贝壳2023年净收入同比增长28%，四季非房产交易业务收入增长107%
“四季度非房产交易服务业务占比提升至32.6%。”
作者：苏打
编辑：tuya
公司情报专家《财经涂鸦》获悉，3月14日，科技驱动的一站式新居住服务平台贝壳（BEKE.US; 2423.HK）发布2023年第四季度及全年财务业绩。
2023年，贝壳总交易额（GTV）为3.14万亿元（人民币，下同），净收入为778亿元，同比增长28.2%，其中存量房GTV同比增长29%；净利润达58.90亿元，经调整净利润达97.98亿元。2023年第四季度，贝壳实现GTV 7,356亿元，同比增长13.7%；净收入202亿元，同比增长20.6%，净利润6.70亿元，经调整净利润为17.14亿元，同比增长10.8%。
“2024年的关键词是增长和生态。”贝壳联合创始人、董事长、首席执行官彭永东在电话会议中表示：“过去一年，我们收获了一体三翼融合发展的巨大突破，组织更有向心力。面对外部变化，我们也进行了一系列战略和业务运营调整，吹响‘翻越第二座山’的号角，去积极拥抱大有可为的居住市场。面对未来的新问题，我们需要新的解法，寻找包括科技和模式升级在内的创新性解决方案，围绕品质和效率，做长期主义的选择。”
整体来看，家装和新兴及其他业务已经成为贝壳新的增长引擎，2023全年收入贡献为24.7%，相比去年提升11.7个百分点。2023年四季度，上述业务收入同比增长106.6%，占比提升至32.6%。
在股东回报方面，2023年全年，贝壳斥资约7.19亿美元大力度回购股票，并全部注销，全年回购股数占回购项目启动前公司已发行总股本的3.7%。贝壳也在2023年派发约2亿美元的特别现金分红。在此基础上，贝壳此次宣布派发末期现金分红，预计支付的股息总额约为4亿美元。
2023年，贝壳全年经营性现金净流入111.6亿元，为经调整净利润的1.14倍。贝壳执行董事、首席财务官徐涛表示，去年房产交易服务业务稳步增长，家装家居和租房等新业务实现规模突破。与此同时，提质增效、守住风险等一系列举措在去年释放红利，令盈利能力和盈利质量显著增强。
徐涛在电话会议中表示，新业务方面，四季度非房产交易服务业务的收入同比增长106.6%，占比进一步提升至32.6%。
“针对新房应收坏账，我们对融创早前为其应付贝壳款项而提供的单一抵押资产的变现价值进行了更加审慎的评估，该资产预计会有超过50%的减值。因此，四季度我们对此抵押资产所对应的应收账款和其他应收款额外计提超过50%即约4亿元的坏账准备。”
财报发布后，贝壳盘前股价微涨1%左右，总市值约173亿美元。
从规模红利转向效率红利
从2023年全年运行节奏来看，房地产市场从年初的积压需求集中释放，到年中的逐步回归，再到下半年政策密集出台后迎来脉冲式复苏。面对多变的外部环境，贝壳过去两年“高品质增长”主旨下的一系列举措，带来了巨大的运营杠杆，为“翻越第二座山”创造更多安全边际。
住建部数据显示，2023年全年全国二手房交易量占比接近40%，市场加速向二手转型。存量房市场规模在扩大，客户的可选房源在变多，“卖一买一”的换房需求开始更为突出。这需要服务者从“以房找客”的作业方式向对业主和购房者两端更精细化的服务转变。
2023年，贝壳存量房业务GTV达到20,280亿元，同比增长28.6%，净收入同比增长15.9%至280亿元，贡献利润率同比提升7.3个百分点达到47.2%。这背后是贝壳连接和留存优质服务者，支持更多行业伙伴在市场转型中提升管理和专业服务能力的努力。从提升客户服务品质出发，贝壳在房源端建立起聚焦“好房”的能力，为业主制定专业的销售方案，在客源端加深客户需求分析理解，通过AI智能选房等数字化工具匹配客户心仪居所。同时，针对房产交易金额高、消费者不放心的问题，贝壳推动合作新经纪品牌履行“安心服务承诺”，用一笔笔“真金白银”的赔付为消费者兜底。
同时，当下新房市场与存量房市场呈现差异化特征，仍处在调整过程中。统计局数据显示，2023年全国新房住宅销售额同比下降6%。2023年，贝壳采取了更加积极进取的新房策略，如建立线上直播阵地、提高对优质盘源的覆盖率、在多地推出“优鲜卖”模式支持“以旧换新”，持续聚焦客户购房需求点，取得了超出市场的表现。
贝壳新房业务2023年GTV达10,030亿元，同比增长6.7%，净收入306亿元，同比增幅为6.7%。新房业务贡献利润率同比提升2.9个百分点达到26.6%，与存量房业务一起，构成了贝壳房产交易服务业务稳固的基本盘。
在此基础上，贝壳持续加强风险管控、守好安全边界。2023年四季度，在贝壳自身新房业务中，国央企开发商佣金收入占比从三季度的46%提升到四季度的53%，开发商预付佣的“快佣”项目占新房佣金收入比保持在53%的高位。四季度新房应收账款周转天数仅为43天，首次下降至50天以内。
贝壳同样高度重视服务者生态的可持续发展。截至2023年底，贝壳活跃门店数量4.20万家，同比增长12.2%。活跃经纪人39.71万人，同比增长13.6%。平台服务者也实现了效率和收益的提升，2023年，贝壳门店店均GTV同比提升29%，人均GTV提升25%。贝壳加强对门店的服务与赋能，推进竞优，同时帮扶尾部门店提效；成立并推广店东区域共治理事会，加大作业公平感，商户满意度显著提升。
以「物」为本转向以「人」为本
随着房屋居住属性的回归、使用价值的凸显，居住价值观正在得到改变，新居住的时代刚刚开始。围绕“一体三翼”战略，贝壳在家装家居和租房业务中不仅取得了规模上的突破，也加深了行业理解、认知储备，从客户真实需求出发推动流程重构和商业逻辑进化。
2023年，贝壳家装家居业务合同额为133亿元，可比口径同比增长93%；净收入取得74%的可比口径同比增幅，达到109亿元。家装家居业务在更多城市跑出正循环，全年有11个城市实现运营利润为正。
2023年，北京和杭州的家装家居业务合同额突破20亿，上海全年合同额超10亿，合同额超过5亿的城市共有6个。2023年，定制家具、软装、家电等在内的新零售合同额约36亿，占总合同额比例达到27%，可比口径下较去年提升5.8个百分点。
在行业理解上，贝壳家装家居业务迭代的出发点正在由“从货出发”转换成“从人出发”。经纪人成为居住顾问、提供更丰富的套餐产品和后端交付能力的迭代，驱动客源签单转化率和体验升级。通过流程的重塑和线上化，进一步提升交付的标准化和确定性，以工期管理为例，2023年平均施工工期从2022年的129天降至111天。
由于租房业务的净收入增加，2023年，贝壳新兴业务及其他的净收入同比增长194.8%至84亿元。贝壳积极稳妥地扩大租赁住房管理运营服务规模，省心租突破了20万套，长租公寓超1万套。贝壳也通过多方面的底层能力建设，提高资产运营效率和服务质量。2023年末，省心租入住率较2022末进一步提升了6个百分点，达到95.1%。贝壳对省心租产品模式进行了升级，使其能更好地抵御市场波动带来的风险。
贝壳表示，2024年将继续保持乐观心态，坚定地加大在品质上的投入，把握“品质”与“效率”两个重要变量，提升消费者的幸福感、服务者的成就感，迎接更多发展的可能。