政府工作报告再次强调化解房地产风险，第三个“长效机制”能带来新突破吗？｜解读政府工作报告
政府工作报告再次强调化解房地产风险，第三个“长效机制”能带来新突破吗？｜解读政府工作报告
本报（chinatimes.net.cn）记者刘诗萌 北京报道
防范化解房地产风险，仍然将是2024年中国房地产领域的重中之重。
3月5日上午，十四届全国人大二次会议在人民大会堂开幕。国务院总理李强在政府工作报告中强调，要标本兼治化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，维护经济金融大局稳定。优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展。
同2023年类似，今年政府工作报告中有关房地产的表述也分散于两大主题中，一个是防范化解重点领域风险，另一个是新型城镇化。不过值得注意的是，今年提及化解风险的篇幅明显有所增加，不仅要求稳妥有序处置风险隐患，同时还针对健全风险防控长效机制作出了相应部署。
易居研究院研究总监严跃进对《华夏时报》记者表示，对比2023年“有效防范化解重大经济金融风险”的表述，今年的报告出现了一个较为明显的变化，就是房地产要统筹做好发展和安全两手抓的工作。客观来说，房地产依然是今年的“三大风险”之一，防范化解房地产风险的工作也需要持续创新，唯有促进包括购房市场在内的各个指标活跃起来，风险化解才会更加游刃有余。
重点强调处置风险
自从2022年7月，“保交楼”成为房地产领域重要工作任务以来，2023年和2024年两年的政府工作报告中，都在防范化解重点领域风险的框架下提及了房地产。2023年，相关表述为：有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。而2024年，政府工作报告则明确提出要对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持。
在中原地产首席分析师张大伟看来，满足不同所有制房企合理融资是报告内容最关键的一个环节。自1月份城市房地产融资协调机制工作部署以来，各地和相关金融机构迅速行动，建机制、提名单、抓落实，工作取得良好开局。截至2月28日，全国31个省份276个城市已建立城市融资协调机制，共提出房地产项目约6000个，商业银行快速进行项目筛选，审批通过贷款超2000亿元。
记者注意到，自今年年初住建部和金融监管总局正式发文要求建立城市房地产融资协调机制以来，不到两个月的时间里，住建部已经召开了两次会议，并与金融监管总局联合召开了一次视频调度会议，部署推进城市房地产融资协调机制工作。目前，各地都在加快房地产融资协调机制的建立和落实。
张大伟向《华夏时报》记者指出，如果资金是有限的，显然救企业产生的受惠面就会少，救项目的话受惠面就会多。未来救助对象以房地产项目为单位，而非以房企为单位，主要目的是保交楼、保民生，而非给出险房企托底。过去几年，房地产行业的规模快速扩张主要靠的是快周转战略+高杠杆，这种发展是不可持续的，良性循环应该是继续降低企业的杠杆。
“第三个”长效机制如何建立？
除了强调防风险、保安全以外，报告还提出要健全风险防控长效机制。适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。
严跃进认为，“健全风险防控长效机制”的表述非常重要。房地产领域此前提及过发展长效机制、管理长效机制，“风险防控长效机制”是第三个长效机制的表述，这也意味着今年防范化解房地产风险会有大招，且有一些制度性的突破和创新。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《华夏时报》记者指出，新模式、基础性制度、管理机制等都是新提法，是从源头上的模式、制度和机制入手，而非就问题解决问题。这意味着，当前稳定房地产及控制行业风险蔓延，仅仅靠融资支持、需求端刺激等等是无法解决问题的，必须靠长效机制，需要完善商品房相关基础性制度，也就是在“人房地钱”要素配置和良性循环，实现以人定房，以房定地、以房定钱，防止市场大起大落。
与之呼应的是，在本次政府工作报告关于“新型城镇化”的表述中，也提到了上述几个要素的挂钩：把加快农业转移人口市民化摆在突出位置，深化户籍制度改革，完善“人地钱”挂钩政策，让有意愿的进城农民工在城镇落户，推动未落户常住人口平等享受城镇基本公共服务。
“房住不炒”在于“先立后破”
此外，每年政府工作报告公布时，房地产相关部分是否提到了“房住不炒”都是舆论较为关注的一点。对此，李宇嘉向《华夏时报》记者指出，虽然未提“房住不炒”，但是不提不意味着国家要放水救市，“房住不炒”已经写入十九大、二十大报告，是一项基础性制度。
“落实房住不炒，不在于打压行业和市场的‘破’，而在于搭建新模式、新制度的‘立’，即保障性住房为核心的‘人房地钱’联动。‘立’起来了，广大新市民、无房户、人才群体、外来人口等通过新模式解决了体面的、公共服务均等化的、低成本的居住，本身就是对‘房住不炒’最大的注解。”李宇嘉说。
他认为，2024年房地产政策的重点会放在打造新模式、基础性制度上，着力点就是大力度推进保障性住房建设、城中村改造等，解决结构性的住房需求，以激活内需潜力，构建供需匹配、人房地钱良性循环的机制，让新模式、基础性制度建设有成效。其中，商品房管理重在融资对接机制落地，解决房企常态化融资需求，防范风险蔓延至稳健经营的企业；同时在需求端继续纾困市场，稳定企业内源造血功能，从而修复土地出让、开工和销售，避免2022—2023年那样大幅度的市场下行。