2024年一季度中国房地产市场总结与趋势展望
中指研究院
2024-03-28 08:11:25

原标题:2024年一季度中国房地产市场总结与趋势展望

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2024年以来,新房市场整体延续调整态势,全国商品房销售面积和销售额同比降幅较大,一季度重点100城新房成交面积同比降幅在四成左右,二手房市场表现仍好于新房,重点城市成交量同比降幅相对较小。今年以来新房市场调整幅度较大的原因主要可以归结为三点:一是去年同期疫情积压的购房需求集中释放,导致销售数据基数较高;二是今年春节假期长,居民出游热情较高,影响了住房需求的入市节奏;三是二手房市场“以价换量”态势延续,一定程度对新房需求产生了分流。值得关注的是,春节以来,核心城市政策效果逐渐显现,新房、二手房成交量活跃度呈回升态势,部分城市二手房“小阳春”行情初显。近期中央频繁释放楼市积极信号,国常会强调房地产事关经济社会发展大局,要系统谋划相关支持政策,3月27日,北京取消离婚限购政策,积极落实中央会议精神,预计供需两端政策优化力度将增强,同时,随着年中高基数影响减弱,销售同比降幅也将逐步收窄。本报告主要结论如下:

(1)房价:2024年1-2月,受改善型楼盘入市带动,百城新房价格累计上涨0.29%;二手房价格延续调整态势,累计下跌0.93%,2月价格环比跌幅收窄,环比下跌城市数量已连续9个月超90城。

(2)市场供求:一季度,全国新房市场销售表现偏弱,在上年同期高基数下,重点100城住宅销售面积同比下降约四成,核心城市政策效果渐显,春节后新房市场活跃度温和回升,二手房市场表现仍好于新房,重点11城二手房成交量连续5周环比增长。从需求特征来看,一季度重点城市改善性需求持续释放,新房高总价产品成交套数占比提升。

(3)土地市场:今年截至3月26日,全国300城住宅用地供求面积延续缩量态势,而北京、上海、杭州等重点城市优质地块拍地节奏加快,带动一季度300城出让金及楼面均价结构性上升。企业投资继续聚焦核心城市核心区域,土拍热度分化加剧。拿地企业方面,央国企拿地金额占比提升,仅杭州等热点城市民企举牌意愿较强。

(4)政策展望:今年我国GDP增长目标定为5%左右,要想实现这一目标,财政货币政策需要持续发力,同时稳地产对于稳定宏观经济大局也至关重要,3月22日国常会强调要系统谋划相关支持政策,短期来看,房地产供需两端政策有望加快优化。预计各地将充分发挥调控自主权,一线城市有望继续优化限购政策,二线城市或将全面取消限制性政策,降低首付比例、降低房贷利率等政策同样具备空间;同时,城市房地产融资协调机制或将加快落地见效,“三大工程”配套政策和资金有望继续跟进,住房保障体系建设也将加速。

(5)市场展望:随着房地产供需两端政策持续优化调整,购房者置业意愿或将迎来温和修复,叠加“白名单”项目融资支持持续落地,项目建设推进也有利于提振市场信心,进而带动新房销售边际好转。整体来看,今年3月“小阳春”成色不足,市场节奏或整体延后,同时年中高基数影响将逐步减弱,因此预计二季度新房销售面积同比降幅将收窄。但值得关注的是,次新房入市或将继续分流新房客户,新房市场调整压力仍在。

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2024年一季度中国房地产市场形势总结

(一)价格水平:改善型楼盘入市带动1-2月百城新房价格累计上涨0.29%;二手房价格累计下跌0.93%,2月环比跌幅收窄

图:2021年以来百城新建住宅、二手住宅价格环比变化

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新建住宅方面,2024年1-2月百城新建住宅价格累计上涨0.29%。根据中国房地产指数系统百城价格指数,2024年1-2月百城新建住宅价格累计上涨0.29%,较2023年同期由跌转涨。具体来看,受改善型楼盘入市带动影响,2024年1月、2月百城新建住宅价格环比保持上涨,2月百城新建住宅均价为16267元/平方米,环比上涨0.14%,涨幅较1月收窄0.01个百分点。

二手住宅方面,2024年1-2月百城二手住宅价格累计下跌0.93%。根据中国房地产指数系统百城价格指数,2024年1-2月百城二手住宅价格累计下跌0.93%,跌幅较2023年同期扩大0.80个百分点。具体来看,年初二手房价格维持下行态势,各地业主“以价换量”现象较为明显,1月百城二手住宅价格环比跌幅微幅扩大至0.56%;进入2月,受春节假期影响,部分城市业主挂牌价格短暂趋稳,2月百城二手住宅均价为15173元/平方米,环比下跌0.37%,跌幅较1月收窄0.19个百分点。

图:2021年1月以来百城新建住宅、二手住宅价格环比下跌城市数量变化

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从涨跌城市个数看,2024年1-2月,百城新建住宅价格环比下跌城市数量保持平稳,二手住宅价格下跌城市数量维持高位。2024年2月,百城新建住宅价格环比下跌城市数量为38个,较1月增加5个;百城二手住宅价格环比下跌城市为99个,与1月持平,已连续9个月超90城。

(二)成交规模:高基数下,一季度重点100城新房成交面积同比下降约四成,3月降幅收窄;春节后重点城市二手房连续5周环比保持增长

全国:根据国家统计局数据,2024年1-2月,全国新建商品房销售面积为1.1亿平方米,同比下降20.5%,商品房销售额为1.1万亿元,同比下降29.3%,其中新建商品住宅销售面积、销售金额同比分别下降24.8%、32.7%。

现房销售表现继续好于期房,占比持续提升。2024年1-2月,商品房期房销售7899万平方米,同比下降31.8%;现房销售3469万平方米,同比增长27.0%,表现明显好于期房。从占比上看,2024年1-2月现房销售面积占总销售面积的比重为30.5%,较2023年全年提升8.0个百分点。

图:2018年至2024年100个代表城市新建商品住宅各季度月均成交面积及同比走势

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