贝壳下场拿地，没成；董事长年薪，4.7亿 || 深度
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去年地产市场遭遇重创，贝壳董事长彭永东的薪酬高达4.746亿元，比前一年骤增55倍。
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作者：方斯嘉
编辑：陈涧
设计：岚昇
北京土地市场，迎来久违的热闹。
3月15日，顺义区空港六期SY00-2301-0001地块公开出让，该地块临近地铁约1公里，半小时可达望京商圈。配套有购物中心、学校、医院等资源，且没有配建，为纯宅地。
因此，引发37家开发商竞拍，包括中铁、中铁建、建工、保利、首开、建发、龙湖、金茂、住总、中海、绿城等。
有意思的是，就连地产中介巨头贝壳也参与土拍，它旗下的贝好家公司报名参与了这宗地块的摇号。或许是出于运气原因，贝好家落选了，北京建工摇中。
今年是贝壳董事长兼首席执行官彭永东接棒三年，贝壳为何开始“不务正业”了？
从多个房企挖人，要大干一场
这宗地块的火热，并不能代表市场的整体情况。
据“京楼壹号”，今年开年以来，楼市的“小阳春”较弱，截至3月18日，当月北京二手住宅网签7026套，预计全月突破1.2万套荣枯线问题不大。但该房产媒体指出，“传统旺季‘小阳春’，至少要突破1.5万套，才算说得过去。”
当下行情下，贝壳为何会斥资拿地？
2023年7月，彭永东在公开信中称，贝壳集团将组建经纪、家装、惠居、贝好家四条事业线。
对于贝好家，彭永东指出，“通过对城市不同购房主体在消费需求、行为偏好上的大数据分析，设计出契合客户需要的居住产品……其中的想象空间不言而喻。”
通俗来说就是，贝壳利用多年的卖房优势，寻找、规划出市场相对受欢迎的地段、产品。
那么，拿地的钱又从哪里来？
据“拾遗地”，贝好家的资金来源和融资方式，相比传统的银行贷款，可能更加多元丰富。例如中铁置业·逸宸首府项目，由中铁置业代建操盘，但开发资金主要来源于贝壳旗下的贝翼创投基金和保利地产旗下的信保基金。
目前，贝翼创业投资基金管理（海南）有限公司旗下有四家公司，法人为易奥。
▲贝翼创业投资基金管理（海南）有限公司股权结构。图片来自企查查。
另据中国经营报，贝好家不直接进入房地产开发，而是以有限合伙的形式入股地产项目，参与房地产开发项目的产品设计、营销环节。这样不仅可以挣到投资的资本回报，同时还能赚得后期佣金。
事实上，彭永东早就盯上了地产开发业务。
在房企暴雷潮出现前，贝壳便曾挖来蓝光地产背景的周鹏、杨冉两位职业经理人，在2021年分别担任贝壳产业基金合作事业部投资负责人、贝壳担任新房业务中心总经理。只是，市场行情冲击下业务收缩，这两位职业经理人相继离职。
2023年下半年，贝壳又大举推出“9号项目”，并从多个房企挖人，包括龙湖、万科、金地、蓝光发展、中海、旭辉等背景的人士加入，似乎决心在地产领域大干一场。
年薪数亿的彭永东，曾传有离开迹象
2021年5月，彭永东出任贝壳找房科技有限公司董事长，接任左晖的职位。直至如今，已有约3年时间。
彭永东与左晖当年面临的情势大不一样。这期间，地产界风云沉浮，彭永东的压力可想而知。2023年初，甚至有消息称，彭永东有离开贝壳的迹象。
期间，贝壳系与开发商的关系微妙。去年初，一度还传出链家在App中下架了北京中海几乎所有的项目，要求经纪人不再为中海楼盘带客的消息，最后涉事双方均对此事进行了否认，“网传停止合作是个误会”。
再回看他执掌贝壳三年的业绩情况。
财报显示，2021年全年，贝壳总交易额（GTV）约为（人民币，下同）3.85万亿元，同比增长10.1%；营业收入为808亿元，同比增长14.6%；净亏损为5.25亿元，经调整后净利润为22.94亿元。
次年，全年交易额下降三成，净亏损持续扩大，贝壳系一度关店上万家。
年报显示，2022年贝壳全年交易额约为2.61万亿元，同比下降32.3%；营业收入为607亿元，同比下降24.9%；净亏损13.97亿元，当年经调整净利润为28.43亿元。
不过，这项业绩被质疑“注水”。有分析称，“外汇折算调整”的科目，意外盈利26亿元，才让贝壳化亏为盈。
值得玩味的是，在市场遭遇重创之时，彭永东的薪酬却同比增长了55倍，总薪酬高达4.746亿元，而前一年（2021年）的薪酬为847.8万元。
▲贝壳各高管的薪酬情况。图片来自贝壳2022年财报。
此外，联合创始人单一刚的薪酬也增长了52倍。首席运营官徐万刚、首席财务官徐涛的薪酬都增加了数百万元。
3月14日，2023年财报发布，贝壳全年实现净收入778亿元，同比增长28.2%，经调整净利润98亿元，净利润58.9亿元，扭转了过去两年（2021-2022）连亏的局面。
分析指出，贝壳存在两个风险点。一个是行业仍处于逆风衰退期；另一个，则是坏账风险。2023年该公司有45.84亿元的应收款，但信用损失准备就计提了15.66亿元，计提比率高达34.16%。
海豚投研认为，如果后续住房中介业务规模持续萎缩，新业务的营收扩张和扭亏为盈，或许就是弥补中介业务规模萎缩的最大希望。
如此看来，主业外的其他业务，正成为彭永东带领贝壳发展的重心。
新业务的潜力有多大？
贝壳的出路在哪里？
2023年7月，贝壳启动“一体三翼”战略，“一体”仍为房产经纪，其他的“三翼”包括整装、惠居和贝好家。
其中，房产经济、惠居，涵盖房屋买卖、租住等传统业务。而整装、贝好家则属于贝壳的新兴业务。
年报显示，2023年，该公司存量房、新房、家装新居业务及新兴业务及其他板块净收入分别为279.54亿元、305.76亿元、105.5亿元及83.97亿元，同比分别增长15.88%、6.72%、114.5%及194.8%，收入份额分别为35.9%、39.3%、13.6%及10.8%，业务利润率分别为47.2%、26.6%、29%及24%。
其中，传统的存量房、新房业务增长乏力。而家装新居业务同比增长194.8%，业务利润率达到了29%。
2021年，贝壳将家装家居提升至战略高度。2021-2023年，该业务营收占比分别为0.25%、8.31%、14.01%。虽然收入有所上升，但收入份额与营收占比仍比较低。
▲贝壳几大业务板块近两年营收情况，图片来自钛媒体。
目前来看，家装业务的思路与中介发展时的思路很像，都是通过大规模合并或收购、标准化运作的方式占领市场。
期间，贝壳收购圣都、爱空间家装。其中，收购圣都项目，总对价为39.2亿元人民币现金及44,315,854股公司A类普通股股权。收购爱空间家装，交易对价不超过约15.5亿元。收购爱空间时，截至2023年6月，爱空间公司总资产为4.21亿，资产净额亏损3.99亿。
据“互联网江湖”分析，从实际效果来看，家居家装对于贝壳来说，更像是一项单纯刺激业绩规模增长的财务投资，并没有从根本上解决贝壳的想象力问题。
本质上，家装赛道环节冗杂、专业度、不确定性较高，长期一直未能闯出高市值占率的头部玩家。要将中介市场的经验复制到家装板块，以此做大蛋糕，贝壳不可急于求成。
另一个更不能急于求成的是“贝好家”，也就是上述房地产开发板块。
一些推测指出，贝壳拿地，在一定程度上将实行重资产运作，对公司的现金流造成较大压力。
据界面新闻了解，贝壳计划以两种模式切入。业务委托模式下，贝壳轻出资。开发操盘模式下，贝壳投资拿地并操盘并表。
问题是，缺钱的房企们，会有多少愿意掏钱委托贝壳运营？
贝壳创始人左晖曾在布局地产中介业务时指出，“我们有一个核心判断，随着贝壳的出现，未来中国经纪行业的品牌数会大量变少”。
彭永东还能在这两个“新”行业，重现贝壳的杀伤力吗？
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