4000亿“销冠”房企，艰难爬坡
2023年，保利发展营业收入为3471.47亿元，同比增长23.49%；归母净利润实现120.37亿元，同比下降34.42%，这已是保利发展归母净利润同比下降的第三年
标点财经研究员 董琳
两会过后，构建房地产发展新模式加速进行。从供给端考量，监管部门提出金融业支持房地产责无旁贷，继续通过信贷、债券、股权等综合方式支持房地产融资。
在此背景下，优质房企融资性现金流有望提升。日前，国内龙头房企保利发展控股集团股份有限公司（下称保利发展，600048.SH）发布公告称，公司拟发行规模不超过100亿元公司债券，期限不超过10年。
标点财经研究员注意到，尽管具备央企的信用背书和资金优势，但2024年以来，保利发展的销售情况并不乐观。
公司最新披露的销售简报显示，2月，保利发展实现签约面积94.77万平方米，同比减少53.41%；实现签约金额156.24亿元，同比减少54.43%。2024年1—2月，保利发展实现签约面积213.57万平方米，同比减少44.86%；实现签约金额359.48亿元，同比减少43.68%，销售规模收缩明显。
同时，受行业下行影响，该公司的盈利能力进一步走弱。2023年保利发展实现营业收入3471.47亿元，同比增长23.49%；归属于上市公司股东的净利润（下称归母净利润）为120.37亿元，同比下降34.42%，这已是保利发展归母净利润同比下降的第三年。去年第四季度，保利发展在单季度营收刷新历史纪录的情况下，归母净利润也可能创下2006年上市以来首次亏损。期内，该公司实现营收1545.92亿元，归母净利润亏损12.56亿元。
盈利压力持续加大
中指研究院数据显示，2023年百强房企销售金额同比下降17.3%，千亿房企数量从2021年的43家减少至16家。从销售金额来看，作为地产央企，保利发展超越碧桂园和万科，以4207亿元的销售金额夺得全年销售榜首，也是唯一一家“4000亿房企”。
尽管销售排名第一，但在行业利润整体进入下行区间的情况下，保利发展的盈利指标依旧承压。财报显示，2023年保利发展实现营业收入3471.47亿元，同比增长23.49%；归母净利润为120.37亿元，同比下降34.42%，业绩呈现“增收不增利”。
事实上，保利发展的归母净利润已经连续三年下滑。Wind数据显示，2021年至2023年，该公司的归母净利润分别为273.88亿元、183.47亿元和120.37亿元，同比分别下滑5.39%、33.01%、34.42%。
值得一提的是，2023年第四季度，保利发展或出现单季度亏损。去年前三季度，该公司实现营收1925.55亿元，同比增长23.09%；归母净利润为132.93亿元，同比增长1.33%。由此推算，保利发展在第四季度出现了12.56亿元的亏损，这是该公司自2018年以来首次出现季度亏损的情况。对此，保利发展表示，公司相关利润指标同比下降，主要源于项目结转毛利率下降，以及公司结合当前市场情况拟对部分项目计提资产减值准备。
标点财经研究员注意到，2020年至2022年及2023年第三季度，保利发展的销售毛利率分别为32.56%、26.78%、21.99%和19.37%，销售净利率分别为16.47%、13.05%、9.61%和8.79%，均呈逐年下降态势。
由于公司毛利率下滑及减值计提超出预期，平安证券下调保利发展2023至2025年EPS至1.01元、1.12元、1.23元，（此前分别为1.63元、1.70元、1.87元），当前股价对应PE分别为8.8倍、7.9倍、7.2倍，维持“推荐”评级。此外，考虑到行业销售低迷、公司销售规模持续承压，中原证券维持该公司2023年、下调2024—2025年盈利预测，预计2023—2025年公司归母净利润分别为120.4亿元、131.9亿元、142.5亿元（原值分别为120.4亿元、141.1亿元、180.4亿元）。
2023年保利发展主要财务数据和指标
数据来源：公司财报
3月计划发债不超过100亿元
受去年高基数影响，且逢春节假期，克而瑞研究中心数据显示，2月65家典型房企的融资总量同比减少49.3%，环比减少47.2%，创下2021年以来单月新低。
在行业整体融资情况未见好转的情况下，保利发展的境内融资渠道仍受到了稳定的业务状况和央企信用背书的有力支撑。中银证券研报显示，保利发展2024年前两月成功发行公开市场债券109.8亿元，平均票面利率2.2%，包括50亿元短期融资券、25亿元中票、15亿元公司债和19.8亿元的ABS。
3月13日晚保利发展公告称，拟公开发行规模不超过100亿元债券，本次发行的公司债券的期限为不超过10年，可以为单一期限品种，也可以为多种期限的混合品种。本次发行的公司债券募集资金拟用于偿还有息债务、补充流动资金、项目建设、并购地产项目及适用的法律法规允许的其他用途。
标点财经研究员注意到，保利发展频繁的融资举措背后，或与该公司积极拿地进行规模扩张有关。据中指研究院统计，2023年保利发展权益拿地金额为1125亿元，位居全国第一。具体来看，保利发展全年拿地共计103宗，权益拿地比例为83.3%，较2022年大幅提升了16.2个百分点。
进入2024年，保利发展土储结构持续优化。该公司1月未拿地，2月在天津、西安和太原三个二线城市合计新增3宗地块，总建筑面积为49.9万平，同比增长2.3%；拿地金额为37.5亿元，权益拿地金额为33.9亿元，权益比例达90.5%，权益拿地比例持续提升。
回购分红难挽股价跌势
在资本市场，保利发展的股价却没有和公司的销售业绩一样，持续走高。从2022年4月中旬股价达到18.85元/股（前复权，下同）高点至今，该公司的股价一直呈现波动下行趋势。
为进一步提振市场信心，2023年12月8日，保利发展董事会审议通过了《关于以集中竞价交易方式回购公司A股股份方案的议案》，同意公司以自有资金回购股份，资金总额不低于10亿元且不超过20亿元，回购价格不超过15.19元/股，期限为自董事会审议通过回购方案之日起不超过3个月。截至2024年3月7日，公司回购期限届满，公司累计回购股份1.05亿股，占公司总股本的0.88%，均价9.53元/股，支付资金总额10亿元，已经达到回购方案计划金额下限。
此外，自2023年12月12日起的12个月内，保利发展实控人中国保利集团有限公司（下称保利集团）计划通过集中竞价交易方式增持该公司A股股份，增持总金额预计不低于2.5亿元，且不超过5亿元。截至2024年3月6日，保利集团已累计增持公司股份2678万股，占公司总股本的0.22%，累计增持金额为2.5亿元，已达到增持计划金额的下限。增持实施后，保利集团及其一致行动人的持股比例从原来的40.49%提升至40.71%。
除了回购与增持股份外，保利发展还大幅提高了分红的比例。根据最新发布的2023年—2025年股东回报规划，公司2023年度至2025年度现金分红占当年归母净利润的比例均不低于40%。其中2024年度至2025年度分红率相比2022年底股东回报规划提高了1倍。
3月11日，保利发展在投资者互动平台表示，未来，公司将继续以良好的经营业绩促进估值提升，同时将进一步提高信息披露水平、加强投资者沟通管理，积极传递公司投资价值，提高股东回报。但就目前情况来看，回购与增持未能拉高保利发展的股价。截至3月15日收盘，该公司股价报于9.69元/股，总市值为1160亿元。
保利发展近一年股价走势情况（元/股）
数据来源：Wind