『华润商业REIT』上市首日收涨 优质底层资产的胜利
投基演绎法（ID：fund_deductive）
编辑丨播种基
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3月14日，『华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金（基金代码：180601；以下简称：华润商业REIT）』在深圳证券交易所成功上市，该项目在首批上市的三单消费基础设施 REITs 中发行规模最大，达 69.02 亿元，在已发行 34 单 REITs 中发行规模排名第五、产权类项目中排名第一。
图 | 上市仪式
对此，基金从业人士指出，伴随着消费基本面整体复苏，消费基础设施「客流」、「净开店率」、「租金调增占比」等指标逐步恢复，2024 年投资人明显对今年首批上市的优质消费基础设施 REITs 更为青睐。如『华润商业REIT』的成功上市，也给投资者们带来了更多信心。
深圳证券交易所副总经理李鸣钟代表深交所对『华润商业REIT』成功上市表示热烈祝贺。他指出，此次成功上市为创新消费基础设施投融资模式、促消费稳增长提供了可复制可借鉴的宝贵经验。期待项目上市后，规范运作，稳健经营，用好扩募机制，不断做优做强，打造成为公募 REITs 领域的标杆和典范，以优异的业绩回报社会、回报投资者。
中信证券执行委员会委员马尧表示，中信证券和华夏基金非常荣幸，携手华润置地推出市场首批、发行规模最大的消费基础设施 REITs ——『华润商业REIT』，将以此次成功上市为工作新起点，依托在资本市场以及消费基础设施领域累积的管理经验，勤勉尽责做好后续的服务工作，为『华润商业REIT』的高质量稳健运营贡献力量。
华润置地董事会主席李欣对在『华润商业REIT』发行和上市过程中，给予关心支持的国家发改委、中国证监会、青岛市政府、深圳市政府、深圳证券交易所和各中介机构、投资者表示衷心感谢。
李欣表示，面向未来，华润置地将深入贯彻落实中央企业『成为促进经济社会发展，保障和改善民生的重要力量』的指示精神，按照『发挥消费拉动经济增长的基础性作用』的决策部署，在华润集团的坚强领导下，在监管机构的大力推动和中介机构的共同努力下，借助本次上市，持续建设『华润商业REIT』这个『好平台』，完善运行机制、挖掘优质资产、做好扩募储备，走通购物中心『投、融、建、管、退』资本循环，以募集资金继续支持购物中心投资建设，为「振兴消费」、「繁荣商业」、「改善民生」、「服务大局」贡献更大力量。
优质底层资产 具备更强竞争力
公开资料显示，首批完成资金募集的消费基础设施 REITs 项目共有 3 单，其相关资产项目均位于一、二线等核心城市，业态涵盖「购物中心」、「商超零售」等类型。
『华润商业REIT』能在其中脱颖而出，成为募资总规模最大、实现超额认购，率先上市并开盘大涨的佼佼者，在底层资产价值层面有两大原因。
一是底层资产位于高潜核心城市——青岛，该城市发展潜力极大：
据青岛市统计局最新数据，青岛市 2023 年全年服务业增加值比上年增长 6.1%。其中，批发和零售业增长达 9.7%，金融业增长 6.5%。全年社会消费品零售总额 6318.9 亿元，比上年增长 7.3%。基本生活类商品消费稳定增长，限额以上单位服装、鞋帽、针纺织品类，粮油、食品类商品零售额分别增长 10.0% 和 7.3%。2023 年全年，青岛市经济发展稳中向好，消费市场持续回暖，重点商品持续增长，现代服务业增势良好，客运量高位增长，呈现出长远的发展潜力。
二是该资产在青岛有着极强的竞争力：
公开信息显示，『华润商业REIT』本其首发底层资产青岛万象城是青岛市建筑面积最大、入驻品牌最多的购物中心之一，也是华润置地旗下核心区位标杆商业项目。项目位于青岛市中心香港中路商圈，由国际知名建筑设计师事务所美国凯里森和英国贝诺联合打造，拥有近 30 万平方米高品质商业空间，周边交通便利，消费配套全面，商业氛围浓厚。同时，青岛万象城由国内领先的商业运营与物业管理服务商——华润置地旗下华润万象生活运营管理，各业态承租种类丰富，出租率维持 98% 以上高位，2023 年销售额、营业额均保持良好增长。
根据目前披露规划，该区域内目前无体量相近、定位相似的购物中心项目，且未来 2-3 年内暂无大型商业项目入市，具备作为消费基础设施 REITs 标的资产的先发地段优势。
据了解，青岛万象城入驻商户超过 500 家，包括山东首家 Air Jordan L1 级旗舰店、雅诗兰黛集团旗下高量级品牌 JO MALONE 山东首店、华为山东首家直营旗舰店、韩国网红烘焙品牌黄油与面包山东首店等；各业态承租种类丰富，全年平均出租率超过 98%，具有规模大、品质高、业态组合丰富等显著特征。
此外，青岛万象城另一优势为位于双地铁上盖地块，交通通达度极高；项目定位城市级商业中心，目标客群可覆盖青岛全域。目前，该项目已注册会员人数超过百万，占全市总人口数 10%，高端消费需求旺盛，具有稳健的未来增长潜力。
从历史数据上看，青岛万象城于 2015 年开业后，2016-2022 年客流量年复合增长率为 7.6%，近三年营业收入复合增长率 15%，从历史业绩上已表现出消费基础设施 REITs 所需求的优质标的资产的长期增长特质。
图 | 青岛万象城
69.02亿规模超募背后
华润置地强劲综合实力护航
作为首批消费基础设施 REITs 中规模最大的一支，『华润商业REIT』公开募资 69.02 亿；其公布的认购申请确认比例结果显示，网下投资者和公众投资者均实现超募，显示了投资者对该产品信心十足。
能获得投资者信赖，达成如此大规模的资金超募，除底层资产稀缺优质竞争力强外，来自华润置地强劲综合实力对其未来发展的保障也不容忽视。
华润置地，作为行业领先的城市投资开发运营商，在开发销售型业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务、以及代建代运营和长租公寓等生态圈要素型业务中均取得了行业领先的竞争优势。同时其多元业务能够实现相互赋能发展，共同形成华润置地持续增长的强劲综合实力。
在华润置地强大综合实力和品牌影响力的保障下，一方面『华润商业REIT』的首发底层资产青岛万象城将在华润万象生活专业高效的管理运营下保持增长态势；另一方面华润置地资产管理规模超 2000 亿元，其所持有的大量优质储备资产，也为『华润商业REIT』未来扩募带来更大的想象空间。
『华润商业REIT』发行上市后，净回收资金将用于华润置地符合公募 REITs 监管的在建或新建消费基础设施的投资。
未来，华润置地也将进一步增强其商业板块的运营能力，发挥企业所能，积极服务实体经济和国家战略，增强消费能力，改善消费条件，创新消费场景。
同时，作为综合实力强劲的头部企业，在消费基础设施之外，华润置地还持有多类优质资产能够继续支持中国公募 REITs 的发展。目前，华润置地已启动资产管理平台搭建、资产管理能力建设，随着这家公司继续向资管业务转型，打造新的业务增长极，华润置地也将进一步助力中国公募 REITs 市场的高质量发展。