透视万科困局“表与里”：险资逼债与销售腰斩双夹击，等待800亿贷款破局
出品 | 搜狐地产&焦点财经
作者 | 王泽红
编辑 | 吴亚
一场“非标债务”事件，未曾想引发起万科的债务连环扣。
最新消息是，万科正在与银行沟通债务置换，几家主要债权银行正在权衡，欲将持有的万科债券"标转非标"，即转换为非标准化债权。
涉及的债券本金规模达数百亿元，金融监管机构和深圳地方政府也有参与协调。
为避免公开债务违约，万科正在做“两手准备”。
另一手是银团贷款，3月12日有消息称，12家银行正在为万科筹措最高800亿贷款，监管部门要求银行金融机构支持万科融资。
万科股债当天齐涨，3月13日又有所回落，这场风波还在持续发酵。
有好消息，也有坏消息。
有地产政府和监管层背后撑腰，大多数业内人士认为万科“活下去”，不是太大问题，这对于万科是个好消息。
但金融机构的态度，令外界所有担忧。有知情人士向媒体透露，关于800亿银团贷款，银行态度相对保守；此外，万科在新贷款磋商中，因抵押物分歧也面临阻力。
据称万科正寻求发行一笔45亿港元新离岸贷款，用于偿还二季度到期的离岸票据。中国银行（香港）作为牵头行，已获得15亿港元额度的批准，但银团中的工行和建行，要求万科提供足够的抵押品，万科并不愿意。
引发此次债务风波的“非标债务”展期，也尚未有进一步动态。
与险资谈展期，抵押物成“卡点”
虽然新华资管否认郁亮带队谈展期，但万科与险资近期重新谈判不胫而走，并且升级为高层谈判，至少有三家保险公司近期派遣高管，前往万科深圳总部。
万科欲将“保债计划”再次延期，这是其与多家险资合作的债权投资计划，为非标私募产品。虽然多只产品尚未到期，但有部分触发了提前还款条约。
有业内人士指出，这种产品在合同期内，在每两年年底，债权人可选择提前行权。有险资会把评级下调增加为提前行权触发条件，去年11月穆迪将万科评级由“Baa1”下调至“Baa3”，触发了部分产品的提前行权条款，但当时几家保险公司放弃了提前偿还选择权。
3月11日，穆迪再次下调万科信用评级到Ba1（垃圾级）。
此外，本应于去年12月到期的部分“保债计划”，在监管部门的协调下已延期行权3个月，其中便包括新华资产在内的两笔非标。
如今升级为高层谈判，万科欲再次延迟行权期，包括延长一年的偿还期限、增加抵押品以及发行债券，其中一种方式是“非标转标”，即保险公司认购万科即将发行的债券，将非标私募债权计划置换为公募债。
考虑到万科正避免公开债务违约，并且债券比私人借款更具流动性，保险公司正在考虑。据悉，万科已获得部分险资的口头同意，将未来几个月内面临行权的“保险债权计划”推迟行权，条件是万科保证这些私募债务能够按时付息。
为此，郁亮屡次传出带队赴京与多家险资商谈，深圳地铁相关高层也在随行队伍中，除了新华资产外，中国太保、太平保险、大家保险均在其列。
但与外界传闻不同的是，万科此轮商谈的重点并非对债务进行“展期”，而是希望几家险资不要提前行权，继续履行合同直至贷款到期。
据市场消息称，万科与几家险企已经谈了很多轮。有险资提出，万科需增加资产抵押，缩小风险敞口，但万科方面暂未配合。有险资人士认为，万科处置资产不积极，未向债权人透露资产处置安排，多次反馈资产卖不出去。
3月12日，接近太平保险的知情人士表示，太平保险仅有两笔与万科相关的债权投资计划，但该债权投资计划均于2025年到期，所以不存在商谈展期这件事。
商谈内容究竟为何，万科至今并未透露。但从细节中可以发现，商谈的“卡点”落在抵押物，无论是45亿港元新离岸贷款，还是险资债务展期。
万科困局“表与里”
从“招保万金”到“碧恒万融”时代，万科一直是地产标杆，即便是行业处于下行期，也被外界视为“压舱石”，如今何以至此？
从表象来看，是由于偿债高峰期逼近，万科2024上半年需兑付12.3亿美元海外债。
从全年看，其要兑付的债务达198亿元。其中境内债为93亿元，包括上半年50亿元，下半年43亿；境外债务为105亿元。
这仅是公开市场的债务统计，“非标债务”的具体金额，尚难知晓。
据媒体不完全统计，新华资产、泰康资产、平安资产和平安养老、太平资产、太平洋资产、招商信托资管等7家保险机构，近四年间合计登记了23只与万科有关的“保债计划”，注册规模达402亿元。
业内人士大多认为，险资之所以逼债万科，是因为万科优先偿还外债后，将无力偿还内债。
也有机构认为，万科短期内标债信用风险较低，其持有的经营性资产融资空间较大，可通过资产处置、发行REITs、经营性物业贷款缓解现金流紧张。
从近期的动作看，万科确实在加快处置经营性资产，包括出售悦榕庄、七宝商业广场、深圳高新投6.16%的股权等，应对2024年偿债工作。
此外，其商业、物流重资产退出路径已经打通，万纬物流已实现REIT发行，旗下印力消费REIT是首批消费基础设施REITs之一，正待发行上市；长租公寓REIT也在积极申报中，商业、物流、租赁住房三个赛道均在发力REITs。
对于其目前的遭遇，业界观点则较为一致，根本之处在于地产下行背后的销售疲软。
一位深耕于于债券交易的基金经理指出，三年前没有人认为金地、万科的债券会成为高收益债券，而当前市场仅剩4只高收益地产债，分别是万科、龙湖、金地、平安不动产。
销售持续回落，成为房企现金流紧张的主要症结所在，2023年商品房销售11.66万亿元，回到2016年同期水平，延续筑底态势。
2024年1-2月，百强房企销售腰斩，其中万科销售334亿元，下跌超4成。
如果单看2月，百强房企销售跌幅扩大至61.6%，销售超百亿的房企仅2家，比去年减少13家。万科虽然依旧守住了前三，但2月销售下滑扩大至52%。
面对庞大的债务压力，出售资产回笼的自救资金，也显得杯水车薪。
经济学家任泽平甚至喊话，万科作为曾经的行业学习标杆，如果连房企最后的堡垒都扛不住，说明唯一的办法是重启市场。
资深房地产评论人刘光宇指出，一切的问题都依赖于销售不畅，导致各方避险情绪升级，所以要从根本上入手，加快市场销售。
万科深知销售的意义，3月8日调整南方区域事业部的同时，据传还新任命了一位首席营销官，由原万科上海区域商置公司总经理王昂出任，这是一个以往未曾出现过的岗位。