实现了营收与净利润“双增”，今年前三季度保利发展营业收入、归母净利润分别同比增长23.10%、1.33%。
从销售、拓储等指标看，保利发展今年均维系行业榜首地位。 据中指研究院公布的1-9月房企销售及拓储榜单，其间保利发展全口径新增货值规模1312亿元； 销售额同比增长3.72%至3321.3亿元，两项指标均位于行业第一。
“杭州一哥”滨江集团同样实现营收与净利润双增长，公司今年前三季度实现营收、归母净利润分别为463.93亿元、24.73亿元，同比增长133.5%、20.23%，这已是滨江集团连续5年录得净利润增长。
上述房企普遍将业绩增长的原因归结为楼盘交付与结转销售收入的增长。 譬如，滨江集团表示报告期内营收增长系本期交付楼盘较上年同期增长，华发股份也表示本期结转的房地产开发销售收入较上年同期增加。
另值得一提的是，部分房企归母净利润指标反弹与其拿地权益比大幅提升有关。 今年前三季度，招商蛇口归母净利润同比增长27.45%至37.69亿元。 背后招商蛇口的拿地权益比已经从年初的60%提升至80%，少数股东损益占比从去年同期的53.4%下降至31.8%，公司少数股东侵蚀利润的局面实现扭转。
7家A股房企扭亏为盈
出险房企“化债”、转型谋出路
毋庸讳言，由于计提减值、折价销售等因素，今年前三季度仍有半数A股房企录得净利润下滑。不过，行业低谷期中，保利发展、华发股份、滨江集团、荣盛发展、城建集团、大名城、中华企业等38家房企在今年前三季度实现营业收入和净利润“双增”。
此外，由于结算项目增加、股权投资损益调整等原因，今年前三季度京基智农、中华企业、荣盛发展、城建发展、云南城投、财信发展、三湘印象等10家A股房企扭亏为盈。
以城建发展为例，对比2022年因持有国信证券、锦州银行等金融资产股价下跌产生数亿元“炒股亏损”，今年前三季度，由于项目结转收入大幅增加，城建发展实现营收160.5亿元，同比增长64.68%；实现归母净利润5.98亿元，同比增长176.02%。
荣盛发展也继上半年扭亏为盈后，第三季度继续盈利。区别于去年录得上百亿元亏损，今年前三季度荣盛发展实现营业收入340亿元，同比增长41.89%；归母净利润1.3亿元，同比增长104.33%。公告显示其营收增长原因为报告期结算项目增加。
本刊了解到，今年以来化债、融资、转型等成为出险房企回血的关键动作。以荣盛发展为例，据公司三季报，由于报告期资产处置增加，荣盛发展今年前三季度资产处置收益同比增加4062.31%至3253万元；公司于2022年底抛出的定增计划目前仍在推进中，根据荣盛发展今年9月披露的A股定增募集说明书修订稿，公司拟发行13.04亿股募集资金28.74亿元，用于“保交楼”相关房地产项目及补充流动资金。
而在退市风波下，荣盛发展还试图通过并购重组形式跨界新能源赛道，据其今年6月份通过的相关关联交易的议案，荣盛发展拟以发行股份的方式购买控股股东荣盛控股持有的荣盛盟固利68.38%股权，三季报显示，本次交易相关工作正在进行中。按照荣盛发展的战略预期，本次重组有望帮助其成为行业首家战略转型升级的民营房企。
另值得一提的是，部分房企虽未扭亏，但也呈现亏损面收窄或开始单季度盈利。譬如，金科股份第三季度实现营收169.86亿元，同比增长40.47%；其间扣非净利润3150万元，单季度扭亏为盈。与此同时，公司销售毛利率由去年的个位数回升至13.86%。
中指研究院企业研究总监刘水向本刊表示，整体来看，目前头部央国企、部分稳健型民企其资产负债表相对良好，流动性风险较小。而作为衡量房企财务安全水平的重要指标，短期来看可以关注企业的短期流动性，包括现金短债比、现金流变化等；从长期来看，企业能够可持续发展关键在于其土储规模和质量、开发经营能力。另有部分房企受益于“高能级、高信用、高品质”模式，销售额增速较快，竣工结转顺畅，能够持续改善资产负债表。
同策研究院研究总监宋红卫向本刊介绍，目前财务指标稳健的房企仍以全国性央国企为主，譬如保利发展、招商蛇口；此外，诸如越秀地产等地方型国企业绩表现同样稳健。而这类房企普遍具备一个共同特征，便是投资布局集中在20多个核心一二线城市。
在宋红卫看来，衡量一家房企能否“活下去”可以参考两大指标：“一是房企是否具有信用背书，典型例如近期万科出现美元债与股票价格回调事件，深圳市国资委等出面为其提供信用背书；二是从长期趋势来看，企业存量项目是否集中布局在流量较好的核心一二线城市，这类房企后续大概率能够通过市场复苏达到销售投资的正循环。”
政策端有待持续发力
2024年三季度楼市或触底回升
据了解，销售水平直接影响房企业绩变化。今年房企业绩分化持续拉大的背后，房地产销售端仍然承压。中指院统计数据显示，2023年1-9月,百强房企销售总额为48501亿元，同比下降10.3%。
不过，尽管市场尚未走出下行通道，政策端持续发力正为行业注入信心。继三季度“认房不认贷”等宽松政策井喷式出炉后，近期中央金融工作会议再度提及，要促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。
与此同时，随着“保交楼”相关政策和措施的持续加码，全国房屋竣工表现改善，“保交楼”“品质交付”在不少房企三季报中被列为工作重点。亿翰智库数据显示，今年1—9月，碧桂园、融创中国、保利发展、绿地控股、万科5家企业交付规模居前，均超过13万套；另有华润置地、金科集团、旭辉集团、中梁控股、龙湖集团等22家企业交付套数超5万套。其中，除了部分出险房企聚焦“保交楼”，头部房企依然是市场交付主力。
另值得一提的是，楼市“金九银十”收官之余，房企化债工作持续推进，近期正荣地产、龙光集团、旭辉集团等多家房企境外债重组方案取得进展。从化债手段看，新债置换旧债、债券展期、负债股权化等仍是出险房企当前化债的标准动作。譬如，境外有息负债规模约39亿美元的正荣地产，拟通过“以新换旧”等组合手段实施境外债务重组，据其11月1日披露信息，公司已与债权人特别小组成员订立重组条款书，拟发行4-7年期限的美元计价新票据。
在诸葛数据研究中心高级分析师陈霄看来，近期楼市政策多管齐下，从市场反应来看确实取得了一定的成效，其监测的重点城市“金九银十”成交呈现上升态势，但是随着政策效应逐步削弱，既有需求释放殆尽，后续若没有更强有力的政策加持，四季度市场销售或将承压。他补充道：“目前房地产企业风险仍在出清中，行业或将在明年缓慢修复，后续政策还需要在供需两端继续发力。”
刘水表示，“认房不认贷”政策在多个城市落地后，9月有短暂的交易活跃提升，不过10月多地市场情绪回落，政策效果持续性不足。据介绍：“当前想要提振行业信心，需要继续放松调整一二线城市政策。从政策趋势来看，未来一线城市优化限购政策、优化普宅认定标准、降低首付比例、降低房贷利率等仍是重要方向。若一线城市政策进一步优化，当地市场有望率先逐渐企稳。不过多数二线及以下城市调整压力仍较大。”
在宋红卫看来，就政策优化空间而言，三四线及以下城市其实已经全面松绑，目前限制性政策主要集中于少数核心一二线城市，如果当地限购、限价及土拍价格上限等政策进一步松绑，这类城市短期内能够释放一波购买力。他指出，“从底部角度看，行业可能在2024年三季度左右见底，不过不同城市之间依然存在分化；一线城市有望于明年二季度前后触底回升，全国整体范围来看或许较一线城市滞后3到4个月。”
（本文已刊发于11月11日《证券市场周刊》。文中观点仅代表嘉宾个人，不代表本刊立场。本文提及个股仅做分析，不做投资建议。）