前一些日子,在一篇对2023年楼市的总结文章,里面总结了2023年买房的人总量是没有多大变化的。
不像成都,2022年29万人买房(新房+二手房),2023年是36万人买房(新房+二手房)。德阳没有这么夸张的增长,保持比较平稳的趋势,都是1.5万左右人买房。
当然,德阳比成都,马奶奶跟冯奶奶较劲,差的不是两点,差的是十万八千里。成都的一个指甲盖就可以盖住德阳了。
但是,德阳和成都一样的是什么?
二手房的增量是特别吓人的,成都暴涨45%,德阳增长24%。2024年了,这一现象还会继续增大,出现2016-2018年的现象,市面上以二手房为主导,占据市场绝大部分份额。
因为,新房现在很少了。
德阳市面上的新房可售数量,表面看还有1万套左右,实际上,不足8千套。
而二手房,我观察了一下从9月到12月的德阳主城区二手房销售数量情况。
一个月比一个月多,一个月比一个月夸张。
二手房的在售数量虽然在增长,但是挂牌价格却有所下降。我们统计了8月-12月德阳主城区各个区域二手房挂牌价的走势情况。
德阳房帮帮
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你看出什么了吗?
如果你仔细对比看了的话,你就会发现,几乎全部都下降了挂牌价。说明了什么?
说明了大家价格挂高了啊,卖了很长时间了,都卖不掉啊。
虽然买不到新房就只能买二手房,但买房的人都不傻啊,谁想当韭菜,谁想当接盘侠啊。
这个市场就是这样的,有人亏着本在卖房,而有的人不想亏本卖房,还有人是含泪赚你几万十几万,几十万卖房。
但都有一点,高出买家心理预期,是卖不掉的,或者叫很难卖掉。
因为没有卖不出去的房子,只有卖不掉的价格。
我统计了157个小区的二手房价格和当初新房的价格,我发现了一个特别搞笑的事情。
明星小区,大家都知道这个小区吧。
本来这个小区就只有两栋楼,还修得不咋的。当时在市场最好的时候开盘,卖得也比较贵。市场下行的时候,你再是洋房,房子不行还是保值不住。
他们就想,完蛋,S11线再下穿一下,房子还不得更贬值啊。咋办呢,能咋办,S11线改道不就完了么。
想法是好的,但是手法太粗糙。结果把小区名声搞臭了,成了大家都避之不及的小区。这真是茅厕里面丟石头,炸出翔了啊。
原来新房的时候均价5940元/㎡,现在5500元/㎡不到,甚至更低。贬值了8%以上。
像这类,没办法降价卖的小区(二手房价格比当初新房价格低),德阳不多。我统计的157个小区里面就只有6个。
其他小区,个个都是二手房挂牌价比当初新房价格贵,侧面反映出每一个卖房的人,都不想亏本卖。
当然,我说的是整体情况,市场上不乏亏本卖的大量选手,一方面是着急用钱,一方面是对市场认知不够,还有就是被骗了。
最重要的是,当初房子没买好,不够保值,市场下行,房子降价太凶。Hold不住。
事就是这么一个事,但大家始终还不想亏本。
过去三四千买房,现在七八千卖房的我就不举例子了,太多了。都是翻倍赚,比如莱茵广场,当年3723的均价,现在7000+。香江华府,当年4485的均价,现在9000左右。御锦苑,当初4744,现在要卖1个W。夸张吧。
我就说说2018年之后的新盘,你看看这些楼盘的价格。我对比一下当初新房的均价,和现在挂牌的均价。(后面我再说说,挂牌均价和二手房成交均价的差异)。
地王豪庭,当初均价8596,现在9672元/㎡。
金色维也纳,当初6580,现在6792。
邦泰翡翠城,当初7733,现在8105。
华西雅河苑,当初7044,现在7480。
首府花雨树,当初6838,现在7317。
世家雍锦湖,当初8873,现在9940。
梧桐苑,当初7890,现在9602。
美信国际花园城,当初9111,现在9914。在售的新盘都是1W。
蓝花屿,当初7649,现在8072。
太多太多,多得我说不完,大家想了解你们小区的情况,可以找我问问。
航拍德阳。摄影 廖宏宇
整体情况归整体情况,二手挂牌价和成交价是有差距的,且二手房的特征是以个体为蓝本,每套房子的情况太不相同,有的是精装,有的时候简装,有的是清水,所以价格体系是比较复杂的。
个例是个例,个例中总有性价比非常高的房子。
比如,我们手上有一套房东着急卖的房子,城南6号,当初新房均价6770元/㎡。
房东着急卖,价格6018元/㎡,还有可谈的空间。
同时,也有一些穿透市场价格的性价比房源,比如这套观潮起的清水,就非常非常有性价比。
以及这套中盛金尊御府3期132㎡的三房,110万,还可以刀。
这套力创锦苑97㎡电梯2房,单价5876。
这套明源电力公寓1楼超大阳台的3房,单价4250元/㎡。
总之,二手房的价格,不能太离谱了。二手房的价格更不能脱离实际情况,虚高的价格很难在这个市场行情下卖掉。
买新房更要慎重去选择,每套房子都有它的基因密码,未来能不能保值,选房真的太重要了。
最后再说一个点:二手房的成交价和当初新房的买入价,之间的那点故事,才是真正看得出是赚还是亏啊。
这个以后摆。