李宇嘉：广州中心区松绑限购，北上深会跟进吗？
作者 李宇嘉 广东省住房政策研究中心首席研究员
近日，广州市人民政府办公厅印发了《关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》(简称《通知》)，在继续加大住房保障力度、精准支持房地产项目合理融资需求等内容外，新政明确放开120平方米以上的住房限购。如何看待此次广州楼市新政？北上深会否跟进？
李宇嘉
广州新政为何“看中”大户型？
作为广州限购区域的中心区，特别是大户型，供求有所失衡。根据中国指数研究院数据，2023年，天河区新房供应了4927套，比2022年增加了1000套。成交方面，2023年天河区新房销售了2815套新房，而在2019-2021年，天河区新房成交在3300-3400套。可以看出，供应量大，需求在萎缩。根据我们接触到的天河区(特别是东部)的新盘，品质开始拉平，有点同质化竞争的味道。
背后的直接原因，是这两年广州供地开始回归中心区：一是迎合开发商中心区拿地的诉求，二是迎合中心区改善型购房爆发。中心区的新盘大量上市。开发商开始内卷，比公共配套、地铁、设计。品质拉平以后，就开始比价格，销售价往往低于吹风价。更重要的是，中心区新盘高端化、豪宅化、大户型化，直接导致有效购买力减少，也可能导致刚需和刚改被挤出。
天河的情况在荔湾、海珠、白云也存在。中心区新房供应多、价格高、豪宅化，消化难度加大。所以，此次广州松绑120平米以上新房限购，目的就是放开高收入人群购房限制，鼓励他们多多买房、买多套房，加速中心区正在海量供应的高价新盘去化，迎接即将到来的供给高峰。
从预期的政策效果看，首先，广州的中心区公共服务配套完善，通勤成本比较低，为高收入所青睐，新房供应也在迎合高收入群体的偏好，比如大平层、特殊的地段和景观资源(比如江景、山景等)；其次，高收入人群在子女购房、自己购房或养老等方面，也愿意在中心区买房置业。再次，广州也以其优越的气候环境、活跃的创业氛围、集聚的民营企业等，吸引全国各地的富裕人群。
再看保障房方面，广州此次新政特别重视保障房的建设力度。《通知》提出，2024年计划筹建配售型保障性住房1万套、保障性租赁住房10万套，发放住房租赁补贴1.8万户。这就是“配租+配售”型的住房保障新模式。也就是说，在新市民、年轻人、工薪阶层群体，构建自成体系的住房供需体系。其中，既有对最低收入兜底保障的公租房，也有对新市民、年轻人普惠式保障的保租房，还有针对工薪阶层、刚进入城市的人才群体的配售型保障房。
北上深会否跟进？
在广州之后，北上深会否跟进对楼市“松绑”？笔者认为，广州存在的情况(比如中心区豪宅化、供应多、去化难)，北上深也类似。而且，1月26日住建部召开城市房地产融资协调机制部署会，已经明确“充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策”，因此，从逻辑上讲，北上深也会跟进。只不过，在城市能级上北上深更大，政策或略显谨慎。
对于北上深楼市而言，下一步预计首先是收缩限购的范围，比如外围区域限购。这项政策，广州在2023年9月已经先行一步落实了。现在，与广州一样，北上深外围区域去化也面临困难，库存压力比较大。限购区域收缩以后，下一步才会考虑中心区怎么调整限购政策，但预计不会缺席。