2024年一季度中国房地产市场总结与趋势展望
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2024年以来，新房市场整体延续调整态势，全国商品房销售面积和销售额同比降幅较大，一季度重点100城新房成交面积同比降幅在四成左右，二手房市场表现仍好于新房，重点城市成交量同比降幅相对较小。今年以来新房市场调整幅度较大的原因主要可以归结为三点：一是去年同期疫情积压的购房需求集中释放，导致销售数据基数较高；二是今年春节假期长，居民出游热情较高，影响了住房需求的入市节奏；三是二手房市场“以价换量”态势延续，一定程度对新房需求产生了分流。值得关注的是，春节以来，核心城市政策效果逐渐显现，新房、二手房成交量活跃度呈回升态势，部分城市二手房“小阳春”行情初显。近期中央频繁释放楼市积极信号，国常会强调房地产事关经济社会发展大局，要系统谋划相关支持政策，3月27日，北京取消离婚限购政策，积极落实中央会议精神，预计供需两端政策优化力度将增强，同时，随着年中高基数影响减弱，销售同比降幅也将逐步收窄。本报告主要结论如下：
（1）房价：2024年1-2月，受改善型楼盘入市带动，百城新房价格累计上涨0.29%；二手房价格延续调整态势，累计下跌0.93%，2月价格环比跌幅收窄，环比下跌城市数量已连续9个月超90城。
（2）市场供求：一季度，全国新房市场销售表现偏弱，在上年同期高基数下，重点100城住宅销售面积同比下降约四成，核心城市政策效果渐显，春节后新房市场活跃度温和回升，二手房市场表现仍好于新房，重点11城二手房成交量连续5周环比增长。从需求特征来看，一季度重点城市改善性需求持续释放，新房高总价产品成交套数占比提升。
（3）土地市场：今年截至3月26日，全国300城住宅用地供求面积延续缩量态势，而北京、上海、杭州等重点城市优质地块拍地节奏加快，带动一季度300城出让金及楼面均价结构性上升。企业投资继续聚焦核心城市核心区域，土拍热度分化加剧。拿地企业方面，央国企拿地金额占比提升，仅杭州等热点城市民企举牌意愿较强。
（4）政策展望：今年我国GDP增长目标定为5%左右，要想实现这一目标，财政货币政策需要持续发力，同时稳地产对于稳定宏观经济大局也至关重要，3月22日国常会强调要系统谋划相关支持政策，短期来看，房地产供需两端政策有望加快优化。预计各地将充分发挥调控自主权，一线城市有望继续优化限购政策，二线城市或将全面取消限制性政策，降低首付比例、降低房贷利率等政策同样具备空间；同时，城市房地产融资协调机制或将加快落地见效，“三大工程”配套政策和资金有望继续跟进，住房保障体系建设也将加速。
（5）市场展望：随着房地产供需两端政策持续优化调整，购房者置业意愿或将迎来温和修复，叠加“白名单”项目融资支持持续落地，项目建设推进也有利于提振市场信心，进而带动新房销售边际好转。整体来看，今年3月“小阳春”成色不足，市场节奏或整体延后，同时年中高基数影响将逐步减弱，因此预计二季度新房销售面积同比降幅将收窄。但值得关注的是，次新房入市或将继续分流新房客户，新房市场调整压力仍在。
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2024年一季度中国房地产市场形势总结
（一）价格水平：改善型楼盘入市带动1-2月百城新房价格累计上涨0.29%；二手房价格累计下跌0.93%，2月环比跌幅收窄
图：2021年以来百城新建住宅、二手住宅价格环比变化
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新建住宅方面，2024年1-2月百城新建住宅价格累计上涨0.29%。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2024年1-2月百城新建住宅价格累计上涨0.29%，较2023年同期由跌转涨。具体来看，受改善型楼盘入市带动影响，2024年1月、2月百城新建住宅价格环比保持上涨，2月百城新建住宅均价为16267元/平方米，环比上涨0.14%，涨幅较1月收窄0.01个百分点。
二手住宅方面，2024年1-2月百城二手住宅价格累计下跌0.93%。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2024年1-2月百城二手住宅价格累计下跌0.93%，跌幅较2023年同期扩大0.80个百分点。具体来看，年初二手房价格维持下行态势，各地业主“以价换量”现象较为明显，1月百城二手住宅价格环比跌幅微幅扩大至0.56%；进入2月，受春节假期影响，部分城市业主挂牌价格短暂趋稳，2月百城二手住宅均价为15173元/平方米，环比下跌0.37%，跌幅较1月收窄0.19个百分点。
图：2021年1月以来百城新建住宅、二手住宅价格环比下跌城市数量变化
数据来源：中指数据CREIS（点击查看）
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从涨跌城市个数看，2024年1-2月，百城新建住宅价格环比下跌城市数量保持平稳，二手住宅价格下跌城市数量维持高位。2024年2月，百城新建住宅价格环比下跌城市数量为38个，较1月增加5个；百城二手住宅价格环比下跌城市为99个，与1月持平，已连续9个月超90城。
（二）成交规模：高基数下，一季度重点100城新房成交面积同比下降约四成，3月降幅收窄；春节后重点城市二手房连续5周环比保持增长
全国：根据国家统计局数据，2024年1-2月，全国新建商品房销售面积为1.1亿平方米，同比下降20.5%，商品房销售额为1.1万亿元，同比下降29.3%，其中新建商品住宅销售面积、销售金额同比分别下降24.8%、32.7%。
现房销售表现继续好于期房，占比持续提升。2024年1-2月，商品房期房销售7899万平方米，同比下降31.8%；现房销售3469万平方米，同比增长27.0%，表现明显好于期房。从占比上看，2024年1-2月现房销售面积占总销售面积的比重为30.5%，较2023年全年提升8.0个百分点。
图：2018年至2024年100个代表城市新建商品住宅各季度月均成交面积及同比走势