原标题：地产风险蔓延至第三方理财，需积极稳妥化解房地产风险

2024年1月24日国务院新闻办公室举行新闻发布会，提及2024年将加大对重大战略、重点领域和薄弱环节的金融支持力度，做好金融“五篇大文章”。稳妥有效防范化解重点领域金融风险。

近期，在地产行业下行背景下，一场风暴正向第三方财富管理机构蔓延。

第三方财富管理机构是独立于银行、保险等传统金融机构的非银行金融机构，因为其金融产品推介的独立性，故被市场称之为“第三方”。

财富管理机构雷声不断。当务之急是要让房地产行业回到平稳发展轨道，避免风险进一步蔓延外溢。

第三方财富管理公司正相继暴雷或出现兑付问题。

据此前相关机构公布的一份《2020中国独立财富管理公司TOP20榜单》，在20强中诺亚财富位居榜首，中植系旗下财富公司恒天明泽、大唐财富、新湖财富分别位列第二、第三和第四；海银财富排名第五。

短短三年内，中植系旗下四家财富管理公司恒天明泽、大唐财富、新湖财富、高晟财富（排名第11）均暴雷，并因涉嫌违法犯罪被公安机关依法立案侦查。而海银财富则于2023年12月曝出旗下部分代销产品“延期兑付”。

在中植系的暴雷事件中，中植集团旗下的四大财富管理公司均有部分代销中融信托的信托产品。如2023年8月另一家上市公司金博股份在公告中称，2022年8月10日至12日，企业通过恒天财富投资管理股份有限公司购买中融信托的两款产品存在兑付风险。

虽然未有中融信托各个信托产品的具体投向信息，但从目前部分已披露的信息来看，其中有不少涉及房地产项目。如2023年8月，咸亨国际公告披露，其购买的两款中融信托产品“汇业497号”和“汇业508号”，分别涉及融创天津项目和融创肇庆项目。

据企查查资料显示，目前中融信托对外投资状态为续存或在业，且涉及房地产的企业共有59家，而在这些项目中大多“踩雷”，列为被执行对象或限制高消的共有33家。而根据信息能够确定的是，59家中有35家项目公司的合作方为出险房企。

相比传统金融机构，第三方财富管理机构相继暴雷，主要是风险把控不足所导致的。一方面从资产结构来看，第三方财富管理机构将更多的宝集中押在了房地产领域。

根据海银财富的在美上市年报披露，“迄今为止，我们分销的理财产品很大一部分涉及房地产相关金融产品。截至2021年上半年、2022年上半年及2023年上半年，该理财产品的交易额分别占所经销理财产品总交易额的58.2%、37.9%及28.0%。”但截至2023年6月，海银财富所管理的产品交易价值（Transaction Value）总计726.29亿元，其中长期资产抵押产品交易价值约307亿元，占比42%。

海银在年报中披露“从财富管理服务中获得的大部分收入来自长期资产抵押产品，长期资产抵押产品可能包括与房地产相关的资产，主要两种形式：（i）证券化产品，将房地产公司或地方政府融资和建设公司的应收账款集中起来作为资产支持证券出售。（ii）对房地产项目或私营企业的股权投资，这些项目或私营企业是为房地产开发而成立的。这些产品的期限通常为12至36个月。”

反观传统金融机构，2023年上半年六大国有银行的房地产业贷款在总贷款中的占比仅为3.9%，要远低于第三方财富管理机构。

需注意的是，银行的涉房贷款主要体现在个人按揭贷款上，而按揭贷款的坏账率要远低于对公房地产贷款，对于银行而言是极为优质的资产。

除了在房地产领域涉足过深，同样可以发现第三方的理财产品收益率要远高于银行理财产品，而高收益往往预示着高风险，高风险则体现在相关主体信用表现、基础资产是否优质以及抵押资产是否足额。

其中抵押资产是最为重要的一道安全屏障，中信银行此前表示其对公房地产货值达2比1，即货值是贷款的2倍；而第三方财富机构的抵押物或无法达到足额，或估值存在水分，或流动性不佳。在中植集团“道歉信”中可以看到，暴雷后的中植集团账面总资产仅约2000亿元，而负债规模达4200亿到4600亿，缺口高达2600亿元，可见风险把控的缺失。

我们认为，在当前保交楼的大背景下，所有预售监管资金都将要用于保交楼，因此即使第三方财富管理机构拥有相关资产抵押物，资方仍要损失一定的资金时间成本，由于第三方财富管理机构面向的多为高净值人群，并不涉及民生问题，未来的处理解决方式预计仍是以投资者风险自担，公司破产清算为主，2024年1月5日中植集团已正式申请破产。

未来随着房地产行业进入新的发展模式，第三方财富管理机构的金融运行模式也必将发生彻底的改变。

无论是中植还是海银等，其早年金融版图的快速扩张与房地产行业的高歌猛进相互带动，然而成也萧何败也萧何，随着房地产行业进入深度调整期，第三方财富管理机构仍然难以避免来自房地产行业下行的影响。

2024年1月24日国务院新闻办公室举行新闻发布会，中国人民银行行长潘功胜表示，2024年将重点加大对重大战略、重点领域和薄弱环节的金融支持力度，做好金融“五篇大文章”。稳妥有效防范化解重点领域金融风险。

防范化解金融风险，守住不发生系统性金融风险的底线是近年来金融工作的重要内容之一。

对此潘功胜表示：当前，我国金融风险总体可控，金融机构经营整体稳健，金融市场平稳运行。下一步，我们将加强金融风险监测、预警和评估能力建设，推动建立权责对等、激励约束相容的金融风险处置责任机制。按照市场化、法治化原则，配合地方政府和有关部门稳妥有效化解重点领域和重点机构的风险。健全完善金融安全网，继续推动金融稳定立法。

当日晚间，为促进房地产市场平稳健康发展，充分发挥经营性物业贷款作用，满足房地产行业合理融资需求，有效防范化解风险，中国人民银行办公厅、国家金融监督管理总局办公厅发布《关于做好经营性物业贷款管理的通知》，要求商业银行要按照市场化、法治化原则，依法合规开展经营性物业贷款业务。

2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上，还可发放经营性物业贷款用于偿还该企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域相关贷款和公开市场债券。

2023年底举行的中央经济工作会议上，曾强调持续有效防范化解重点领域风险。要统筹化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，严厉打击非法金融活动，坚决守住不发生系统性风险的底线。积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。

此次国务院新闻办公室举行新闻发布会再次提及积极化解房地产和地方债务风险。

我们认为，当务之急是要让房地产行业回到平稳发展轨道，一方面避免风险进一步蔓延外溢，另外一方面房地产仍是国民经济支柱产业，需加快构建房地产发展新模式，以满足刚性和改善性住房需求为重点，努力让人民群众住上好房子。

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文章来源:杭州发布