购房人还贷“逾期”，银行欲“收房”未获法院支持，只因……
如果贷款买房人在还贷时发生“逾期”，在最极端情况下，贷款银行会采取“收房”的办法来规避“风险”，这种做法也是领域内的普遍做法。但如果缺了一个“关键环节”，银行则面临着无法“收房”的可能。这不，记者从12月6日无锡中院举行的金融审判工作新闻发布会上，就获悉了这样一起特别案例。
2020年4月，江阴市民张某与当地一家银行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定张某向银行贷款50万元，张某以在一家房地产公司购买的房屋为上述债务提供抵押担保，并办理了预告登记，房地产公司为其提供连带保证。
后因张某自身经济困难，贷款发生逾期，同时房地产公司又因故逾期交房，未及时办理抵押登记，担心贷款“打水漂”的银行，便将张某与房地产公司诉至江阴法院，要求张某归还借款本金40万余元， 银行有权以张某名下房屋优先受偿，房地产公司为张某债务承担连带保证责任。
法院审理查明，张某向房地产公司购买的商品房为期房，房屋尚未交付完工，故房地产公司尚未办理建筑物所有权首次登记。之后，法院作出判决，判令张某归还银行贷款本金441378.84元及利息18459.64元、罚息260.22元、复利544.49元。同时，房地产公司对上述债务及本案诉讼费用承担连带保证责任，房地产公司承担保证责任后有权向张某追偿。法院驳回银行其他诉讼请求。宣判后，当事人均未上诉，一审判决生效。
该案中，原告方“银行有权以张某名下房屋优先受偿”的诉求，未得到法院支持。而这一条，也是对银行来说最为“有保障”的诉求。该诉求通俗的说，就是如果借贷的购房人无法归还银行贷款本金、利息等，银行可以“收回”房屋进行处置，处置所得优先归还银行欠款。“假如购房人没有能力还钱，开发商也有可能破产，对于银行来说，最‘保险’的办法是拿到房屋的‘优先受偿权’，对于弥补损失这是最稳妥的选择。”无锡市中院金融庭庭长沈君这样告诉记者，
而之所以法院没有支持银行诉求，主要原因是“房地产公司尚未办理建筑物所有权首次登记”。江阴法院生效裁判认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条第一款规定：“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持。”该案中，张某名下预抵押房屋系向房地产公司购买，尚未竣工验收，房地产公司尚未办理建筑物所有权首次登记。因此，法院对于银行要求以张某名下预抵押房屋优先受偿的诉讼请求不予支持。
法官提醒，在此类事件中，对开发商而言，应当及时办理初始产权登记，并敦促银行及时会同购房者办理抵押登记，及时终止其对按揭贷款的连带保证责任。对金融机构来说，借款人不办理产权登记手续，进而未办理正式抵押登记的情况比较普遍，金融机构应与开发商保持联系，掌握房屋办理初始登记情况，及时督促借款人办理抵押登记，避免因怠于履行抵押登记义务，丧失要求开发商对借款承担连带保证责任的权利。
扬子晚报/紫牛新闻记者 张建波
校对 陶善工