李宇嘉:广州中心区松绑限购,北上深会跟进吗?
中新经纬
2024-01-31 02:10:39

原标题:李宇嘉:广州中心区松绑限购,北上深会跟进吗?

作者 李宇嘉 广东省住房政策研究中心首席研究员

近日,广州市人民政府办公厅印发了《关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》(简称《通知》),在继续加大住房保障力度、精准支持房地产项目合理融资需求等内容外,新政明确放开120平方米以上的住房限购。如何看待此次广州楼市新政?北上深会否跟进?

李宇嘉

广州新政为何“看中”大户型?

作为广州限购区域的中心区,特别是大户型,供求有所失衡。根据中国指数研究院数据,2023年,天河区新房供应了4927套,比2022年增加了1000套。成交方面,2023年天河区新房销售了2815套新房,而在2019-2021年,天河区新房成交在3300-3400套。可以看出,供应量大,需求在萎缩。根据我们接触到的天河区(特别是东部)的新盘,品质开始拉平,有点同质化竞争的味道。

背后的直接原因,是这两年广州供地开始回归中心区:一是迎合开发商中心区拿地的诉求,二是迎合中心区改善型购房爆发。中心区的新盘大量上市。开发商开始内卷,比公共配套、地铁、设计。品质拉平以后,就开始比价格,销售价往往低于吹风价。更重要的是,中心区新盘高端化、豪宅化、大户型化,直接导致有效购买力减少,也可能导致刚需和刚改被挤出。

天河的情况在荔湾、海珠、白云也存在。中心区新房供应多、价格高、豪宅化,消化难度加大。所以,此次广州松绑120平米以上新房限购,目的就是放开高收入人群购房限制,鼓励他们多多买房、买多套房,加速中心区正在海量供应的高价新盘去化,迎接即将到来的供给高峰。

从预期的政策效果看,首先,广州的中心区公共服务配套完善,通勤成本比较低,为高收入所青睐,新房供应也在迎合高收入群体的偏好,比如大平层、特殊的地段和景观资源(比如江景、山景等);其次,高收入人群在子女购房、自己购房或养老等方面,也愿意在中心区买房置业。再次,广州也以其优越的气候环境、活跃的创业氛围、集聚的民营企业等,吸引全国各地的富裕人群。

再看保障房方面,广州此次新政特别重视保障房的建设力度。《通知》提出,2024年计划筹建配售型保障性住房1万套、保障性租赁住房10万套,发放住房租赁补贴1.8万户。这就是“配租+配售”型的住房保障新模式。也就是说,在新市民、年轻人、工薪阶层群体,构建自成体系的住房供需体系。其中,既有对最低收入兜底保障的公租房,也有对新市民、年轻人普惠式保障的保租房,还有针对工薪阶层、刚进入城市的人才群体的配售型保障房。

北上深会否跟进?

在广州之后,北上深会否跟进对楼市“松绑”?笔者认为,广州存在的情况(比如中心区豪宅化、供应多、去化难),北上深也类似。而且,1月26日住建部召开城市房地产融资协调机制部署会,已经明确“充分赋予城市房地产调控自主权,各城市可以因地制宜调整房地产政策”,因此,从逻辑上讲,北上深也会跟进。只不过,在城市能级上北上深更大,政策或略显谨慎。

对于北上深楼市而言,下一步预计首先是收缩限购的范围,比如外围区域限购。这项政策,广州在2023年9月已经先行一步落实了。现在,与广州一样,北上深外围区域去化也面临困难,库存压力比较大。限购区域收缩以后,下一步才会考虑中心区怎么调整限购政策,但预计不会缺席。

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