房企迎融资新政:经营性物业贷款可用于偿还公司债及贷款;专家:利好未暴雷房企
出品 | 搜狐地产&焦点财经
作者 | 王迪
编辑 | 吴亚
资金饥渴的房企迎来重磅新政。
2024年1月24日晚间，中国人民银行办公厅、金融监管总局办公厅联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》（以下简称《通知》）。《通知》细化了商业银行经营性贷款业务管理口径、期限、额度、用途等要求。
根据《通知》，经营性物业贷款可用于承贷物业在经营期间的维护、改造、装修等与物业本身相关的经营性资金需求，以及置换借款人为建设或购置该物业形成的贷款、股东借款等，不得用于购地、新建项目或其他限制性领域。
多位业内资深人士对搜狐财经表示，新政会对新城控股、龙湖等持有商业、写字楼，或者产业园等资产的房企融资能带来利好。
“这些经营物业的贷款，可以通过此种形式获取融资之后，置换原来的开发贷。但是，在新的政策情况背书下，新政可以用来偿还公司其他各类到期的债务。其实相当于变相通过这种渠道去融资了。”镜鉴咨询创始人张宏伟如此对搜狐财经表示。
新政利于偿还旧债，暴雷企业抵押评估值或受影响
一位常年深耕地产的一线房企员工对搜狐财经表示，该政策有两点利好：一是资金用途更加宽泛，相当于不受限了；二是原来因为用途受限，开发商大多抵押率只能做到5成不到，现在应该是可以做到7成了，相当于贷款额度提升了。
根据《通知》规定，经营性物业贷款额度原则上不得超过承贷物业评估价值的70%。商业银行应结合承贷物业经营情况等因素，按照市场化原则，与借款人协商确定贷款利率及还本付息方式。经营性物业贷款期限一般不超过10年，最长不得超过15年，且贷款到期日应早于承贷物业产权证到期日至少5年。
《通知》指出，经营性物业贷款，是指商业银行向持有已竣工验收合格、办妥不动产权证书并投入运营的综合效益较好的商业性房地产的企业法人发放的，以经营性物业为抵押，实际用途投向物业本身或与房地产相关领域的贷款。
商业性房地产包括但不限于商业综合体、购物中心、商务中心、写字楼、酒店、文旅地产项目等，不包括商品住房、租赁住房。除本通知所称经营性物业贷款外，其他贷款仍按现行政策执行。
对于该政策的利处，中指研究院研究副总监徐跃进指出，按此规定房企可以进一步盘活存量资产，通过经营性物业贷款改善自身流动性，优化债务结构，降低短期偿债压力。
“新政对没有暴雷、资金紧张的企业来讲帮助比较大一点，暴雷的房企通过经营物业贷去获取贷款的情况可能会有，但是在贷款的抵押评估值上有可能会受到影响。”张宏伟对搜狐财经坦言，经营性物业贷款对于暴雷企业有可能贷款额度不会那么高，是否享有公平待遇有待观察。
徐跃进也指出了应该注意的事项，房企通常会以存量经营性物业为底层资产进行相关的融资，比如CMBS、类REITs等。接下来，经营性物业贷款可能更多地是用于置换存量债务。
《通知》也指出，商业银行要根据承贷物业经营状况、评估价值，以及借款人及其集团公司的偿债能力、信用状况、担保方式等因素，合理确定经营性物业贷款额度。
专家：利好龙湖、新城等有持有型物业房企
在张宏伟看来，该政策对像龙湖、新城等有持有物业的房企来说，可能影响比较大。
搜狐财经发现，在本月的投资者会上，龙湖管理层表示，预计今年可以新下贷经营性物业贷100亿元，2023年新了150亿元以上的经营性物业贷。
龙湖管理层曾在去年中期业绩会上指出，经营性物业贷整体可能能做到接近900亿。截止到2023年半年，龙湖银行融资占比占55%，尤其是经营性物业贷，经营性物业贷上半年同比增加100亿，达到400亿，2024年可再新增100多亿经营贷，因为龙湖有很多商业天街持续开业。
龙湖管理层还提到，目前龙湖有76个已开业的重资产商业项目，经营性物业贷只做了47个，还有30个左右的余量，同时未来还有大概40个左右的商业项目逐步开出来。
从房企们近期对商业板块的重视可以看出，商业地产未来的发展潜力。
今年1月，万科内部发布组织调整和人事安排，“宝万之争”功臣孙嘉转战商业，万科成立商业事业部，万科7区域的商业业务、印力集团统一并入商业事业部，由原南方区域首席合伙人孙嘉出任商业事业部首席合伙人，丁力业继续担任印力集团董事长，同时兼任商业事业部首席顾问，王海武担任商业事业部核心合伙人。
事实上，在商业地产的融资利好层面，已经有多次输出。
2023年下半年以来，消费类基础设施REITs试点取得关键突破。去年10月，万科、金茂、华润“尝鲜”首批消费类公募REITs。房企巨头们加速向消费基础设施REITs拓围步伐，这让持有型、经营型不动产再迎利好。
《通知》也指出，依法合规开展经营性物业贷款业务，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。