中海南苑项目 中海公元里上市 地铁19号线+南苑湿地公园+高得房率
中海公元里
2024年2月20日官方发布五年期LPR一次性下降25个基点，这是2024年迎来的第二个救市大招。第一个救市大招是1月24日央行宣布下降存款准备金，释放1万亿流动资金。
结合2023年12月14日新政，最近三月北京已经连续出台强力救市政策，目的很明确。
不过当下购房者似乎对政策有些脱敏了，市场目前表现来看短期效果不是太明显。虽然这几个月二手房成交数据趋于平稳了，成交量也都在12000套以上，但是背后主要还是靠卖方大幅降价换来的。
当下北京住房贷款利率情况如下
当下LPR5年期为3.95，购买首套房最低利率即为3.95.这是什么概念喃，基本就是近10年最低，首次跌破4。
本次LPR调整时间也是比较微妙，部分已经办完贷款的购房人需要2025年1月才能吃到这波优惠，前提是接下来LPR不会再变回去。（LPR每月20号更新）。
按照以往北京房地产市场经验来看，春节2周后是每年小阳春的起点，春节前通州解绑双限政策，节后紧跟大幅度下调贷款利率，表明上面对今年救市的决心，这一套组合拳明摆着是要助力小阳春，重拾购房人信心。
当然，在这个时候，北京的新房开发商肯定不会闲着，节后归来，好多开发商已经蓄势待发，好多先前拿地的开发商，已经把项目产品规划做出来了，最近就要入市。其中中海最为积极！可谓是大手笔，火力全开。
今天给大家分享一个南苑新项目：中海公元里
中海公元里是2023年10月18日东方雨虹击败7家房企，以触顶价格40.135亿元摘得丰台南苑棚改A地块，成交楼面价4.89万/平方米。
2023年1月15日晚，东方雨虹发布公告称，将该地块的建设主体公司95%股权出让给苏州竹辉兴业有限公司，该公司系中海系的成员企业。至此，丰台南苑地块正式易主中海。
项目信息
从产品规划来看，中海公元里占地面积3.4万平，建筑面积8.2万平，容积率2.4，共规划8-15层10栋住宅楼，户型涵盖建筑面积约115平方米三居、140/175平方米四居，
项目名称：中海公元里
项目地址：北京市丰台区南苑公园南侧约120米
产品类型：小高层、洋房
开发商：中海地产
产权年限：70年
占地面积：34192.13㎡
总建面积：118987.59㎡
在售户型：116㎡三居、144㎡四居、177㎡四居
项目均价：7.8万/㎡
交房时间:2026年6月30日
交房标准：精装
总楼栋：10栋
总楼层：洋房8-9F、小高层14-15F
总户数：622
梯户比：洋房：一梯两户；小高层：两梯两户
容积率：2.40
绿化率：30%
车位数：755
物业费：6.5元/平米
物业公司:中海物业
车位配比：1:1.2
户型介绍
中海公元里楼栋户型分布图，一共规划10栋楼，622户。其中，114平米分布在1单元东单元28套、7单元60套、8单元60套、9单元54套（9层洋房，得房率高）、10单元60套，共计262套。141平米分布在1单元西单元28套、2单元90套、3单元90套、4单元60套、5单元60套，共计328套；175平米分布在6单元，共计32套。指导价7.8万/平方米，预计总价890-1360万左右。
样板间
中海公元里样板间目前有三个开放了，分别是116平，141，175，感兴趣的小伙伴提前预约，
中海公元里样板间照片
周边配套
中海公元里位于南四环外，步行到新宫站大概1.4公里，北侧紧邻南苑公园南门、南苑中学，南临五爱屯小学。
距离地铁4号线/19号线新宫站直线距离约1.5公里。地块形状不太规则、目前无地铁（19号线南延或有一站）。
就在2月初，19号线二期各段终于开始招标，这是19号线二期即将动工的明显信号，太不容易了。
地铁19号线几乎是北京含金量最高的线路，途径多个重要核心商圈，直达金融街、北三环、学院路，北延通车后，直达中关村软件园。尤其是覆盖“金融街+海淀”这对黄金产业板块组合，非常难得。
商业方面，地块附近有万达广场、大悦春风里、荟聚购物中心、宜家、山姆会员店（西红门店）等。
未来升值
如果从买房层面看，南苑新房「中海公元里」更适合片区内地缘客户改善自住。
南苑地区现在就是北京的城乡结合部，周边有很多村子，城市界面一般，除了南苑森林公园，其他的配套都比较低端。
周边也没有像样的产业，说实话南中轴规划重点打造的是大红门首都商务新区，南苑的天花板就是南苑森林公园，起到一个生态节点的作用。
南苑位于南四环外，跟新宫槐房板块接壤，但是各项配套比新宫又低一个级别。通勤上不如新宫。
比如，从中海公元里到地铁新宫站1.2km左右，需要走过一条南苑西路，交通比较通畅，但距离比较远。
此外，商业距离大约春风里和槐房万达也都有一定距离。但是基本的生活需求可以满足。
如果有强通勤需求，建议直接选择新宫新房。
中海公园里指导价7.8万元/平米，比新宫的建发璟院和森与天成低5000元/平米，距离差2公里左右，但是比往南2公里的西红门指导价高了1.2万元/平米。
项目附近比较热门的新盘有森与天成、建发璟院，都是京南比较期待的项目。
京投发展·森与天成：在项目西北方向约2公里处，户型包括80-160平方米二至四居，指导价8.3万/平方米。
建发璟院：项目位于丰台南四环新宫地铁口东北侧约400米，户型建面约106-157平，三居-四居，均价约8.3万元/平，总价约880万-1300万元/套。
中海公园里指导价7.8万元/平米，比新宫的建发璟院和森与天成低5000元/平米，距离差2公里左右，但是比往南2公里的西红门橡树湾指导价高了1.6万元/平米。
虽然西红门位于大兴区，但是我认为从板块儿的发展潜力来说，西红门要大于南苑。
虽然南城的板块儿大差不差，但西红门是大兴花重金打造的居住组团，北京四中＋黄城根小学落地，还有规划的19号线南延，66000/平米的价格还有向上突破的可能。
而南苑最大的规划就是南苑森林湿地公园，其次就是小区域的城市界面的改善和提升，对房价整体拉动不大。
换句话说，7.8万元/平米买南苑新房就是扛鼎，周边2020年左右的次新房公园懿府目前二手房挂牌价在5万~6万元/平米之间。