11月广州新房成交下滑，离不开这三大原因……
前两天，一个跑一线的业内人士，跑来跟我诉苦：
现在的客户，真的是太难搞定了。
他有一个客户，看房看了挺久了，从7月到现在，新房二手同步在看，都不知道看了多少套房了，光是跟他一起去看的，就不下五个新盘。
重点是！他带这位客户跟某项目谈价都谈了三次了，最终还是没买成，客户转头就去买了二手房。
他听到消息后，人都麻了，相当于这几个月都白做工了。
关键这并非个例，而是目前新房市场的常见现象。现在看房的人并不少，但最终能不能成交却是另一回事。
前几天我写了二手房成交创新高之后，一直有人问我上个月新房成交怎么样？我想，从这个案例，大家应该可以看得出个大概了。
这两天，11月广州新房成交数据也出炉了，一起来看看。
环比跌26%
广州新房市场怎么了？
说实话，这个成绩，确实不意外。
上个月的时候我就说过，现在的购房者都是相对比较理性的。
虽然新政+国庆冲了一波热度，10月新房成交大涨，但这种炽热的势头并未能高度保持，成交在920之后的第三周开始就有了下滑的趋势。
之前也分析过，这里就不多说了。目前广州楼市的状态，依旧是我之前说的：回归到平稳发展的状态。
根据最新数据显示，11月广州新房网签4817宗，环比下跌26%。
由于阳光家缘11月23-25日数据缺失，对成交数据产生了一定的影响。根据广州中原研究发展部对市场主流项目实时成交测算，预计23-25日共成交约500-600宗。
因此，在统计周期内11月实际网签量，应该是5300-5400宗，环比下跌18-20%左右。
对比今年其它月份，11月的成交量可以说是回归到了均值水平，新政带来的热度下降了，但总体的实际成交比今年1月、2月以及8月、9月要稍微好点。
不过，拉长时间线来看，11月广州新房的成绩是比较一般的。虽然同比去年11月涨了20%，但去年处于“口罩时期”+市场冷淡期，成交本就比较惨淡。相比2021年的话，这个月新房成交几乎腰斩了。
广州新房市场，究竟怎么了？政策对市场的刺激，会不会只是昙花一现？
我觉得，大家也无需这么悲观。
三大缘由
导致新房成交下滑
11月广州新房成交量下滑，主要有以下三大缘由：
一是二手房市场的分流。
前几天我们也说了，广州二手房11月成交刷新了这几个月的历史新高，高达上万套，达到了全年第二高位。回顾请戳：广州二手成交破万套！嘴上说不买，实际都在偷偷抄底！
920新政，原本就比较利好二手房市场，再加上这两个月二手房放盘激增，且降价幅度相当大，不少小区的房价都回到了两年前，市场上的笋盘也比较多，吸引力还是比较大的。
因此不少原本打算入手新房的购房者，被分流到了二手房市场，造成了二手成交猛涨，一手成交下滑的现象。
二是价格因素。
之前我们也提到，不是新房买不起，而是二手房更具性价比。
国庆期间+新政刺激，不少开发商趁机推了一波货，活动力度也比较大。但迈入11月之后，新房的优惠促销减少，价格不到位，加上市场信心还未完全恢复，大家比较犹豫不决了。
其实很好理解，谁买东西的时候不想挑低价买入？这就好比，在双十一过后和双十二来临的这段时间，电商的成交量往往是相对较低的。
楼市也一样。前有国庆，后有12月年底大促，看着国庆有人以笋价买了房，自然买不下手，想蹲一蹲年底的大促。
第三个原因，是11月新房整体的推货量本就不高，且集中在中心区。
根据广州中原研究发展部数据，11月广州开盘/推新1032套，对比10月及9月末国庆前夕明显减少。
关键是，新推项目主要为市区小批量供应为主，如越秀区中山四路板块的万科·瑧樾府、海珠区滨江西越秀·滨江樾，首推货量均不超过百套，加上超10万+/平的均价，本身能匹配的客群较少。
整个市场，缺乏优质的全新大盘大量加推，给予客户的“新鲜感”不足，一定程度上影响了920新政的持久力。
接下来
广州楼市会怎么走？
那么问题来了，接下来，12月广州新房的成交会不会涨？
我觉得大概率会上涨。
一方面，由于开发商本身会有年度销售压力，12月就到年底了，成绩总是要搞上去的，加上11月的去化一般，我估计不少开发商都会在12月调整销售策略。
除了加大推售的房源量之外，可能还会推出比较大的优惠活动，购房者们也可以蹲一蹲。
另一方面，12月广州将会有多宗地块出让，其中不乏核心区的优质地块，如天河、海珠等。
目前广州地价上限也取消了，可能会出现区域新地王，对新房市场带来一定程度的刺激作用，部分购房者可能也会加快入市的步伐。
再者，现在市场上其实有不少置换客，是打算将手上的房子卖掉再买新房的。这两个月一来，二手成交上涨，估计已经有不少置换客的资金到位了，接下来会有一波进入市场。
接下来的12月，广州新房市场或许不会大热，但起码成交不会继续跌了，不信的话，我们就拭目以待吧。
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