政府工作报告定调2024房地产：优化政策、标本兼治化解风险
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3月5日上午，十四届全国人大二次会议在人民大会堂开幕，国务院总理李强代表国务院向大会作政府工作报告。
关于房地产，政府工作报告指出，过去一年来，因城施策优化房地产调控，推动降低房贷成本，积极推进保交楼工作，制定实施一揽子化解地方债务方案，分类处置金融风险，守住了不发生系统性风险的底线。
对于2024年，政府工作报告强调，要优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展。
定调2024房地产：优化房地产政策、标本兼治化解房地产风险
此次政府工作报告关于房地产的表述，是放在“更好统筹发展和安全，有效防范化解重点领域风险”的框架下进行的。对比2023年“有效防范化解重大经济金融风险”的表述，出现了一个较为明显的变化，即房地产要统筹做好发展和安全两手抓的工作，也就是说，2024年的房地产目标有2个，一个是维稳，一个是加速构建房地产发展新模式。
数据来源：历年政府工作报告，钛媒体APP制图
此次政府工作报告指出，坚持以高质量发展促进高水平安全，以高水平安全保障高质量发展，标本兼治化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，维护经济金融大局稳定。
稳妥有序处置风险隐患。优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展。
健全风险防控长效机制。适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。
积极推进新型城镇化。（1）深入实施新型城镇化战略行动，促进各类要素双向流动，形成城乡融合发展新格局。把加快农业转移人口市民化摆在突出位置，深化户籍制度改革，完善“人地钱”挂钩政策，让有意愿的进城农民工在城镇落户，推动未落户常住人口平等享受城镇基本公共服务。（2）稳步实施城市更新行动，推进“平急两用”公共基础设施建设和城中村改造。
业内人士指出，“防风险、促稳定”仍是今年楼市政策的底线目标，一系列化解风险的政策也将继续施行。在此基础上，针对房地产市场正在发生的新变化，相关政策也将陆续推出，如构建房地产发展新模式、完善商品房相关基础性制度、推进“三大工程”等。
1、防范化解风险，满足不同所有制房企合理融资需求
房地产再次被列入“防风险”任务板块，一视同仁支持房企合理融资需求。从“三道红线”，变成“三支箭”，到2023年末“三个不低于”，再到2024年初的“房地产融资协调机制”。针对房企逐渐转变政策的目的是防止房企成批量肃清，以及清退速度过快，一旦如此，会发生更大更加无法控制的局面。
未来救助对象仍以房地产项目为单位，主要目的是保交楼、保民生，而非给出险房企托底。自1月份城市房地产融资协调机制工作部署以来，各地和相关金融机构迅速行动，根据住建部最新数据，截至2月28日，全国31个省份276个城市已建立城市融资协调机制，共提出房地产项目约6000个，商业银行快速进行项目筛选，审批通过贷款超2000亿元。住建部和金融监管总局还要求，今年3月15日前，地级及以上城市要建立融资协调机制，既要高质量完成“白名单”推送，又要高效率协调解决项目的难点问题。
业内分析人士指出，建立城市房地产融资协调机制，是今年防范楼市风险最重要的举措。此举体现出对房地产融资的管理更加精细化，同时也有助于市场预期的修复和信心的恢复。
2、适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，优化房地产政策
2022-2023年连续房地产市场低迷，整体房地产市场成交量回归到2012年水平，在多重超预期因素影响下，房地产行业呈现出市场销售回落、标杆房企销售全面萎缩、多家民企债务违约、土地市场流拍、更有头部房企被呈请清盘等特点。
数据来源：国家统计局，钛媒体APP制图
在此背景下，各种宽松政策优化贯穿全年，中央及地方“支持刚性和改善性住房需求”释放，金融16条政策出台，支持房企融资“三箭齐发”。但目前看，虽然政策持续宽松，但整体市场仍未全面恢复、依然低迷，购房者入市仍谨慎。
诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪认为，2024年，从政策动作上来看，今年房地产政策持续优化松绑的趋势不变，松绑力度将会有所加大。从政策内容上看，防范化解重点领域风险以及推进“三大工程”等内容，将作为较长期的不动摇的基本政策定调。
换言之，2024年将进一步减少限制性措施，首先，一线调控趋松、二三线全面放开的总趋势不会变，北上广深杭等城市“四限”均有再松绑的空间；其次，房地产预售资金监管制度有望进一步优化，将进一步增加房企的流动性资金；此外，信贷、财税等方面政策有望进一步发力，支持居民购房。
3、加速构建房地产发展新模式，加大保障性住房建设和供给
2021年中央经济工作会议首次提出“探索新的发展模式”，近两年行业新发展模式的探索持续深化。今年的政府工作报告再次强调“加速构建房地产发展新模式”，继续提出“加大保障性住房建设和供给”的要求。整体延续了2023年所提出的“建立实施房地产长效机制”的核心大政方向。
2023年8月25日，国务院常务会议审议通过了《关于规划建设保障性住房的指导意见》（即“14号文件”），标志着中国的房地产市场再次进入双轨制时代，即商品房和保障房并行的时代。
“保障房+商品房”的双轨制模式，一是加大保障性住房建设和供给，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”；二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。
作为我国保障性住房体系的重要构成部分，保障性租赁住房在“十四五”期间实现了显著的飞跃式发展。国家统计局的数据显示，2021年到2023年我国已经开工建设和筹集了共计547万套保障性租赁住房。
2024年，将是保障房建设和入市的开局之年，目前各地都在加码保障房建设。根据公开数据估算，上海、深圳、南京等城市十四五期间年均规划建设销售型保障房规模均在100万方以上。其中上海是规划销售型保障房规模最高的城市，规模在400万方以上。从销售型保障房面积占近三年宅地成交面积的比重来看，上海销售型保障房供应力度最大，占比达到了27%，居全国首位，其次是深圳，占比为17%。此外，北京、南京、温州等城市销售型保障房比重也在10%以上，保障性住房供给力度也处于相对高位。其余城市比重多在5%以下。
4、完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求
今年的政府工作报告中，关于房地产有2个全新的提法：完善商品房相关基础性制度、满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。
（1）完善商品房相关基础性制度方面，主要包括干预市场正常供需平衡的制度，如限购、限售、限价、70/90政策、限墅令等，也包括土地管理制度、商品房预售制度、住房财税金融制度等方面。
2024年1月底，广州市取消了120㎡以上住房的限购政策，预计北京、上海、深圳等其他一线城市也可能会在未来考虑类似的政策调整，以进一步释放市场活力。
此前中央全面深化改革委员会第四次会议审议通过了《关于改革土地管理制度增强对优势地区高质量发展保障能力的意见》，土地管理制度改革正在稳步推进。
近两年已有多地提出推行现房销售试点，今年1月，郑州成交首宗“竞现房销售”地块，近日北京海淀翠湖地块经18轮现场竞价后触及最高上限价格，竞报现房销售面积1万方。未来，现房销售试点预计将进一步扩围。
未来，随着房地产市场趋于平稳，将会逐渐完善基础性的商品房制度。
（2）此次对于住房需求的满足，提及了“多样化”的概念，即满足多样化改善性住房需求。易居研究院研究总监严跃进指出，说明对于改善性住房需求的理解上升到了新的高度。也说明各地要从挖掘多元化改善性住房需求的角度优化政策。举例来说，现在各地换房需求的定位和出发点都是有很多不同，部分希望换购大一点的房子，部分希望地段好一点，部分希望以旧换新，类似的需求都是非常合理的需求，也是今年各地购房政策进一步调整和优化的重点内容。
2024年预计更多城市将结合自身情况及时优化调整相关政策，一线城市或继续优化限购政策，如优化郊区、大面积段限购政策，二线城市有望全面取消限制性政策，核心城市降低首付比例、降低房贷利率等政策依然具备空间。另外，未来郊区住宅项目容积率1.0限制或迎来调整，低容积率更宜打造高品质产品，以满足居民多样化改善性住房需求。
5、积极推进新型城镇化：完善“人地钱”挂钩政策，稳步实施城市更新行动
（1）完善“人地钱”挂钩政策，优势地区资源集聚效应有望进一步增强。
此前住建部多次提及“建立‘人、房、地、钱’要素联动机制”，人口成为各地获取土地、金融等资源要素的重要参考依据，本次政府工作报告再次提及“完善‘人地钱’挂钩政策”，表明未来各地吸引人口、人才的政策将进一步加力。此外，政府工作报告提及注重以城市群、都市圈为依托，人口规模大且人口持续增长的优势地区，未来土地资源将得到更多保障，叠加金融资源集聚，预示着房地产市场份额或将进一步向长三角、粤港澳、京津冀、成渝等核心城市群以及都市圈集中。
（2）稳步实施城市更新行动，城中村改造有望加速推进。
2023年7月份以来，中央多次提及“三大工程”建设，“三大工程”建设成为了稳投资的重要抓手。本次政府工作报告明确提出推进“平急两用”公共基础设施建设和城中村改造。去年底央行重启PSL，至今已净投放5000亿元，或将为城中村改造提供更多资金支持。
2月22日，国开行召开服务“三大工程”现场推动会明确，截至2024年2月20日，全行已发放城中村改造专项借款360多亿元，涉及北京、上海、广州等32个城市223个项目，惠及城中村居民26万户，支持建设安置房54万套。随着资金的逐渐落位，预计各地城中村改造的推进也将进一步加速。（本文首发于钛媒体APP，作者｜王健，编辑｜刘洋雪）
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