行业调整继续，2024年或仍难抵终点|亿翰地产年度观点
引言：
2024年1月5日，由亿翰智库主办的以“立与破”为主题的“2024亿翰年度策略发布会”成功举办。
本次策略会，亿翰智库研究中心总经理于小雨女士分享2024亿翰地产年度观点——《行业调整继续，2024年或仍难抵终点》，回顾2023，展望2024，将政策观、市场观与企业观浓缩成十句话，与大家进行细致的分享。
政策观
01
政策出而不灵，根子在“经济”
2023年，无论是需求端的政策，还是供给端的政策，都做了非常多的优化完善，如执行“认房不认贷”，降首付，降利率，松限购，REITs扩容等等。但从全年的数据来看，依然处于下降通道，政策出台后仅带来了短暂地成交放量，“脉冲式”行情延续至今。也就是政策虽然出了，但效果不大。原因何在？在经济。因为从项目去化率和城市库存的角度去看，供给是相对充足的，但是需求不足。需求的问题更多受我国经济的影响，购房者就业不稳定，收入预期就不高，导致居民端购房的意愿和能力降低。
02
政策“保留”更有利于稳预期
政策出台后，核心城市/核心板块的市场短暂回暖，非核心城市/非核心板块已经没有明显起色了。政策更多的是释放了前期积压或者说观望的需求，并没有带来更多新增，因为影响居民购房的决定性因素未变，比如工作/收入预期、房价预期和交付预期等，而且还可能加重负面预期，如核心城市地产政策已经大幅放宽了，后面力度会不会更大？核心城市都松绑地产政策了，市场真的很差了，价格会不会再调整？再等等看……所以，我们认为，政策“保留”更有利于稳预期，尤其是核心城市的需求端政策。
03
化解房地产风险仍将遵循市场化原则
2023年，亿翰持续跟踪房地产企业融资支持政策的实际执行情况，我们发现，政策落实有限。比如“三支箭”虽射出一年有余，但实际执行面临挑战，融资支持进展缓慢。信贷方面，部分民企虽能获得银行授信，但授信额度的落地要通过新项目来申请，而多数民企已经从土地市场“退出”。发债方面，支持的企业范围、企业发行数额有限，对缓解资金压力，对冲回款下滑作用不明显；另外，投资者信心不足，认购意愿不高。股权融资方面，难度大、周期长、进展慢，30+家房企发布定增公告，历时一年仅招商、华发、陆家嘴3家企业成功落地。
再比如，“金融十六条”出台也一年多了，仅两条延长期限，力度和持续性待强化。展望2024年，我们认为，政策几乎不存在强刺激的可能，防范化解房地产行业风险的原则不变，还是市场化与法制化。
市场观
04
供需双弱
但供给约束是伪命题，关键在需求
2023年7月24日中央政治局会议指出要“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求”，明确了房地产市场供求关系发生了重大变化。在此之后，需求端政策优化的力度明显加大了很多。当下，供需双弱是不争的事实，供给会成为制约2024年市场关键因素吗？虽然土地出让和新开工呈两位数下降，但是从库存和企业的土地储备视角来看，供给是充足的，甚至部分城市去化周期超过18个月。看整体数据的同时，也要关注数据的结构表现，如核心城市的供给仍较平稳。因此，我们认为供给可能出现结构错配，但不是影响24年成交的障碍，也就不存在供给约束，重点还是要关注需求的变化。
05
信心不足
2024市场大概率长坡慢滑，继续探底
总结这轮行业周期演变，核心关键词就两个字：信心。在政策、疫情等外力的强推动下，行业信心急速缺失，而信心的缺失有惯性，信心的修复需要漫长的过程。从历史的角度看，98年“房改”开启高速增长的23年，“资本+资源“双红利加持了房地产业的高速增长。而当红利减弱时，行业回归是自然规律，这个调整进程或持续3-5年时间。因此，我们预计2024年房地产市场大概率长坡慢滑，继续探底。房地产已成为经济的朋友，2024年经济稳定增长，则销售有望保持平稳，市场有望筑底企稳，但房地产投资、商品房施工面积和新开工面积还将处于负增长区间。
06
“三大工程”长期稳增长
但短期提振效果微弱
保障房、城中村改造、平急两用“三大工程”的建设，能有效拉动房地产销售和投资，据测算，三大工程的投资预计每年将在1～1.5万亿左右。但是也要注意到“三大工程”在实际推进中的困难，如现阶段保障房建多少、怎么建、资金怎么平衡、怎么配售和怎么管理等等都需要进一步细化，实际推进需要时间，短期内或难形成明显的实物工作量，对投资、新开工的拉动作用有限。城中村改造和平急两用毫无疑问也是长期工程，短期成效难以显现。
07
资源要素重组，行业格局逆转
据亿翰统计，2023年房企信用债发行量创五年内新低，较2020年高点缩量超三成，民企占比不足一成；按权益拿地金额统计，百强房企中民企占比降至20%。人、钱、地三要素正在重组，行业格局逐步逆转，由3:7（民企）转向7:3（民企）。其中，国企主导，预计将占50%，考虑到其天生的社会责任属性，大量回归天经地义；央企发挥“调节补充”作用，占比20%；经营健康、有专长竞争力的民企将形成新力量并回归，占比30%。
企业观
08
“新三高”取代“旧三高”
在不确定中把握确定
“新三高”高能级、高品质、高责任，取代“旧三高”高杠杆、高负债、高周转。
高能级，投资聚焦高能级，高能级城市购买力有支撑，需求确定性强，其项目往往能盈利，腾挪空间更大，但也要警惕扎堆布局的风险。
高品质，既是打造好房子，靠近主流需求，研究主流市场，赋予产品绿色、低碳、智能、安全特性；也是提供好服务，空间载体的打造是一时，服务是永久，物业不止于保安保洁，构建场景，提供生活，搭建圈层，满足价值诉求。
高责任，“保交付”上不能躺平，尽最大力量解决历史遗留问题，不躺平，躺平者将失去市场，任何企业都不例外。
09
结硬寨，打呆仗
拥有三个属性的房企竞争优势明显
稳扎稳打，建立自己的竞争优势，做有信用、懂需求、强运营的房企。
有信用，才能把握结构性的机会，在公开市场拿到高质量资源，非公开市场收购优质资产。
懂需求，做适配需求的好产品，而不是为了做产品而做产品。
强运营，聚焦到资产运营上，做的不单是前端的空间建造，还要塑造空间价值，赚运营的钱。
10
2024，新模式，新起点
新模式先立后破稳增长，预计2024年将是新模式推进的元年，未来“保障与市场”逐步形成稳定、独立的“两个体系”，相互补充，互不干扰；行业从数量优先进化到质量优先，重点解决“好不好”问题，“民生”底线不能触及 ，民生稳、居民安是经济高质量发展的基础。对于房企和地产人来说，2024年也是新起点，新阶段。
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